Красивые визуализации, вид на море, обещания «доход до 20% в год» - и вот решение принято «сердцем», а не калькулятором. Через год оказывается, что операционные расходы «съели» прибыль, загрузка ниже ожиданий, а налоги и комиссии вообще не были заложены в модель.
Главная причина просчёта- отсутствие холодного расчёта: валовой доход путают с чистым, сезонность игнорируют, режим налогообложения не учитывают, а роль оператора и юридическую модель - недооценивают.
Комментарий Сергея Павленко, эксперта по премиальной недвижимости
«Самая опасная установка - “объект сам себя окупит”. Недвижимость - это бизнес: у него есть выручка, издержки, налоги, риски, сценарии. Пока на бумаге не сложится честная модель, решение - эмоциональное, а не инвестиционное».
Основы: какие есть доходности и какие цифры учитывать
- Валовая доходность (GRY) - годовая выручка / цена покупки.
- Чистая доходность (NRY) - (годовая выручка − все расходы) / цена покупки.
- Капитализация - рост стоимости объекта.
- CAGR - среднегодовой темп прироста капитала.
Чтобы считать честно, собираем «корзину цифр»
- Цена входа: стоимость м² сегодня + все доп. траты (мебель, техника, отделка).
В «Николай I Hotel & Spa» отделка, мебель и техника уже входят в цену - это важно. - Выручка: средняя цена за ночь × загрузка × 365.
- Операционные расходы: комиссия управляющего, уборка, маркетинг, износ, коммунальные, страховка.
- Налоги: зависят от режима (ИП/физлицо/УСН и т. д.).
- Сезонность: пики, межсезонье, корпоративный и wellness-спрос.
- Капитализация: динамика цены м² от входа до сдачи и после.
Что меняет модель «под ключ» в премиум-комплексах
В проектах уровня «Николай I Hotel & Spa» (Анапа) экономика прозрачнее за счёт:
- Готового номера под ключ (без дополнительных затрат на ремонт/комплектацию).
- Управляющей модели 35/65 с международным оператором Cosmos Selection:
- 35% - оператору (в эту долю уже заложены его основные расходы на ведение отельного бизнеса); 65% - инвестору (с этих 65% инвестор платит налог на прибыль/доход в зависимости от статуса).
- Сформированного премиального спроса: wellness, семейные форматы, деловые заезды, event-сегмент.
- Сильной локации: первая линия + парковый пояс + частный пляж.
Комментарий Сергея Павленко, эксперта по премиальной недвижимости
«Чем выше класс проекта и сильнее оператор, тем меньше “скрытых” расходов и субъективных рисков в модели. В премиуме за прозрачность платят охотнее - и гости, и инвесторы».
Пошаговый инвестиционный расчёт прибыли
Ниже - универсальная логика, по которой я считаю объекты для клиентов.
Шаг 1. Определите точку входа
- Цена м² × площадь = стоимость покупки.
- Для «Николай I Hotel & Spa»: диапазон сегодня ≈ 430–800 тыс. ₽/м².
- Пример: 41,4 м² × 500 тыс. ₽ = 20,7 млн ₽ (ориентир для расчёта).
Шаг 2. Сценарии выручки
- Выручка = ADR (средняя ставка за ночь) × загрузка × 365.
Ставка и загрузка зависят от: сезона, формата номера, вида (море/парк/инфра), этажа, маркетинга оператора.
Для премиального объекта допустим три сценария:
- Консервативный: ADR 20 000 ₽, загрузка 55% → 4,01 млн ₽/год.
- Базовый: ADR 25 000 ₽, загрузка 60% → 5,47 млн ₽/год.
- Оптимистичный: ADR 30 000 ₽, загрузка 65% → 7,12 млн ₽/год.
Эти цифры - ориентиры для методики. В «Николай I Hotel & Spa» заявлялась чистая годовая доходность от 2,8 млн ₽, что коррелирует с премиальным сегментом и сильным оператором при удачном наборе факторов (вид, площадь, этажность, сезон).
Шаг 3. Учтите издержки управляющей модели
Для «Николай I Hotel & Spa» , 35% выручки - отводиться оператору Cosmos Selection (в этой доле - его ключевые расходы на управление отелем),
65% - инвестору.
Далее инвестор платит налог с полученных 65% - режим налогообложения подбирается индивидуально.
Пример (базовый сценарий выручки 5,47 млн ₽):
- Оператору (35%): 1,91 млн ₽.
