История с квартирой Ларисы Долиной стала самым громким и тревожным кейсом на рынке недвижимости за последние годы. И дело даже не в том, что пострадала известная артистка. Гораздо важнее другое: суд отменил уже завершённую и зарегистрированную сделку, а покупатель лишился квартиры. Для вторичного рынка это прозвучало как тревожный звонок
Что же произошло на самом деле, и как эта история уже повлияла на поведение обычных покупателей?
Что за дело и почему оно так всех напугало
Если коротко, схема выглядела так: Лариса Долина стала жертвой многоходовой мошеннической операции. Под давлением злоумышленников она продала свою элитную квартиру в центре Москвы – уверенная, что таким образом «спасает» имущество и деньги. Сделка прошла официально, с регистрацией перехода права собственности.
Позже, осознав, что стала жертвой обмана, певица обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной. Суд встал на её сторону. Основной аргумент – продавец находился в состоянии заблуждения и фактически не осознавал реальных последствий своих действий. Как итог: квартиру вернули прежнему владельцу, а покупатель, заплативший крупную сумму, остался ни с чем.
Суды последующих инстанций это решение поддержали. Сейчас история дошла до самой высокой судебной инстанции, но ключевой эффект уже произошёл: на рынке появилась новая фобия – страх отмены сделки даже через суд, даже после регистрации.
В профессиональной среде это уже называют не иначе как «эффектом Долиной».
Как рынок отреагировал на самом деле
Если убрать эмоции и посмотреть на ситуацию изнутри, через практику, изменения есть. Но они не такие апокалиптические, как иногда кажется из новостей.
1. Покупатели начали бояться пожилых людей
Это самый заметный психологический сдвиг. Сейчас фраза «в квартире живёт бабушка» для многих клиентов звучит как сигнал опасности. Причём неважно, является ли пожилой человек собственником или просто прописан – сам факт возраста включает тревогу.
Логика простая и, увы, понятная: если даже известного человека можно признать введённым в заблуждение, то что говорить про обычного пенсионера? Люди боятся, что после перехода права сделку могут оспорить родственники, опекуны или сам продавец.
Покупателям сейчас приходится терпеливо объяснять, что бабушка не собственник, а если прописана, то куда выписывается.
Если пожилой человек собственник, то обязательна справка из ПНД – обязательно с осмотром психиатра накануне сделки.
2. Прямые продажи стали вызывать подозрение
Резко вырос интерес к сделкам со встречной покупкой. Когда у продавца есть понятная цель — покупка другого объекта, переезд, расширение – у покупателей это вызывает больше доверия.
А вот прямые продажи «просто так», особенно со срочностью и дисконтом, стали настораживать. Люди всё чаще задают вопрос: «А зачем продают?»
3. Стали больше допрашивать продавцов
Рынок стал более разговорным. Если раньше многих интересовали только цена, метраж и район, то теперь клиенты всё чаще спрашивают:
– Почему продаётся квартира?
– Кто жил?
– Как давно в собственности?
– Есть ли пожилые родственники?
– Прямая продажа или по доверенности?
И это, кстати, нормальный и здоровый процесс.
Моё профессиональное мнение: рынок не стал опаснее – он стал осторожнее
Я не считаю, что вторичный рынок внезапно стал катастрофически опасным. Риски на вторичке были всегда: и до этого дела, и задолго до него. Просто раньше на них закрывали глаза чаще.
Изменилась не сама реальность, а отношение к ней.
Да, клиенты стали осторожнее. Да, появилось больше страхов. Но это не значит, что покупать на вторичке теперь нельзя. Это значит, что покупать надо грамотно.
Что я сейчас рекомендую своим покупателям
На фоне всей этой истории мои базовые рекомендации стали ещё жёстче:
1. Добровольный нотариат – почти всем
Даже там, где по закону он не обязателен. Да, это дополнительные 30–40 тысяч рублей. Но это:
– дополнительная проверка адекватности сторон,
– фиксация волеизъявления,
– серьёзный плюс к статусу добросовестного приобретателя.
2. Никаких занижений
Слишком дёшево — значит риск. Попытки «сэкономить на налогах» через занижение сейчас выглядят особенно опасно. В суде это в первую очередь ударяет по покупателю.
