Осень 2025 года на рынке новостроек получилась нервной, противоречивой и местами даже сюрреалистичной. С одной стороны, кажется, что стройки в крупных городах продолжаются, застройщики один за другим запускают новые очереди, а билборды с предложениями скидок, рассрочек и «ипотек для своих» заполонили улицы. С другой стороны, в отчетах компаний всплывает странная статистика: в некоторых регионах продажи падают, объёмы непроданных квартир растут, а ряд девелоперов уже не скрывает, что выбирает стратегию заморозки новых проектов.
Что это такое? Временная турбулентность из-за ипотечных изменений? Начало более глубокого охлаждения? Или наоборот, затишье перед скачком?
Разбираем ситуацию:
Спрос осенью 2025: не падает, но и не растёт. Он перераспределяется
Главное, что нужно понимать: спрос не исчез. Он меняет структуру. Это важный момент, который многие в инфополе игнорируют. Если смотреть на общую динамику, то в сентябре-октябре 2025 года спрос на новостройки по стране остался примерно на уровне конца весны. Да, он снизился относительно пиков семейной ипотеки, но полного провала нет.
Что происходит на самом деле:
- Покупатель стал избирательным.
Люди перестали хватать всё подряд в панике, как в эпоху дешевой льготной ипотеки. Сейчас делают выбор медленнее, дольше сравнивают цены и качество. - Сегментация спроса усилилась.
Условно, в Москве растут продажи в бизнес-классе, но проседает массовый сегмент. В регионах наоборот: экономика и комфорт-класс в проектах с хорошей инфраструктурой идут нормально, а премиум почти стоит. - Ипотечные изменения сильно перетрясли рынок.
Жесткие условия льготной ипотеки вывели часть покупателей из игры. Одни заняли выжидательную позицию, другие сместились на рынок вторички. Многие смотрят в сторону аренды, пытаясь переждать неопределенность.
То есть важно: спрос не падает равномерно, он перетекает между сегментами и регионами.
Объём продаж: где выросли, где просели
Если разобрать по крупным направлениям, картина получается такая.
Москва и Московская область
Москва держится лучше всего. В сентябре-октябре спрос в столице вырос примерно на 5-7% относительно летних значений. Причины понятные:
- у людей больше доходов;
- инвесторы снова начали заходить в ликвидные лоты;
- объем предложения огромен, всегда есть из чего выбрать;
- столица традиционно дорожает быстрее других регионов, что создаёт эффект «лучше сейчас, чем потом».
Московская область чувствует себя более нервно. В некоторых районах спрос упал на 10-15% к прошлому году, особенно в больших комплексах с массовым предложением и слабой транспортной доступностью.
Санкт-Петербург и ЛО
Петербург осенью стал одним из лидеров по снижению спроса. Причина в перегретости рынка и огромном объёме строящегося жилья. Многие покупатели переключились на вторичку из-за более выгодной планировочной структуры и отсутствия риска долгостроя.
Регионы-миллионники
Здесь динамика разнонаправленная:
- Казань, Краснодар, Новосибирск показывают стабильность.
- Екатеринбург просел в массовом сегменте примерно на 10%.
- Ростов-на-Дону и Воронеж демонстрируют осторожность покупателей.
Регионы, где экономическая активность высока, держатся уверенно. А вот города с зависимостью от отдельных производств чувствуют изменения в доходах населения.
Средние и малые города
Если раньше застройщики спокойно продавали панельные дома по максимуму, то сейчас покупатель требует:
- нормальные планировки;
- благоустройство;
- реальную инфраструктуру;
- прозрачность сроков.
Там, где этого нет, продажи упали на 20-30%.
Есть ли затоваривание рынка?
Да, и оно сильнее, чем многие думают.
Проблема в том, что цифры по стране не равномерные. Затоваривание есть не везде, а локально — но там, где оно есть, оно очень заметное.
