59,6 тыс подписчиков
Договор мены
Друзья, завтра будет вторая статья про альтернативные сделки, сейчас (последние лет 20 точно) они проводятся как цепочка из нескольких ДКП. Тем не менее, кто-то рассматривает в качестве возможного алгоритма и договор мены. У меня, к сожалению, опыта с договорами мены не было, поэтому ничего умного не скажу, а у Тамары - был. Ниже - её мнение, которое я безусловно принимаю как единственно верное.
Договор мены — юридически сложная сделка. Давайте рассмотрим ключевые моменты.
По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороне одно имущество в обмен на другое (ст. 567 ГК РФ). Чаще всего меняется равноценная недвижимость, или доля в ней, но возможен обмен с доплатой.
Необходимо для каждой квартиры проверить правоустанавливающие документы, отсутствие обременений (ипотека, арест, залог, задолженности), наличие зарегистрированных лиц, если есть несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки и попечительства, историю перехода прав, техническое состояние (наличие или отсутствии незаконных перепланировок), участников сделки на наличие или отсутствие предбанкротного состояния, оценить рыночную стоимость каждой квартиры. Если цены отличаются, договориться о размере доплаты.
Договор мены может быть составлен в нотариальной или простой письменной форме. Нотариальное удостоверение обязательно, если меняется долевая собственность, или в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный собственник, при отчуждении имущества супругов.
Договор мены и переход права собственности подлежат государственной регистрации в Росреестре.
Полученная в результате мены квартира считается доходом. Отданная квартира считается расходом. Налоговая база рассчитывается как разница между кадастровой (рыночной) стоимостью полученной квартиры и кадастровой (рыночной) стоимостью отданной квартиры. Если квартиры признаны равноценными (стоимость одинакова в договоре) — налоговая база равна нулю, обязанность оплаты НДФЛ не возникает.
Но есть риск «неравноценности» обмена, нужна независимая оценка.
Риск налоговых претензий, желательно указывать реальную рыночную, близкую к кадастровой стоимость. Если одна из квартир в ипотеке, потребуется согласие банка. Если квартира приобретена в браке, требуется нотариально заверенное согласие второго супруга на обмен (даже если он не собственник).
Как выше упоминалось, сделка сложная и оспоримая. Если один из участников сделки впоследствии осознает, что ошибся в определении стоимости жилья, к примеру, обменял квартиру 2-комнатную квартиру в Красногорске на 3-х комнатную квартиру в Подольске, при этом через 3 года выяснилось, что недвижимость в Подольске выросла за прошедшее время на 20%, а в Красногорске - на 80%, он может её оспорить в судебном порядке.
2 минуты
9 января
255 читали