3. Только прозрачные расчёты
Безналичные расчеты, которые оставляют «банковский след»: аккредитивы, эскроу, депозит нотариуса.
4. Титульное страхование
Это риск утраты права собственности. Это не панацея, но дополнительная подушка безопасности. Особенно в сложных цепочках, с наследствами, доверенностями, пожилыми собственниками.
5. Копайте глубоко
Действительно, при подготовке сделки, выясняйте все, что можно выяснить. Если продает одинокий человек, обязательно уточните цели продажи (особенно проверяйте версию "деньги на лечение"), поищите - возможно, есть родственники, поговорите с соседями. Возможно, действительно, пока стоит воздержаться от покупки квартиры в прямой продаже.
Но это не означает, что все прямые продажи (без встречки) стали рискованными. Не доходите в своих подозрениях до абсурда.
6. Фиксируйте намерения
✅ Берите с продавца письменные заявления в свободной форме. Если он имеет гражданство недружественной страны, то пусть напишет вам заявление, в котором укажет, что имеет такое гражданство, а средства, вырученные от продажи квартиры, не пойдут на финансирование терроризма (я серьезно: это даже не моя рекомендация, а юристов).
✅ В принципе можно попросить продавца заполнить опросник – вы наверняка видели такой в банке, если открывали кредитную карту или брали потребкредит. Если перефразировать относительно недвижимости, получится примерно так:
настоящим подтверждаю, что:
Я самостоятельно и добровольно продаю объект недвижимости по адресу:….
В отношении меня не совершаются мошеннические действия, в том числе:
✔️мне не звонили неизвестные лица, представлявшиеся сотрудниками банков, полиции, ФСБ, Следственного комитета, Центрального банка РФ и иных организаций;
✔️мне не направляли сообщения в мессенджерах или социальных сетях с предложениями продать квартиру, оформить кредит, перевести денежные средства, «спасти деньги», «помочь в поимке преступников».
✔️Я не выполняю указания третьих лиц по продаже квартиры, переводу денежных средств, снятию наличных, оформлению карт, вкладов, электронных кошельков.
✔️Мне не сообщали, что мои денежные средства находятся в опасности, что якобы оформлены кредиты на мое имя, либо что необходимо срочно «перевести деньги на безопасный счет»
✔️Я не участвую в каких-либо оперативных мероприятиях, спецоперациях, проверках или «помощи правоохранительным органам».
✔️Я осознаю, что сотрудники Банка, правоохранительные органы и Центральный банк РФ:
не требуют оформления кредитов и организации сделки с недвижимостью для каких-либо проверок;
не просят переводить денежные средства;
не используют «безопасные» или «резервные» счета.
Мне разъяснено, что в случае предоставления мной недостоверных сведений:
я несу ответственность в соответствии с законодательством РФ;
Настоящее заявление составлено мной собственноручно, без давления, обмана и принуждения.
✅ Если сделка по доверенности, то в момент сделки обязателен созвон по видео с продавцом, и запись (фиксация) этого разговора: пусть представится, покажет на камеру паспорт и скажет, что в курсе продажи такого-то объекта недвижимости по такой-то цене. Заодно убедитесь, что продавец жив, здоров.
Сделки идут – несмотря ни на что
Самое важное: рынок не остановился. Сделки продолжаются. Люди как покупали вторичку, так и покупают. Просто подход стал более взрослым и аккуратным.
Отваливаются в основном:
– подозрительные объекты,
– слишком дешёвые предложения,
– продавцы, не готовые к проверкам.
И это, честно говоря, даже оздоравливает рынок.
Главный вывод для покупателей
История Долиной – это не крест на вторичке. Это напоминание:
квартира – это не просто товар, а юридически сложный актив.
Здесь нельзя действовать на авось. Здесь важно:
– проверять,
– фиксировать,
– страховать,
– оформлять прозрачно.
Тогда и «эффект Долиной» для вас останется просто громким заголовком из новостей, а не личной трагедией.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 и 2024 года. Аттестат №РОСС RU РГР ТОС АН 13518
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Прогноз цен на жилье 2026: когда взлетаем?
👉Денег нет... А продажи новостроек растут!
👉Как купить квартиру по цене ниже рыночной
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!