Половина инвесторов теряет доход зимой потому, что выбирают неправильно.
Когда наступает осень, Анапа будто выдыхает: туристы разъезжаются, солнце становится мягче, а морской воздух чище. Но именно в этот момент проверяется истинная инвестиционная ценность недвижимости у моря.
Одни простаивают, другие приносят стабильный доход даже в январе.
Почему так происходит?
Ответ прост : " Дело не в сезоне, дело в выборе.
Сегодня я, Сергей Павленко, эксперт по премиальной курортной недвижимости в Анапе, расскажу, как отличить недвижимость, которая работают 12 месяцев в году, от той, которая живет лишь «в сезон».
Главная ошибка, ориентироваться только на летний спрос
Летом сдать можно почти всё , от простых студий до люксов.
Но зимой выживают только объекты, которые имеют инфраструктуру и сервис, работающие круглый год.
И здесь ключевая роль у отельного оператора.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Главный признак “зимнего дохода” , это не море за окном, а жизнь внутри комплекса. Если в декабре там открыты spa, ресторан, бассейн, фитнес и охрана, гости есть всегда. А где этого нет, в январе будет только тишина и коммунальные платежи.»
Инфраструктура решает всё: от spa до бокала вина у камина
Недвижимость, приносящие доход зимой, должна быть не просто жильём у моря, а частью полноценного курортного комплекса.
Посмотрите на три примера:
«Николай I Hotel & Spa» - круглогодичный отельный комплекс формат с бассейнами, ресторанами, spa-зоной и собственным фитнесом. Здесь резиденты будут отдыхать даже в феврале.
«Граф Толстой» - камерный клубный комплекс на Высоком берегу. Зимой сюда приезжают семьи и пары, ищущие уединение и тишину.
«Золотая Бухта» - масштабный элитный жилой комплекс на первой линии, где функционирует вся инфраструктура: бассейны ,фитнес, кафе, прогулочные зоны, охрана, консьерж-сервис.
Все три проекта объединяет одно : инфраструктура работает круглый год.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Зимой турист не ищет солнце, он ищет комфорт. Поэтому побеждает тот, кто создал для гостя атмосферу отдыха в любое время года.»
Отельный оператор против управляющей компании: кто отвечает за доход
Один из частых вопросов клиентов : кто будет управлять моим номером,
когда я не в Анапе? Здесь важно различать отельный формат и формат управляющей компании (УК).
Отельный оператор
- Основная цель: Максимизация дохода инвестора
- Проживание владельца: Ограничено, по графику
- Формат управления: Профессиональный отельный сервис
- Пример проекта : «Николай I Hotel & Spa» (Cosmos Selection)
- Средний доход: чистыми от 3,2 млн ₽/год
Управляющая компания
- Основная цель: Баланс дохода и личного использования
- Проживание владельца: Свободное, в любое время
- Формат управления: Гибкий арендный подход
- Пример проекта: «Граф Толстой», «Золотая Бухта»
- Средний доход: чистыми от 1,1 – 1,3 млн ₽/год
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Если ваша цель , максимальный доход, выбирайте оператора. Если хотите совмещать инвестиции и отдых, управляющую компанию.»
Локация: море, воздух и транспортная доступность
Анапа , один из немногих курортов, где можно жить и зарабатывать круглый год. Даже в межсезонье сюда приезжают на spa-отдых, медицинские процедуры, гастро-туры и винные фестивали.
Ключевые проекты с наилучшей заполняемостью зимний период :
Николай I Hotel & Spa
- Локация : Первая береговая линия
- Средняя загрузка зимой: 50 %**
- Особенности : круглогодичный курортный отельный комплекс 5 звезд , spa , бассйены рестораны
Граф Толстой
- Локация : Первая береговая линия ,Высокий берег
- Средняя загрузка зимой: 38%*
- Особенности: Камерный формат, вид на море
Золотая Бухта
- Локация : Центральная набережная
- Средняя загрузка зимой 41%*
- Особенности Прямой выход к пляжу, семейный формат
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Чем ближе комплекс к морю и городской жизни ,тем выше загрузка даже зимой. А вид на море повышает доходность на 10-15 %.»
*Данные получены по внутреннему анализу бронирований за 2023-2024 гг.
**Предварительные данные предоставленные отельным операторм Cosmos Selection
Планировочные решения : как размер влияет на доход
Многие инвесторы недооценивают значение планировки.
А ведь именно она определяет, кому вы будете сдавать номер и сколько сможете зарабатывать.
Формат №1 : студии и однокомнатные (36,7–50 м²)
- Лучший вариант для краткосрочной аренды.
- Максимальная доходность в отельных программах.
- В комплексе «Николай I Hotel & Spa» эти номера сдаются через федерального отельного оператора Cosmos Selection.
Формат №2 : двухкомнатные (56–90 м²)
- Идеальны для семей с детьми.
- Востребованы в «Графе Толстом» и «Золотой Бухте».
- Универсальный вариант для аренды и личного отдыха.
Формат №3 : трёхкомнатные (90–158 м²)
- Комфорт для круглогодичного проживания.
- В «Николай I Hotel & Spa» таких номеров всего 32, а с видом на море
осталось лишь 7 в продаже. - Просторные террасы от 30 до 50 м², панорамные виды на море, сдача «под тапочки»: мебель, техника, текстиль.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Трёхкомнатные планировочные решения , это не про аренду, а про жизнь. Их покупают семьи, которые хотят жить у моря и при этом владеть активом, растущим в цене.»
Вид и этажность: то, что невозможно добавить после покупки
Если рассматривать доходность, вид на море и этажность - это ключевые параметры капитализации.
По аналитике продаж 2023-2025 года, прирост стоимости лотов с прямым видом на море превысил +70 %.
Видовые резиденции, квартиры или номера , всегда уходят первыми у застройщика. Именно поэтому при подборе недвижимости для инвестиций всегда нужно обращать внимание на ориентацию окон, планировку и этаж.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Инвестор часто экономит на виде, думая, что это “излишество”. Но именно вид потом делает разницу при перепродаже. Это главный актив.»
Как выбрать недвижимость у моря , которая будет приносить доход даже зимой ?
Пошаговый чек-лист:
1. Убедитесь, что инфраструктура комплекса работает круглый год.
2. Узнайте, кто управляет , отельный оператор или УК.
3. Выбирайте лоты с видом на море , они всегда ликвиднее.
4. Определитесь с форматом: сдача или проживание.
5. Рассчитайте окупаемость : эксперт поможет подобрать оптимальную связку лота и стратегии.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Инвестировать у моря , не значит рисковать. Наоборот, это самый устойчивый инструмент сохранения капитала. Главное , выбрать правильно.»
Я, Сергей Павленко, эксперт по инвестиционной недвижимости в Анапе и если Вы задумываетесь о покупке недвижимости у моря , которая будет приносить доход не только летом, но и в феврале, когда море спокойно, сейчас лучшее время для выбора.
Комплексы «Николай I Hotel & Spa», «Граф Толстой» и «Золотая Бухта» ещё имеют видовые лоты в продаже.
Оставьте заявку на консультацию, по ссылке и и я лично помогу вам подобрать номер, который будет работать 365 дней в году , даже когда пляжи пусты, а вы будете получать доход, глядя на зимнее море.
