Красивые картинки не приносят доход. Доход приносят решения, которых на рендерах не видно.
За последние годы я показал инвесторам сотни планировок. И каждый раз вижу одно и то же: человек смотрит на фасад, бассейн, пальмы и уже мысленно считает будущую прибыль.
А потом проходит два-три сезона, и выясняется неприятная вещь:
картинка была, а инвестиции - нет.
Я ,Сергей Павленко ,эксперт по коллекционной недвижимости в Анапе и в этой статье я разберу:
- почему визуальный маркетинг почти всегда вводит инвестора в заблуждение;
- какие параметры действительно влияют на ликвидность и доход;
- и как это выглядит на примере премиальных комплексов в Анапе : Золотой Бухты, Графа Толстого и Николай I Hotel & Spa.
Иллюзия №1. «Если красиво - значит премиум»
Рендеры сегодня умеют делать все. Даже самый обычный проект можно показать так, будто это курорт мирового уровня.
Что обычно показывают на рендерах:
- панорамное море без соседних зданий;
- пустые набережные без людей;
- идеальный свет и идеальную погоду.
Чего там нет:
- реальной этажности;
- соседних корпусов;
- ветров, солнца, шума, логистики;
- сценариев эксплуатации.
Комментарий эксперта Сергея Павленко:
«Рендер или визуализация - это не обещание дохода. Это инструмент привлечения внимания. Инвестор ошибается, когда начинает принимать решения на этом этапе».
Где заканчивается маркетинг и начинается инвестиция
Настоящая инвестиция начинается не с картинки, а с вопросов.
Вопрос 1. Какой формат недвижимости?
Это фундамент.
- Золотая Бухта это квартиры.
Формат понятный, ликвидный, ориентированный на жизнь и аренду. - Граф Толстой это резиденции.
Камерный формат, статус, акцент на атмосферу и приватность. - Николай I Hotel & Spa это гостиничные номера.
Отельная модель с профессиональным управлением, рассчитанная на системный доход.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«На рендерах эти форматы выглядят одинаково красиво. Но с точки зрения инвестора это три разные стратегии».
Иллюзия №2. «Вид решает всё»
На рендерах почти всегда:
- фронтальное море,
- панорама,
- закаты.
В реальности всё сложнее. Как обстоят дела на самом деле
В Золотой Бухте
Самые ликвидные квартиры с видом на море, несмотря на отсутствие балконов. Здесь важнее локация и формат жизни.
В Графе Толстом:
- есть фронтальные панорамные виды на море;
- есть боковые виды на море и они тоже прекрасно сдаются;
- есть виды на город и парк Ореховая Роща, но они менее ликвидны.
В Николай I Hotel & Spa :
- проект строится;
- есть виды на море;
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Солнечная сторона и вид на море в курортной недвижимости , чаще всего одно и то же. Если сомневаетесь , выбирайте вид на море. Это универсальное решение, которое всегда будет работать».
Иллюзия №3. «Этаж это второстепенный параметр»
На рендерах этажность не чувствуется. В реальности , это один из ключевых факторов доходности.
Реальная этажность проектов
- Золотая Бухта 13 этажей
- Граф Толстой 7 этажей
- Николай I Hotel & Spa 6 этажей
Что это даёт инвестору:
- меньше соседей;
- меньше шума внутри дома;
- более понятную аудиторию арендаторов.
подробнее о том как этажность влияет на приватность обьекта
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Чем ниже этажность, тем выше ощущение приватности и тем стабильнее спрос в премиальном сегменте».
Иллюзия №4. «Инфраструктура это то, что нарисовано»
Очень часто на рендерах:
- бассейны,
- лаунж-зоны,
- красивые общественные пространства.
Но инвестору важно другое.Что реально влияет на доход?
Золотая Бухта
Работает за счёт городской инфраструктуры, локации и управляющей компании.
Граф Толстой
Не курортный формат. Нет бассейна и спа и это осознанное решение.
Зато есть:
- первая береговая линия;
- закрытая территория;
- паркинг;
- ресепшен;
Николай I Hotel & Spa
Инфраструктура это часть бизнес-модели. Сервис и управление важнее визуальных элементов.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Инфраструктура должна работать на загрузку, а не просто хорошо выглядеть».
Что инвестор не видит на рендерах, но должен учитывать
Логика эксплуатации
Кто управляет, как заселяют, как работают с отзывами.
подробнее о формате курортной недвижимости и формах управления
Аудитория
Кто будет снимать: семья, пара, бизнес-гость.
подобробнее о том кто снимает премиальное жилье в Анапе
Поведение объекта зимой
Лето есть у всех. Зима - только у сильных проектов.
подробнее о секретах инвестиций в межсезонье и на что обратить внимание
Потенциал роста
Особенно важен для строящихся проектов, таких как Николай I Hotel & Spa
подробнее о потенциале рынка премиальной недвижимости в Анапе прогноз до 2030 года
Почему Николай I Hotel & Spa нельзя оценивать по картинкам
Потому что:
- проект ещё строится;
- показы проходят в офисе продаж;
- используется 3D-модель.
Это проект:
- с отельной логикой;
- с потенциалом роста стоимости к моменту сдачи в IV квартале 2027 года.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Здесь важно не то, как выглядит фасад, а как будет работать модель после ввода в эксплуатацию».
Что инвестор видит на рендерах и что на самом деле важно в премиальном проекте в Анапе?
Рендеры это эмоция. Инвестиции - это холодный расчёт. Премиальный проект нельзя выбирать глазами. Его выбирают на основании:
- цифр,
- логики,
- опыта.
Именно в этом разница между покупкой «красивого объекта» и работающей инвестицией.
Если вы хотите и готовы прямо сейчас :
- разобрать проекты Золотая Бухта, Граф Толстой и Николай I Hotel & Spa без иллюзий;
- понять, какие решения действительно влияют на доход;
- выбрать формат под свою стратегию
Запишитесь на онлайн показ или живую консультацию по ссылке .
И обязательно подпишитесь на канал , здесь говорят о премиальной недвижимости так, как её видят инвесторы, а не маркетологи.