Где ситуация напряженная:
- Москва и МО в массовом сегменте
- Петербург и ЛО
- Ростов-на-Дону
- Тюмень
- Пермь
Затоваривание не означает, что рынок на грани обвала. Это означает, что предложение растёт быстрее, чем спрос. Обычно такая ситуация приводит к:
- большему числу акций;
- негласным скидкам;
- точечным снижением цен на непривлекательные лоты.
Где затоваривания почти нет:
- Казань
- Краснодар
- Сочи
- Новосибирск
- Калининград
Эти рынки чувствуют себя комфортно. В некоторых сегментах там даже фиксируется дефицит.
Почему затоваривание появилось именно сейчас?
Причин несколько.
1) Льготная ипотека долгое время была «кислородом» для всего рынка новостроек
Десятки тысяч семей покупали новое жилье только потому, что ставка была слишком выгодной, чтобы игнорировать. Застройщики настраивали производство под этот спрос, а когда правила изменились, инерция проектов осталась.
2) Введенные летом изменения по семейной ипотеке резко сократили число потенциальных покупателей
В этом сегменте доля льготников была огромной. Теперь на рынок выходит меньше семей с одним ребёнком, которые раньше составляли серьезную долю спроса.
3) Рост себестоимости стройки заставляет девелоперов начинать проекты даже в условиях слабого спроса
Парадокс рынка: отказаться от запуска новых очередей застройщики не могут.
Почему? Потому что:
- контракты на стройматериалы заключены заранее;
- рабочие должны быть задействованы;
- компаниям важно не терять темп производства.
4) Покупатель стал осторожнее
Да, люди всё еще хотят улучшить жилищные условия, но уже не готовы брать ипотеку любой ценой.
Цены на новостройки: рост или стагнация?
Цены на новостройки осенью 2025 года ведут себя по-разному в зависимости от сегмента.
Где цены растут
- Москва: +3-4% за три месяца
- Казань: +2%
- Краснодар: +2-3%
- Калининград: +2-3%
Рост умеренный, но он есть.
Где цены стагнируют
- Санкт-Петербург
- Екатеринбург
- Ростов
- Нижний Новгород
Застройщики удерживают стоимость номинально, но дают точечные скидки.
Где цены снижаются
Это локальные случаи, чаще всего в проектах:
- на дальних территориях;
- в перегруженных комплексах;
- в старых панельных форматах.
Прогноз на 2026 год: что будет с рынком новостроек
Теперь самое интересное — куда всё идет.
Сценарий 1: умеренный рост при стабилизации ставок
Если ипотечные ставки в 2026 году стабилизируются на текущем уровне, рынок начнет адаптацию. Спрос частично вернется, особенно в городах-миллионниках.
Сценарий 2: массовое перераспределение спроса во вторичку
Если ставки вырастут еще сильнее (а председатель ЦБ неоднократно намекала, что возможен и такой сценарий), покупатели уйдут на вторичку, где цена за метр ниже. Новостройки будут вынуждены сильнее дисконтировать.
Сценарий 3: заморозка части проектов
Уже сейчас некоторые девелоперы говорят о возможности замедлить запуск новых корпусов. В 2026 году мы увидим, что темпы ввода жилья снизятся, особенно в регионах.
Сценарий 4: рост инвестиций в ликвидные лоты
Как это ни странно, но именно в кризисные моменты на рынок заходят инвесторы. В Москва-Сити, бизнес-класс, апартаменты с высоким спросом может прийти новая волна капиталов.
Итоги: рынок меняется, но не падает
Если отбросить все эмоции, картина такая:
- обвала спроса нет, но мягкая корректировка есть;
- затоваривание локальное, но заметное;
- цены ведут себя по-разному: где-то растут, где-то стоят, где-то ползут вниз;
- покупатель стал умнее;
- застройщики начинают борьбу за клиента, но пока это мягкая конкуренция.
Самое важное: 2025 год стал годом перестройки рынка. К 2026 году рынок будет выглядеть по-другому, и тот, кто понимает динамику сейчас, будет забирать лучшие варианты.