- Инвестору (65%): 3,55 млн ₽.
- Из этих 3,55 млн ₽ инвестор платит налог (ставка зависит от статуса и режима).
- Остаток - чистый денежный поток.
Шаг 4. Проверьте мультипликаторы
- Валовая доходность (GRY): выручка / цена входа.
- Чистая доходность: чистый поток / цена входа.
- Срок окупаемости: цена входа / чистый поток.
Пример «на салфетке» для базового сценария (без учёта налогов, чтобы показать механику):
- Цена входа: 20,7 млн ₽.
- Выручка: 5,47 млн ₽ (сценарий "Базовый")
- Валовая доходность: ≈ 26,4%.
- Поток инвестора до налога (65%): ≈ 3,55 млн ₽ → чистая доходность до налога ≈ 17,2%.
- Далее корректируете под ваш налоговый режим → получаете реалистичную чистую доходность.
Шаг 5. Добавьте капитализацию (рост цены м²)
По «Николай I Hotel & Spa» ранее фиксировалась динамика:
- Со старта продаж: от ≈ 380 тыс. ₽/м²- 590 тыс. ₽/м² до ≈ 430–800 тыс. ₽/м² (зависит от корпуса/вида/площади), что дает мощную капитализацию на ранних стадиях.
- Прогноз к сдаче комплекса в 2027 г. - ≈ 1,0–1,35 млн ₽/м² (диапазон, зависящий от категории номера и вида).
Что это даёт инвестору в цифрах?
- Если точка входа - 500 тыс. ₽/м², а выход ≈ 1,0 – 1,35 млн ₽/м²,
то рост - ≈ +100% - +170 % за период строительства. - В годовом выражении (CAGR) это ориентировочно ≈ +50 % - +85% в зависимости от фактического срока и вашей категории.
Важно: конечно это прогнозный диапазон, не гарантия; фактические результаты зависят от рыночных условий.
Шаг 6. Сложите «арендный поток + рост цены»
Сильные инвестиции у моря часто «едут на двух двигателях»:
- Денежный поток от управления,
- Рост стоимости к сдаче и после (с дополнительным ростом у лотов с лучшими видами/этажностью).
Шаг 7. Проверьте стресс-сценарий
Давайте опустим загрузку на 10 п.п., снизим ADR на 10% и прибавим к налогам/издержкам ещё 10%.
- Цена входа: 20,7 млн ₽.
- в расчет берем "стресс-сценарий" - ADR 22 500 ₽ , загрузка 50%
- Выручка: 4,1 млн ₽
- Валовая доходность: ≈ 19,8 %.
- Поток инвестора до налога (65%): ≈ 2,66 млн ₽ → чистая доходность до налога ≈ 12,8%.
- Далее корректируем под налогам/издержки ещё -10% : 2,4 млн ₽→ и получаете реалистичную чистую доходность ≈ 11,6%
Модель остаётся положительной - а это значит у вас устойчивая инвестиция!
Почему премиальный сегмент снижает «эмоциональные» риски
- Локация класса “единственная” (первая линия + парк + приватный пляж)
- Оператор международного уровня сглаживает колебания спроса за счёт маркетинга, стандартов, OTA-продвижения ( работа с онлайн - агрегаторами такими как Ostrovok.ru , OneTwoTrip) и репутации.
- Продукт “под ключ” защищает от ремонта, трат на закупку мебели , техники
и ошибок в отделке номера. - Камертон бренда (архитектура, гастрономия, SPA, сервис) повышает чек и коэффициент повторных бронирований.
Комментарий Сергея Павленко, эксперта по премиальной недвижимости
«В премиум сегменте важна не только математика, но и способность продукта удерживать цену: видовые характеристики, камерность, эстетика, партнёрства с сильными рестораторами и SPA-брендами. Это то, что конвертируется в рубль без лишней рекламы».
Как выглядит «реальный» инвестиционный расчёт для комплекса «Николай I Hotel & Spa»
- Площадь: номер однокомнатный 41,4 м²
- Вход: 500 тыс. ₽/м² → 20,7 млн ₽
- Сценарий выручки: 5,47 млн ₽/год (ADR 25 000 ₽, загрузка 60%)
- Доля инвестора: 65% → 3,55 млн ₽/год до налога
- Налог: зависит от вашего режима (рассчитывается индивидуально)
- Чистая доходность до налога: ≈ 17,1 % годовых
- Потенциал капитализации к сдаче: до +100% - +170% к цене входа
(прогнозный диапазон) - Стресс-сценарий: ADR 22 500 ₽ , загрузка 50% → чистая доходность остаётся 12,8 % до налога , а это всё ещё сильная инвестиция на фоне «безрисковых» альтернатив.
Комментарий Сергея Павленко, эксперта по премиальной недвижимости
При реальном подборе ,я всегда рекомендую обратить внимание на все
"3 сценария" (консервативный/базовый/оптимистичный) и стресс-версию. Плюс отдельно оцениваю ликвидность лота (вид, этаж, планировка, близость к инфраструктуре комплекса).
Три типичных «эмоциональных» ловушки и как их обойти
В мире инвестиций, особенно в сфере недвижимости, эмоции могут стать опасным советчиком. Зачастую, принимая решения под влиянием момента или личных предпочтений, инвесторы попадают в ловушки, которые приводят к финансовым потерям. Давайте рассмотрим три типичные «эмоциональные» ловушки, с которыми сталкиваются инвесторы, и предложим способы их обхода, чтобы принимать более взвешенные и рациональные решения.
Ловушка № 1. «Мне обещают загрузку, не менее 100% круглый год»
Обещания высокой загрузки объекта недвижимости, особенно в сфере краткосрочной аренды, звучат очень привлекательно. Однако, верить на слово таким заявлениям – большая ошибка. Загрузка – это ключевой фактор, определяющий доходность инвестиций, поэтому необходимо тщательно проверять предоставленную информацию.
Как обойти ловушку:
- Перепроверяйте информацию по OTA-статистике. OTA (Online Travel Agencies) – "онлайн -агрегаторы", такие как Ostrovok.ru , OneTwoTrip и другие, которые предоставляют данные о загрузке объектов недвижимости в конкретном регионе. Анализ этой статистики позволит получить реальную картину спроса и предложения.
- Анализируйте рынок. Изучите общую ситуацию на рынке недвижимости в выбранном регионе. Узнайте, какие объекты пользуются наибольшим спросом, какие цены на аренду, какие факторы влияют на загрузку.
- Учитывайте сезонный спрос. Загрузка объектов недвижимости может сильно меняться в зависимости от времени года. Например, в летние месяцы спрос на аренду жилья на побережье может быть очень высоким, а зимой – значительно ниже.
- Оценивайте класс объекта. Загрузка зависит от класса объекта недвижимости. Премиум-сегмент может иметь более высокую цену, но и структура спроса будет иной. Важно понимать, на какую целевую аудиторию рассчитан объект и какой уровень загрузки можно ожидать.
Пример:
Предположим, вам обещают загрузку номеров в горнолыжном курорте на уровне 100% круглый год. Однако, анализ OTA-статистики показывает, что в летние месяцы загрузка в этом регионе составляет всего 30-40%. Это означает, что обещания о 100% загрузке не соответствуют действительности, и вам следует пересмотреть свои ожидания по доходности таких инвестиций.
Ловушка № 2 «Менеджер сказал, что такая цена только сегодня»
Создание искусственной срочности – распространенный прием, используемый для подталкивания инвестора к быстрому принятию решения. Чаще всего продавец утверждает, что цена на объект недвижимости действует только сегодня, чтобы вызвать у инвестора чувство упущенной выгоды и заставить принять решение немедленно.
Как обойти ловушку:
- Включите калькулятор, а не выключайте. Не поддавайтесь на давление и не принимайте решения под влиянием эмоций. Вместо этого, возьмите паузу и тщательно просчитайте все риски и выгоды.
- Считайте. Оцените стоимость объекта недвижимости, потенциальный доход от аренды, расходы на содержание и управление, а также другие факторы, которые могут повлиять на вашу прибыль.
- Не бойтесь упустить возможность. Помните, что рынок недвижимости действительно динамичный и все время находиться в активном движении , но если вам не дают достаточно времени на обдумывание решения, возможно, это не лучший вариант для вас.
Пример:
Вам предлагают купить апартаменты в строящемся проекте по «специальной цене», которая действует только сегодня. Продавец утверждает, что завтра цена вырастет на 10%, и действительно такое бывает: ликвидные лоты в премиальных инвестиционных комплексах иногда не экспонируются больше 24 часов. Но не спешите соглашаться на сделку. Вместо этого, сравните цену с другими предложениями на рынке, оцените качество строительства и местоположение объекта, а также просчитайте потенциальную доходность от аренды. Если вы обнаружите, что цена завышена или условия сделки невыгодны, не бойтесь отказаться от покупки.
