Новый тренд на юге России
Юг России за последние десять лет стал одной из самых привлекательных территорий для вложений в недвижимость. Если раньше внимание инвесторов концентрировалось в Сочи, то сегодня всё больше экспертов называют Анапу новым центром инвестиционной силы.
Почему? Всё просто: рынок здесь ещё не перегрет, но уже активно развивается. И самое главное - в город пришли федеральные отельные операторы, которые превращают обычную покупку недвижимости в готовый рентный бизнес под ключ.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Для инвестора это означает две вещи: безопасность вложений и прогнозируемость дохода»
Что такое отельный оператор и чем он отличается от управляющей компании?
Многие инвесторы путают два понятия - «управляющая компания» и «отельный оператор». Но разница принципиальная.
Отельный оператор
- Компания, которая управляет гостиницей или апарт-отелем по международным стандартам.
- Работает на репутацию бренда.
- Отвечает за сервис, маркетинг, загрузку номеров.
- Гарантирует собственникам доходность (в среднем - от 12% до 14%
годовых в сегменте премиум).
Управляющая компания (УК)
- Работает в более гибком формате:
- Не ограничивает собственника в проживании: вы можете отдыхать в своей квартире или резиденции, когда захотите.
- Доходность обычно чуть ниже, чем у операторов, но зато есть комфортная комбинация: и отдых для себя, и пассивный доход.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Если инвестор выбирает стратегию максимального дохода и готов ограничить своё проживание, то его путь - это отельный оператор. Если же приоритет - совмещение личного отдыха и дохода, тогда управляющая компания»
Почему отельные операторы стали ключевым трендом
Рынок курортной недвижимости Сочи давно показал: именно проекты под управлением отельных операторов капитализируются быстрее всего.
После Олимпиады 2014 года цены в апарт-отелях Сочи, где управляли крупные сети (Rixos, Marriott, Radisson), выросли в 2–3 раза за несколько лет. Сегодня в Анапе повторяется та же ситуация, но в ещё более ускоренном темпе:
- рынок свободных земель почти исчерпан,
- число премиальных проектов ограничено,
- спрос инвесторов стабильно превышает предложение.
Аналитика рынка курортной недвижимости Анапы
Чтобы понять масштаб, приведём цифры.
На сегодняшний день в Анапе экспонируется более 6000 гостиничных номеров, из которых только 624 относятся к премиум-сегменту.
Продажи на всём рынке курортной недвижимости составляют 60–80 лотов в месяц (данные Росреестра). Для сравнения: в Краснодаре или Новороссийске таких темпов нет даже близко.
При этом проекты под управлением федеральных отельных операторов показывают феноменальные результаты. Например, «Николай I Hotel & Spa» за год реализовал более 215 номеров - это свыше 30% от всего фонда проекта.
Рейтинг отельных операторов России
(Forbes 2024)
№1 Azimut Hotels
• Гостиницы: 63
• Номера: 11 000
• Регионы: 30
• Знаковые объекты: Azimut Смоленская Москва, Azimut Санкт-Петербург
№2 Cosmos Hotel Group
• Гостиницы: 37
• Номера: 10 000
• Регионы: 18
• Знаковые объекты: Cosmos Collection Izumrudny Les, Cosmos Selection Saint-Petersburg Nevsky Royal Hotel
№3 Amaks Hotels & Resorts
• Гостиницы: 27
• Номера: 7170
• Регионы: 23
• Знаковые объекты: «Амакс Сити-отель» (Красноярск), «Амакс Сафар-отель» (Казань)
№4 Mantera Hotels
• Гостиницы: 15
• Номера: 6500
• Регионы: 2
• Знаковые объекты: Rixos Красная Поляна, Marriott Красная Поляна
№5 Alean Collection
• Гостиницы: 5
• Номера: 1629
• Регионы: 1 (Краснодарский край)
Знаковые объекты: Alean Family Doville Anapa, Alean Family Riviera Аnapa, Alean Family Sputnik.
Среди них особый интерес вызывает Cosmos Selection - премиальная линейка Cosmos Hotel Group, которая как раз и будет управлять в «Николай I Hotel & Spa».
Cosmos Selection: в чём отличие от других брендов Cosmos
Cosmos Hotel Group управляет несколькими брендами:
- Cosmos Stay - средний сегмент, комфорт-класс, ориентирован на массового туриста.
- Cosmos Hotel - деловой сегмент, чаще города-миллионники.
- Cosmos Selection - премиальная линейка, работающая только с объектами высокого класса.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Для Анапы появление Cosmos Selection - это знак, что рынок города окончательно вошёл в высшую лигу. Это как если бы в Сочи впервые пришёл Marriott .Только теперь этот эффект работает на Анапу».
Кейсы инвесторов: где доход выше?
Теперь разберём 3 инвестиционных кейса в комплексах «Николай I Hotel & Spa», «Золотая Бухта» и «Граф Толстой».
Кейс 1. Николай I Hotel & Spa
- Приобритение: 15.09.2024
- Лот: однокомнатный номер с мебелью и техникой, вид на море, 41,4 м²
- Цена покупки: 19,6 млн (475 тыс./м²)
- Через год: 32,7 млн (792 тыс./м²)
- Прирост: +13,1 млн руб. за год
Кейс 2. Золотая Бухта
- Приобритение: 2023 год
- Лот: квартира 73 м², 2 спальни, 12 этаж, мебель + техника, вид на море
- Цена покупки: 23,3 млн (320 тыс./м²)
- Сегодня (2025): 35,7 млн (489 тыс./м²)
- Прирост: +12,4 млн за 2 года
- Доход от аренды: 1,3 млн в 2024 и 1,8 млн в 2025 → всего +3,1 млн.
Кейс 3. Граф Толстой
- Приобритение: 2023 год
- Лот: резиденция 68,4 м², 1 спальня, вид на море, с ремонтом
- Цена покупки: 23,94 млн (350 тыс./м²)
- Сегодня (2025): 37,62 млн (550 тыс./м²)
- Прирост: +13,68 млн за 2 года
- Доход от аренды: 1,15 млн (2024) + 1,43 млн (2025) → всего +2,58 млн.
Сравнительная таблица кейсов
Где выиграет инвестор?
Курортная недвижимость под управлением отельных операторов - это главный тренд инвестиций на Юге России.
Анапа в этом смысле сегодня напоминает Сочи до Олимпиады. Только здесь всё развивается ещё быстрее.
Комментарий эксперта Сергея Павленко
«Те, кто войдут в рынок сейчас, удвоят или утроят капитал в горизонте 3–5 лет. Особенно в проектах под управлением Cosmos Selection»
Сейчас в «Николай I Hotel & Spa» осталось всего несколько номеров с видом на море. Они дорожают ежемесячно.
Если вы хотите войти в рынок на этапе стремительного роста - сейчас лучшее время.
Запишитесь на консультацию и показ по ссылке - и выберите свой лот с максимальной доходностью.