Друзья, благодарю Вас за плодотворную дискуссию, развернувшуюся в предыдущей статье. Давайте, я напишу своё мнение и ещё раз обсудим.
Итак. Перед нами стоит задача: каким-то образом переехать из своей квартиры, которая перестала нас устраивать в другую квартиру с искомыми характеристиками. По-хорошему сделать это либо совсем без дополнительных трат, либо с минимально возможными. Желательно таким образом, чтобы после сделки сразу перевезти вещи и себя любимого в новую и сделать это без каких-то других неожиданных хлопот.
Задача понятна.
Из обсуждения в комментариях у меня сложилось впечатление, что читатели видят решение следующим образом:
1. Находим идеальную квартиру для переезда, связываемся с собственником, объясняем ему ситуацию, заключаем договор мены и одномоментно переезжаем с места на место, каждый со своим добром;
2. Всё то же самое как в первом варианте, но понимаем, что договор мены что-то сложное и непонятное, поэтому, вносим аванс продавцу за найденную квартиру и начинаем активно продавать свою квартиру, предполагая в будущем провести альтернативу с двумя ДКП.
Допускаю, что оба варианта возможны, вместе с тем позвольте расписать алгоритм обычной сделки по альтернативе, во всяком случае, как их проводим мы.
1. Постановка задачи
В самом начале нужно твердо понимать, что мы делаем и что должно получиться в итоге. Условно, хотим поменять трешку в Бирюлёво на трёшку же в Свиблово. Упростим задачу, пусть будет одна и та же серия П-44, квартира с ремонтом.
У нас, например, такая квартира:
А аналог в Свиблово, который нас устроит, например, такой:
Да я в жизни не буду менять свой прекрасный 9-ый этаж на отвратительный первый :-)
Всё правильно. С другой стороны, если даже первый этаж пытаются продавать за 27,5, сколько же будет стоить второй или "прекрасный девятый" в П-44 в Свиблово?
Понимаем, что разница между 18 и 27,5 = 9,5 миллионов. Понимаем также, что разница между 241 000 за кв.м и 373 000 за кв.м составляет 132 000 рублей. Либо, что 241/373 = 0,65. Ну, то есть сопоставимые аналоги в Свиблово будут в среднем в полтора раза дороже.
Проверяем наше предположение, заходим в IRN:
Учитываем, что в базах IRN учитывается гораздо больший объём квартир, не только в П-44, поэтому средневзвешенные цены будут отличаться от цены квадратного метра наших трёшек, а вот само соотношение должно быть примерно одинаковым.
Проверяем. 211/293=0,72. Вспоминаем, что в Свиблово у нас первый этаж, который обычно на 8-9% дешевле и понимаем, что разница в полтора раза между аналогами в Бирюлёво и Свиблово вероятнее всего - релевантная. Это - премия за район. Если мы проделаем то же самое с Капотней и Остоженкой, очевидно, разрыв будет ещё выше.
Что это означает для нас? То что в данной текущей ситуации для реализации нашего плана нам потребуется дополнительные 9-10 миллионов. Если у нас их нет, техзадание стоит видоизменить. Можем согласиться на трешку в П-44, например, в Отрадном
с доплатой всего 5-5,5 миллионов.
Дальше обычно возникает разумное предположение, что стоит подождать и тогда, в будущем, появится иное решение.
Давайте порассуждаем вместе.
Первый сценарий: рынок "плоский" на горизонте 5 лет. То есть те цены, которые есть сейчас останутся таковыми и через 5 лет. НО. В Бирюлёво должно появиться метро и тогда, вероятно, разрыв в ценах районов сократится.
Второй сценарий: рынок растущий, рассматриваем горизонт 3 года, фактор метро в данном сценарии игнорируем. Предполагаем, что ежегодно цены растут на 5%. И в Свиблово и в Бирюлёво. Игнорируем сложные проценты, тупо прибавляем 15% за 3 года к обеим ценам. Квартира в Бирюлёво подрастёт до 20,7 млн, квартира в Свиблово - до 31,6. Соотношение сохранится прежним, но доплата вырастет с 9,5 до 10,9 млн.
Третий сценарий: рынок падающий, всё то же самое, но теперь минус 5% ежегодно. Получаем 15,78 для квартиры в Бирюлёво и 23,38 для квартиры в Свиблово. Соотношение осталось прежним, но доплата уменьшилась до "скромных" 7,6 млн.
После всех этих упражнений, вероятно, приходим к выводу, что не готовы ждать ни 5, ни даже 3 года и понимаем, что все прогнозы в наше время "вилами по воде".
Думаем дальше. Если нам необходимо вопрос решать прямо сейчас, то, как при любом подборе, у нас есть только 4 варианта:
изменить локацию - в искомом бюджете ни в Свиблово, ни в соседнем Отрадном ничего не купим, но можем купить что-то, например, в Лианозово. Тоже с доплатой, но всего 1,5 миллиона;
изменить кол-во комнат - нас устраивает только Свиблово и только П-44. Отлично, тогда переходим к поиску 2-шек (не нашёл подходящий вариант, но максимально близкое);
изменить класс объекта - в данном случае, мы останемся в том же классе, но сосредоточимся на хрущевках/раннебрежневских сериях. К примеру, остановимся на трёшке в серии И-209А.