Ловушка № 3 «Я люблю этот район, значит и туристы полюбят»
Личная симпатия к определенному району или городу – это хорошо, но не стоит полагаться только на свои чувства при принятии инвестиционных решений. То, что нравится вам, может не нравиться туристам, которые ищут другие вещи, такие как удобное расположение, развитую инфраструктуру и интересные достопримечательности.
Как обойти ловушку:
- Личная симпатия не равно платёжеспособному потоку. Помните, что ваша задача – не просто купить недвижимость в любимом районе, а получить прибыль от инвестиций. Поэтому необходимо учитывать предпочтения и потребности целевой аудитории.
- В премиуме решают локация, сервис, бренд и качество продукта. Если вы инвестируете в премиум-сегмент, обратите внимание на такие факторы, как престижность района, наличие развитой инфраструктуры, качество сервиса и репутация бренда.
- Проводите исследования. Изучите туристический поток в выбранном регионе, узнайте, какие места пользуются наибольшей популярностью у туристов, какие факторы влияют на их выбор.
- Анализируйте отзывы. Читайте отзывы туристов об объектах недвижимости в выбранном районе. Это поможет вам понять, что им нравится и что не нравится, и принять более взвешенное решение.
Пример:
Вы любите тихий и спокойный район на окраине города и решаете купить там апартаменты для сдачи в аренду туристам. Однако, большинство туристов предпочитают жить в центре города, где есть много ресторанов, магазинов и достопримечательностей. В результате, ваши апартаменты могут оставаться незагруженными, и вы не сможете получить ожидаемую прибыль от инвестиций.
В заключение
Эмоции могут быть полезными в жизни, но в инвестициях они часто приводят к ошибкам. Чтобы избежать «эмоциональных» ловушек, необходимо принимать решения на основе фактов, анализа и расчетов. Не верьте на слово обещаниям, не поддавайтесь на давление и учитывайте предпочтения целевой аудитории. Только так вы сможете сделать правильный выбор и получить прибыль от своих инвестиций.
Готовый чек-лист перед сделкой
- У меня есть три сценария доходности и один стресс-сценарий?
- Я понимаю все расходы (включая долю оператора и налоги)?
- Я подтвердил юридическую модель (214-ФЗ, земля, "эскроу" , статус)?
- Я оценил капитализацию к сдаче комплекса ?
- Я понимаю, кто гость комплекса и почему он платит именно здесь ?
- Я сравнил два альтернативных объекта по одной инвестиционной матрице ?
Почему именно «Николай I Hotel & Spa» часто выигрывает цифрами?
- Прозрачная бизнес-модель управления 35/65 с Cosmos Selection (расходы оператора заложены в его долю; инвестор платит налог со своей части).
- Сильная локация: 1-я береговая линия + парковые зоны + частный пляж → выше чек, устойчивый спрос, ликвидность.
- Готовый продукт: отделка, мебель, техника - «заезжай и зарабатывай».
- Потенциал капитализации: от цены входа до прогнозного диапазона к сдаче
(≈ 1,0 –1,35 млн ₽/м²). - Инфраструктура премиум-класса: SPA 3000 м², 6 бассейнов, 4 ресторана ,(переговоры с топ-рестораторами Novikov Group , Pinsky ), фитнес, welness возможности - это именно те «якоря», которые формируют круглогодичный поток.
Комментарий Сергея Павленко, эксперта по премиальной недвижимости
«Я не предлагаю верить на слово. Я предлагаю считать. Если на цифрах “Николай I Hotel & Spa ” выигрывает - значит это и есть ваша реальная инвестиция.
Итог: эмоции - для вида, калькулятор - для капитала
Покупка «на эмоциях» без расчёта - самая дорогая ошибка при инвестировании. Профессиональный подход - это всегда модель с цифрами, сценариями и стресс-проверкой. И именно в такой логике коллекционные проекты уровня «Николай I Hotel & Spa», показывают сильную чистую доходность + мощную капитализацию благодаря локации, продукту и оператору.
Хотите реальный расчёт по вашим параметрам (площадь, вид, этаж, бюджет, налоговый режим) и личный разбор от Сергея Павленко?
Оставьте заявку по ссылке ,напишите в графе "бюджет" слово «РАСЧЁТ» - и я пришлю персональную матрицу доходности и "онлайн приглашение" на закрытый показ лучших лотов в «Николай I Hotel & Spa».