Многие сейчас ждут 2026 года в надежде, что ипотека наконец-то вернется в «комфортную» зону. Можно, конечно, верить в чудо, но Центральный Банк решил не гадать на кофейной гуще и сразу нарисовал три сценария: Базовый, Оптимистичный и Пессимистичный.
ЦБ любит подстраховаться, поэтому и дает такую вилку. Правда, я, например, не помню, чтобы их прогнозы сбывались, особенно по инфляции, но это уже «мелочи». Главное — хочется верить, что пессимистичный остался на бумаге 😊
Давайте посмотрим, что нам светит по этим прогнозам.
1. Базовый сценарий — «скорее всего»
Это сценарий, в который верит сам Центробанк.
Ставки снижаются, но без резких движений. Ипотека остаётся дорогой, спрос восстанавливается медленно. Чудес не ждём, зато рынок перестаёт падать.
📌 Что в цифрах:
- ключевая ставка — 13–14%;
- рыночная ипотека — 14,5–15%;
- льготные программы — 8,5–9%.
Именно под этот сценарий сейчас закладываются цены, условия и ожидания.
Просто сложный рынок, где важно считать, а не надеяться.
2. Оптимистичный сценарий — «если звёзды сойдутся»
Вот она — та самая «комфортная» ставка, о которой мечтают.
Здесь всё красиво:
- инфляция ниже 4%;
- рубль стабилен;
- внешних шоков нет.
📌 Тогда:
- ключевая ставка — 10,5–11,5%;
- рыночная ипотека — 11,5–12%;
- льготные программы — 6,5–7%.
Если это случится, рынок оживёт быстро. Ипотеку смогут брать даже без льгот.
Это самый желанный сценарий — и, увы, наименее вероятный.
3. Пессимистичный сценарий — «если что-то пойдёт не так»
Его не любят обсуждать, но именно он объясняет, почему банки такие осторожные.
📌 Если:
- инфляция останется выше цели (4–5%);
- ключевая ставка застрянет на уровне 14–16%,
📌 то получим:
- рыночную ипотеку 16–17%;
- льготные программы 9,5–10%.
Ставки формально снизятся, но рынок останется в стагнации.
Цены на новостройки продолжат «пухнуть» за счёт льготных программ, а от семейной ипотеки будет всё меньше толку: даже с ней квартиры в Москве становятся неподъёмными для многих семей.
Что с семейной ипотекой?
Если вы рассчитывали, что льготы всё исправят, есть важные новости от Минфина:
- ставка 6% сохранится, но её хотят сделать дифференцированной — 4%, 6% или 12% в зависимости от количества детей;
- схема «два льготных кредита на семью» уходит в прошлое: с 1 февраля 2026 года оформлять придётся как созаёмщикам.
Льготы останутся, но станут жёстче и адреснее.
Мой вывод: не ждите идеального сценария
📍 Если вам важно продать сейчас
✅ Ключевое — адекватная цена. Ликвидные квартиры по честной цене даже сейчас продаются в среднем за 3–8 недель.
✅ Те, кто ставит «с запасом» и ждёт «своего покупателя», обычно теряют и время, и деньги. Чем дольше объект висит в рекламе — тем ниже итоговая цена.
✅ Если квартира в новом жилом фонде и продажа не срочная — можно рассмотреть вариант аренды на 3–5 лет: получать доход и дождаться нового цикла роста.
✅ Со старым фондом, наоборот, лучше не затягивать — возможно, это последние месяцы, когда ещё можно выйти по верхней границе рынка.
✅ В долгую будут дорожать современные комплексы с инфраструктурой и энергоэффективными решениями. Старый фонд будет отставать всё быстрее.
📍 Если вы планируете покупку
✅ Есть у вас есть вся сумма или подходите под семейную ипотеку — имеет смысл рассмотреть покупку уже сейчас. Условия меняются быстро и не в лучшую сторону.
✅ Сейчас ещё можно найти хорошие скидки — и у застройщиков, и на вторичке.
✅ Если не хватает небольшой суммы, логичнее брать ипотеку на разницу с расчётом на рефинансирование позже. Ставки снизятся, а вот цены, скорее всего, поднимутся.
✅ Новостройки на котловане сейчас рекомендовать не стала бы — рассказывала подробно, почему.
А вот высокая стадия готовности по семейной ипотеке или покупка за свои деньги — вполне хорошее время».
📍 Инвесторам
✅ Короткие стратегии больше не дают прежней доходности.
✅ Оптимальный горизонт — от 5 лет.
✅ Фокус смещается на ликвидные объекты под аренду и долгосрочное удержание. Здесь приводила расчеты.
А вы на какой сценарий ставите?
🤝 Если вы планируете покупку или продажу недвижимости в Москве — можно обсудить стратегию лично.
Разберём именно вашу ситуацию: стоит ли выходить на рынок сейчас, как сохранить или приумножить капитал.
📞 WhatsApp / Telegram: +7-989-114-38-48 — консультация.
Помогаю выгодно и безопасно продавать и покупать недвижимость.
Ольга Левчук — эксперт по жилой недвижимости в Центральном округе Москвы, партнёр Федерального онлайн-агентства недвижимости WELCOME 24.