«Цифры в презентациях и реальные деньги - это часто две разные реальности...»
За годы работы с курортной недвижимостью я видел десятки расчётов доходности.
Большинство из них выглядели одинаково:
- красивая цифра в процентах
- усреднённая загрузка
- и ноль разговоров о расходах
А потом человек покупает и через год задаёт главный вопрос:
«Почему фактический доход отличается от обещанного?»
Я ,Сергей Павленко ,эксперт по коллекционной недвижимости в Анапе и в этой статье я разберу: как считать доходность правильно, без самообмана?
Главная ошибка №1: считать «среднюю загрузку не разбирая детали»
Самая распространённая логика выглядит так:
средняя цена аренды × средняя загрузка × 12 месяцев.
На бумаге всё красиво.
В реальности - это самый слабый способ оценки.
Почему?
- В курортной недвижимости доход распределён неравномерно
- Лето может давать до 60–70% годовой выручки
- Зима - либо поддерживать объект, либо “съедать” часть дохода
подробнее о загрузке в Анапе в межсезонье и как выбрать правильный объект
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Кто считает средние показатели, тот не понимает сезонность. А сезонность это основа курортного рынка».
Почему гарантированного дохода не существует (и это нормально)?
Важно зафиксировать сразу: ни один отельный оператор и ни одна управляющая компания не гарантируют доход.
И это не минус рынка - это его реальность.
Почему нет гарантий:
- доход зависит от спроса
- от качества управления
- от состояния рынка
- от конкретного лота: вид, этаж, планировка
Все обещания «гарантированных 10–12%» - это маркетинг, а не экономика.
подробнее о форме гарантий и модели ведения рентного бизнеса
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Гарантированный доход бывает только в депозитах. В недвижимости работает прогноз, а не обещание».
Типичные ошибки инвесторов в расчётах
Вот где чаще всего теряются реальные деньги:
- Ошибка 1. Не учитывать простой
Даже лучшие объекты не сдаются 365 дней в году. - Ошибка 2. Игнорировать расходы
Управление, клининг, мелкий ремонт, амортизация , всё это снижает чистый доход.
Ошибка 3. Считать “идеальный сценарий”
Рынок живёт не по идеалу, а по факту.
подробнее о 3 самых распространенных ловушках инвестора
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Доходность нужно считать в трёх сценариях: хорошем, среднем и консервативном. Всё остальное просто фантазии».
Реальные сценарии: Золотая Бухта и Граф Толстой
Золотая Бухта
- квартиры
- объект с историей эксплуатации
- стабильный спрос
- управление через управляющую компанию
Здесь доходность не взрывная, но предсказуемая.
Часто объект выбирают инвесторы, которым важна стабильность, а не риск.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Золотая Бухта - это про сохранение капитала и ровный денежный поток».
Граф Толстой
- резиденции
- первая береговая линия
- камерный формат
- высокая ликвидность лотов с видом на море
Здесь сильнее выражен зимний спрос, особенно на правильные виды.
Но доход напрямую зависит от конкретной резиденции.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«В Графе Толстом , нельзя считать “в среднем”. Один лот может зарабатывать заметно больше другого».
Прогнозная модель в Николай I Hotel & Spa
Важно: Николай I Hotel & Spa находится в стадии строительства, сдача IV квартал 2027 года. Просмотры проходят в офисе продаж с 3D-моделью проекта.
Что важно для расчёта:
- формат - отельные номера
- работа через отельного оператора
- акцент на сервис и круглогодичность
- рост стоимости актива до ввода в эксплуатацию
Здесь доходность считается в двух уровнях :
- рост стоимости объекта
- будущий операционный доход
подробнее о инвестиционном прогнозе на рынке Анапы до 2030 года
Комментарий эксперта Сергея Павленко
« Николай I Hotel & Spa - это стратегия на будущее. Здесь важно не “сколько сейчас”, а “как будет работать через 2-3 года”».
Как считать доходность правильно: короткий алгоритм
Если совсем кратко, расчёт должен включать:
- реалистичную загрузку по сезонам
- реальную ставку аренды
- все расходы
- запас на простой
- сценарий перепродажи
И главное привязку к конкретному объекту, а не к рынку в целом.
Как избежать ошибок в расчётах доходности премиальной недвижимости Анапы?
Курортная недвижимость может быть доходной. Но только для тех, кто мыслит рационально , логически и избегает эмоциональных решений.
Если вы хотите:
- реальный расчёт
- без обещаний
- под конкретный объект: Золотая Бухта , Граф Толстой ,
Николай I Hotel & Spa
Запишитесь на онлайн консультацию по ссылке ,чтобы изучить реальные цифры так, как они есть.
И подпишитесь на канал, если хотите понимать рынок глубже, чем в презентациях.