изменить статус объекта - не квартира, а апартаменты. Например, в ЖК "Silver". Из-за того, что мы изначально искали квартиру в масс-маркете, а аналог апартов в этом районе смогли найти только в свежем бизнес-классе, то, сохраняя цену, сильно теряем в площади, но суть понятна, апартаменты обычно на 20-25% дешевле квартир, поэтому ценовая разница между районами может быть нивелирована покупкой апартаментов вместо квартиры.
2. Выводы
Если мы всю эту работу правильно проделаем, в итоге придём к определённым выводам:
1. Идеальной квартиры для обмена не существует. Я хочу переехать из Бирюлёво в Свиблово, а мой контрагент - из Свиблово на Арбат, или в Питер, или в США. У всех нас разные несовпадающие цели :-( К сожалению;
2. Скорее всего - тютелька в тютельку не получится. Так или иначе возникнет какая-то разница в цене, может быть, небольшая - до миллиона, может быть довольно существенная - больше 5 миллионов, но так или иначе мне нужно быть готовым к тому, что потребуются дополнительные деньги на сделку;
3. Приоритеты. Нам нужно твёрдо понимать, что является критичным. Если главное локация и цена - можно пожертвовать площадью, количеством комнат или серией; а, если квартира в определённой серии - расширяем географию поиска, либо готовимся в большей доплате и ищем финансы;
4. Не фантазируем. Есть константы. Главные из которых локация и класс объекта. Невозможно обменять свою квартиру в Некрасовке на аналог на Пресне. Так не бывает. Хотя можно представить ситуацию, когда двушку в Некрасовке можно поменять на 1-шку на Пресне, потеряв не только площадь, но и класс объекта, но сохранив бюджет и сильно улучшив локацию.
5. При любых изменениях на рынке, соотношения обычно остаются неизменными: если средневзвешенные цены в различных районах отличаются в 2 раза, то они вероятнее всего и будут отличаться в 2 раза, хотя доплата в абсолютных цифрах можем меняться в зависимости от того, растёт рынок или падает.
6. Изменения в ценах происходят одновременно. То есть, если выросла цена на Вашу квартиру в Бирюлёво, то, вероятнее всего вырастет и цена на квартиру в Свиблово. Если Вы, к примеру, ожидаете падения цен, можно "выйти в кэш", положить деньги на депозит, дождаться снижения цен и купить искомый вариант с гораздо меньшей доплатой, но это риск и не совсем история про "альтернативу".
3. Сращиваем сделку
Как только мы провели работу над ошибками из п. 2, алгоритм дальнейших действий - понятен. Мы примерно понимаем, что мы хотим, по какой цене мы это готовы купить и на какой аналог заменить, если не найдём идеальный вариант.
Начинаем всегда с поиска покупателя на свою квартиру и принятия аванса, а не с противоположного конца. Объясню почему. При альтернативных сделках Вы выступаете и в качестве продавца и в качестве покупателя. А это совершенно разные роли и совершенно разные психологические паттерны. Продавец всегда хочет продать дороже и пока он не примет рыночные реалии, покупателя и аванса - не будет. Как только покупатель появился и серьёзность своих намерений подтвердил авансом - главная часть альтернативной сделки завершена.
Почему? Потому что Вы определили "справедливую рыночную цену в моменте" и полученный аванс это подтверждает. Даже, если с данным конкретным покупателем сделка не срастётся, Вы не найдёте ничего путного как покупатель и будете вынуждены вернуть аванс, это не страшно. Так как рыночная цена определена - Вы сможете найти и второго и третьего клиента и получить аванс вновь.
Никогда не думайте о том, что сможете найти идеальную квартиру, это неверный подход. Верный заключается в том, что есть определённое количество квартир, которые более-менее соответствуют Вашим критериям. Помним, про приоритеты и делаем ранжирование в соответствии с ними. У Вас на примете 7 вариантов, оцениваете каждый из них по 100-бальной (или другой удобной Вам) шкале и получаем, что вариант №3 набирает 93 балла, а следующий за ним вариант №5 - 89 баллов, все остальные - сильно ниже 80, поэтому выбор из шорт-листа с двумя вариантами - не будет сильно сложен.
Дальше. По сложившейся практике, первым подписывает акт приёма-передачи и переезжает участник альтернативной сделки который и продаёт и покупает - то есть Вы. Человек, купивший Вашу квартиру и внёсший аванс - только покупает, а человек, продающий Вам - только продаёт, он купит свою квартиру на Арбате, но уже позже, не в рамках этой сделки. И тогда получается, что обычная альтернатива это сделка, состоящая минимум из 3-х участников. Договор обмена одной идеальной квартиры на другую не менее идеальную - боюсь, лишь фантазия :-)
Ну и, возвращаясь, к нашей начальной теме - если у Вас будет время и желание, давайте подумаем вместе, в каком формате, объёме и географии эта услуга была бы Вам интересна? Договор мены, думаю, не рассматриваем, это всё-таки не оптимальная схема, вчера рассмотрели почему.
Заранее благодарю Вас за комментарии.
Онлайн-курс по подбору квартиры в Москве - бесплатно пройти здесь
Всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov