Представьте себе двух инвесторов. Оба умные, оба с калькулятором… Но один выбирает депозит, а другой — квартиру. Кто из них молодец?
Спойлер: оба, но в разные сроки. А теперь — по порядку и «на пальцах».
Почему этот вопрос волнует многих?
С одной стороны, банки до сих пор предлагают щедрые ставки — на декабрь 2025 года 13–14% годовых, а средняя ставка за год была 15,5%.
С другой — недвижимость в Москве исторически дает защиту от инфляции и рост капитала.
Кажется, кладёшь деньги — и они сами работают. Красота.
Но есть один враг… инфляция.
Если цены растут быстрее, чем ваш процент — вы не богатеете, вы просто медленнее беднеете.
Теперь — про квартиры.
Да, рынок сложный, но даже в таком режиме цены в новых, уже сданных комплексах выросли на 7–20% за год.
И тут уже начинается интересное.
Кому неинтересны расчеты — спускайтесь сразу вниз и читайте выводы.
Исходные данные: квартира мечты инвестора
Берём реальный объект:
- Квартира: 38 кв. м, с ремонтом и мебелью, Даниловский район, 2 станции метро в пешей доступности, жилой комплекс 2022 года.
- Стоимость: 20 млн руб. (год назад — 18 млн) — можно сдавать сразу.
- Цена аренды в рекламе: от 75 тыс. руб./мес.
- Приблизим к реальной ставке: 70 000 руб./мес.
Спрос высокий, предложений в этом жилом комплексе мало — идеальный вариант под аренду.
И чтобы сравнить честно — создаём двух инвесторов.
Инвестор №1: положил 18 млн. руб. на депозит под 15,5%.
Считаем:
- Общий доход (до налога) — 3 000 928 руб.
- Сумма налога (НДФЛ) — 369 320 руб.
- Итого на руки 20 631 608
🔥 Чистая прибыль за год: 2 631 608 руб.
Прекрасно. Прогнозируемо. Надёжно. Никаких арендаторов.
Инвестор №2: купил квартиру за 18 млн. руб. сдал её, а через год продал.
Сдаёт по 70 000 руб./мес. Каждый месяц пополняет свой депозит с арендных платежей.
За год цена однокомнатной квартиры в этом жилом комплексе выросла на 15%.
📌 Доход от аренды (чистыми, с налогом):
- Аренда: 70 000 ₽/мес.
- Налог 4% → чистая сумма на депозит: 67 200 ₽/мес.
- Ставка: 15,5% годовых, капитализация — ежемесячно.
- Период: 12 мес.
Результат:
- Сумма всех взносов за год: 806 400 ₽
- Итоговая сумма на счёте через год с учетом капитализации: 866 227,76 ₽
- Из них — проценты (доход): 59 827,76 ₽
📌 Доход от продажи:
Купил за 18 млн → продал за 20 млн. руб.
📉 Расходы (в среднем по рынку в руб.):
- комиссия агенту при покупке — 400 000
- комиссия при сдаче — 70 000
- комиссия при продаже — 600 000
- налог с продажи — 260 000
📌 Чистая прибыль итоговая: 1 536 625 руб.
❗ Вывод за 1 год
Победил депозит.
И довольно уверенно.
Но… инвестиции в недвижимость на 1 год — это как свадьба на 2 недели: возможно, но странно.
📌 А теперь делаем честно: считаем на 5 лет
Потому что под аренду покупают минимум на 5 лет.
И вот тут всё меняется.
Наши предпосылки:
- рост недвижимости — 10% в год (реалистично для хороших локаций и ликвидных объектов);
- аренда оставим те же 70 000 руб. (хотя вырастет почти точно);
- депозиты — 8% в среднем за 5 лет.
Вариант 1. Депозит, 5 лет
- Доход за 5 лет — 8 897 455.
- Налог 13% — 1 083 769.
Итого на руки — 25 813 686.
- Рост с 18 млн до 25,8 млн.
- Это +7,8 млн чистой прибыли за 5 лет.
Хорошо? Да.
Супер? Пока нет.
Вариант 2. Квартира, 5 лет
1) Доход от аренды (5 лет)
- Получено: 4 200 000
- Налог 4%: –168 000
- Чистыми: 4 032 000
- Теперь эти деньги мы честно откладываем на депозит под 8%.
- Через 5 лет там:
👉 4 880 847 руб.
2) Рост стоимости квартиры
18 млн → 28 989180 руб. (10% ежегодно — формула сложного процента)
3) Складываем:
Квартира - 28 989 180 + Аренда (накоплено )- 4 880 847
ИТОГО: 33 870 027
4) Вычитаем расходы
(Покупка, сдача, продажа в среднем по рынку Москвы, в руб.)
- 400 000 комиссия агенту за покупку
- 350 000 комиссия за аренду (если каждый год искать нового арендатора)
- 1 200 000 комиссия за продажу
- 0 налогов — прошло 5 лет
💰 Общий итоговый капитал 31 920 027 руб.
✔️ Чистая прибыль:
13 920 027 руб.
Это почти 12% годовых, не много, но в очень надёжном формате.
🎯 Так что же выгоднее?
✴️ На 1 год — депозит, когда ставки высокие, как сейчас, например.
Без обсуждений. Квартира за год не успевает отбить комиссии и налоги.
Прибыль по депозиту выше, нет хлопот с налогами и комиссиями. Деньги ликвидны.
✴️ На 5 лет и больше — квартира.
Покупка недвижимости под аренду побеждает с огромным отрывом.
- депозит — +7,8 млн. руб.
- квартира — +почти 14 млн. руб.
То есть недвижимость обгоняет депозит почти в 2 раза. Если мы покупаем за свободные деньги, без ипотеки.
И это без учёта роста аренды, без того, что у вас может быть долгосрок без агентских, и при условии, что депозит будет все 5 лет 8%, а он, скорее всего, в среднем за 5 лет будет ниже.
Почему так?
Потому что недвижимость — это не просто доход, это капитал.
Проценты съедает инфляция.
Квартира же растёт в цене вместе с рынком.
И одновременно приносит вам денежный поток.
💡 Итог очень простой:
✔️ Хотите капитал, защиту, рост → квартира.
А 2026 год, кстати, будет очень интересным:
- ставки по ипотеке могут снижаться активнее;
- спрос оживится;
- дисконты как на вторичке, так и у застройщиков станут меньше;
- и входить на рынок будет дороже.
- Сейчас рынок нащупал дно — а значит, точка входа пока шикарная.
Ранее писала: Покупка или аренда квартиры в Москве: честный разбор без мифов
Хотите рассчитать вашу ситуацию?
Записывайтесь на бесплатную консультацию👇
📞 WhatsApp / Telegram: +7-989-114-38-48 — консультация.
Помогаю выгодно и безопасно продавать и покупать недвижимость.
Ольга Левчук — эксперт по жилой недвижимости в Центральном округе Москвы, партнёр Федерального онлайн-агентства недвижимости WELCOME 24.