Когда человек приобретает квартиру, но впоследствии теряет права на нее, а уплаченные средства оказываются безвозвратно утраченными из-за действий продавца, существует механизм получения компенсации потери жилья из бюджета Российской Федерации. Эта возможность распространяется исключительно на добросовестных покупателей.
Компенсация потери жилья — относительно недавний инструмент защиты прав в российском законодательстве. В 2019 году в закон были внесены соответствующие изменения. Пострадавший добросовестный покупатель, лишившийся жилья и денег, вправе претендовать на выплату из казны РФ при соблюдении определенных требований.
Почему добросовестный покупатель может остаться без квартиры и средств?
Судебные разбирательства по оспариванию сделок с недвижимостью приводят к различным исходам:
- В некоторых ситуациях иск продавца отклоняют, и объект остается у покупателя.
- В других — договор признают недействительным, а с продавца в пользу покупателя взыскивают полученные им деньги.
- Бывают случаи, когда сделка признается недействительной, а вот в возврат денег покупателю суд отказал.
Даже при положительном решении о взыскании денег с продавца на практике вернуть средства крайне сложно: они часто уже израсходованы — на мошеннические схемы или иные цели.
Это несправедливо по отношению к честному покупателю, действовавшему без умысла на нарушение.
Именно для таких ситуаций предусмотрены нормы закона, позволяющие получить компенсацию потери жилья из государственного бюджета.
Часто вместе с покупателем без крыши над головой остается вся семья, независимо от того, приобреталась ли недвижимость в ипотеку или с привлечением материнского капитала. Для многих такая утрата становится настоящей катастрофой.
Что говорит законодательство о компенсации потери жилья добросовестному покупателю?
В Федеральном законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закреплено право на однократную выплату возмещения за счет казны РФ гражданину, у которого истребовали жилое помещение.
В части 1 статьи 68.1 указанного закона гласит установлено, что физическое лицо — добросовестный покупатель, от которого истребовали жилье на основании статьи 302 ГК РФ, вправе получить единовременную компенсацию из казны РФ после вступления в силу соответствующего судебного акта.
Эта норма действует уже 5 лет. И судебная практика показывает, что она работает — пострадавшие покупатели получают деньги за потерянное жилье.
Компенсация потери жилья предоставляется человеку только один раз в жизни, при строгом соблюдении установленных условий.
Рекомендации добросовестному покупателю при утрате прав на жилье
Если вы лишились жилья и планируете претендовать на компенсацию потери жилья, сначала активно отстаивайте свои права в суде по основному спору.
Докажите свою добросовестность и исчерпайте все способы сохранения объекта. Только после проигрыша дела можно обращаться с иском о возмещении к Минфину и Казначейству РФ.
Бездействие недопустимо, т.к. без борьбы за свои права в суде шансы на компенсацию равны нулю.
Основные условия для получения компенсации потери жилья
Ключевой критерий — доказательство, что покупатель предпринял максимум усилий для защиты своих прав в общем порядке, но успех не был достигнут по объективным причинам.
Уже на стадии покупки жилья на вторичке рекомендую тщательно проверять объект: документы на жилье, историю перехода права собственности, отсутствие обременений и арестов.
Желательно проводить сделки через нотариуса, однако, это не является 100% защитой от риска потери жилья. Важно доказать — что вы сделали всё возможное, чтобы проверить квартиру и продавца.
Вторичный рынок и переуступки в новостройках часто скрывают риски, которые сложно выявить самостоятельно. Например, брак, заключенный за рубежом, не всегда отражается в российских базах, и внезапно появившийся супруг продавца может оспорить сделку.
Реальные случаи показывают: без нотариального заверения о семейном положении и соответствующего пункта в договоре доказать добросовестность сложнее. Шаблонные договоры не всегда защищают в полной мере.
Добросовестность покупателя — основа для успеха в получении им компенсации в случае потери прав на жилье.
Размер возмещения за потерю жилья
Ранее лимит составлял 1 млн рублей, но сейчас выплата равна реальному ущербу или кадастровой стоимости объекта на момент вступления в силу решения об истребовании (по выбору заявителя).
Утрата недвижимости не фатальна для добросовестного покупателя: государство предоставит средства, если вернуть их с продавца невозможно. Взамен РФ получает право регрессного требования к продавцу.
Это эффективный инструмент защиты, но успех в его применении зависит от правильных действий покупателя еще на этапе покупки квартиры или иного жилого помещения — сбора доказательств добросовестности.
Как подтвердить добросовестность покупателя для компенсации потери жилья?
Без убедительных доказательств возмещение за счет средств государственной казны не назначат. Ключевые моменты добросовестности:
- Проверка правоустанавливающих документов, выписки из ЕГРН.
- Покупка по рыночной стоимости (без значительного занижения).
- Отсутствие подозрительной частой смены владельцев.
- О намерении вернуть себе квартиру продавец сообщил покупателю уже после сделки..
Совет покупателю:
Запросите у продавца выписку из ЕГРН, историю сделок по жилью, нотариальное подтверждение отсутствия брака (или согласие супруга на сделку), справки из психо- и нарко- диспансеров, документы об отсутствии долгов по оплате услуг ЖКХ.
Обязательно сохраняйте доказательства передачи и происхождения средств по оплате покупки жилья (банковские выписки, расписки, справки о доходах или кредите).
Сохраняйте все бумаги даже спустя годы — сроки исковой давности 1 или 3 года, на который многие ориентируются, на самом деле не всегда считается с момента покупки.
Судебная практика по компенсации потери жилья из казны РФ
В судебной практике уже есть случаи успешного взыскания пострадавшими покупателями компенсации за потерянную квартиру из бюджета. Это происходит в случаях, когда продавец не возвращает деньги покупателю сам.
Например, в 2022 году жительница Санкт-Петербурга отсудила около 2,6 млн рублей — кассация подтвердила решение, несмотря на попытки Минфина обжаловать такое решение.
Аналогично в Ростовской области суд присудил более 1,7 млн рублей. В обоих делах подтверждена добросовестность покупателя и невозможность взыскания денег с продавца, поэтому суды применили ст. 68.1 Закона № 218-ФЗ.
Эти прецеденты подтверждают: при тщательной подготовке компенсация потери жилья за счет средств казны РФ вполне реальна.
Будьте осмотрительны при приобретении недвижимости, сохраняйте все доказательства своей добросовестности.
Проверить объект перед покупкой и провести сделку можно с моей помощью. Также вы можете обратиться ко мне в случае, если продавец подал иск в суд и хочет отобрать у вас квартиру.
Это поможет вам избежать проблем или укрепит позицию для получения компенсации от государства.
Ваш юрист Елена Могилевская
Делитесь в комментариях.
Нужна моя помощь в подготовке документов, стратегии и представлении ваших интересов в суде? Пишите и звоните мне!
тел. +7-903-038-16-50 (Whatsapp, Telegram)
Поддержите лайком,
Подписывайтесь на канал! Ваш юрист и медиатор -
Материалы по теме: