Сначала немного о том, что представляет собой формат light industrial. Это помещения, которые не являются классическими огромными складами или тяжёлыми промышленными цехами — это гибрид: небольшие производства, мастерские, мини-склады, склад-офисы. Компании малого и среднего бизнеса часто нуждаются именно в таких пространствах: где можно организовать работу, хранить материалы, собирать и отправлять продукцию, но при этом не платить за огромные логистические хабы или строить “склад-логистический комплекс”.
Для предпринимателей этот формат - золотая середина: они получают помещение, которое одновременно функционально и компактно, с возможностью гибкости. А для арендодателей - отличный доходный актив: такие блоки легко сдавать, они чаще востребованы, у них хороший потенциал рентабельности.
При этом light industrial часто располагается ближе к городам, к рабочей силе, к нужной инфраструктуре. И именно эта близость делает такие объекты особенно привлекательными сегодня.
Почему ставки аренды выросли — основные драйверы
За год рост ставок на 9 % - это далеко не случайность. За этим ростом стоят сразу несколько факторов, которые работают в совокупности, создавая устойчивый тренд.
Во-первых, устойчивый спрос. Малые и средние компании всё активнее развивают локальные производства. Многие бизнесы перестраивают модель поставок, всё чаще делая ставку на “гибкие производства”: те, которые способны быстро реагировать на изменения рынка, выпускать небольшие партии товара, хранить и отправлять продукцию. Им не нужен большой склад-логистический центр — достаточно формата "light industrial". И арендуя такую площадку, предприниматель может значительно экономить на логистике, на рабочей силе и транспортных издержках, потому что объект расположен ближе к рынку сбыта.
Во-вторых, рост интереса со стороны инвесторов. Light industrial перестаёт быть нишевым сектором и превращается в актив, привлекательный для инвесторов. Почему? Потому что такие объекты дают стабильный арендный доход, у них низкая текучесть арендаторов (многие бизнесы “укореняются” в подобных помещениях), и при этом их легко сдавать небольшим компаниям. Инвесторы всё чаще покупают блоки light industrial как часть портфеля: “купил — сдаю — получаю доход”. Когда доходность этого сегмента становится привлекательной, это усиливает спрос на такие объекты и подталкивает арендодателей к росту ставок.
В-третьих, ограниченное предложение качественных объектов. Не все промышленные парки предлагают хороший формат light industrial. Качественные модули класса А (с высокими потолками, хорошей инженерией, асфальтированными подъездами) не так быстро строятся, как хотелось бы, особенно в больших городах. При растущем спросе и ограниченном количестве новых хороших блоков арендодатели получают возможность поднять арендную ставку, не боясь потерять арендаторов.
В-четвёртых, макроэкономические факторы. Стоимость строительства, логистики, рабочей силы растёт. Это отражается в цене аренды: девелоперы планируют свои проекты так, чтобы будущий арендный доход покрывал все издержки. Также стоимости фондирования становятся выше: привлечение денег для строительства и финансирования индустриальных объектов увеличивает расходы девелопера, который частично перекладывает это на арендаторов через повышение арендных ставок.
В-пятых, операционные преимущества. Light industrial позволяет компаниям оптимизировать расходы: арендуя небольшие блоки, предприятия уменьшают свой капитал, необходимый для вложений в недвижимость. Аренда — гибкий инструмент, дающий возможность масштабировать бизнес быстрее и эффективнее.
Региональная картина: где и как растут ставки
Рост ставок light industrial наблюдается по всей России, хотя “горячие точки” есть, и они сильно влияют на средние цифры.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области рост особенно заметен: аренда класса А достигла в среднем около 11,9 тыс рублей за квадратный метр в год. Это довольно высокая ставка для индустриального формата, но она отражает сильный интерес компаний к локальным индустриальным модулям. Меньшие блоки, гибкие конфигурации, хорошая логистика — всё это делает петербургские “индастриал-ячейки” очень востребованными. И арендодатели это чувствуют, поднимая ставки, особенно на лучшие модули.
В Московском регионе масштаб данного рынка ещё более впечатляющий. Объём light industrial в Московской области существенно растёт, и девелоперы активно вкладываются в строительство таких складов. Средняя арендная ставка класса А в регионе достигает примерно 13,9 тыс рублей за квадрат в год — высокая цифра, особенно для индустриального формата. Такой уровень говорит не только о спросе, но и о готовности арендаторов платить за качество, удобные модули, инфраструктуру и близость к рынкам.
В остальных регионах наблюдается более диверсифицированная картина. В региональных центрах, где экономическая активность растёт, а стоимость земли не такая высокая, как в столице, появляются проекты light industrial, и ставки аренды поднимаются. Инвесторы смотрят именно на такие города, где можно построить оптимальные модули для бизнеса и сдавать их по стабильной арендной ставке. При этом степень вакантности в этих регионах зачастую ниже, чем может показаться, — потому что предложение развивается, но не успевает сразу покрыть весь спрос.
Последствия для бизнеса и для рынка недвижимости
Такой рост аренды light industrial имеет важные последствия:
- Для малого и среднего бизнеса это минус и плюс. С одной стороны, аренда становится дороже, что повышает операционные расходы. С другой стороны, инфраструктурные преимущества, гибкость и возможность масштабирования делают light industrial всё более выгодным форматом по сравнению с традиционными арендуемыми или арендованными складами.
- Для девелоперов это возможность. Те, кто правильно строит индустриальные модули сейчас, могут рассчитывать на высокий коэффициент заполняемости, рост доходности, стабильных арендаторов. Особенно выгодны блоки класса А, которые можно сдавать по высоким ставкам, и блоки “под заказ” (built-to-suit) для конкретных арендаторов.
- Для инвесторов формат становится всё более привлекательным: аренда стабильная, объёмы спроса растут, а входной порог зачастую ниже, чем для огромных логистических складов. Покупка и сдача light industrial может стать долгосрочным стратегическим активом.
- Для рынка коммерческой недвижимости в целом этот тренд может трансформировать ландшафт рынка: часть новых проектов будет именно light industrial, а не классическими складами. Девелоперы будут переформатировать свои портфели, и стоимость земли под такие модули станет дороже.
Потенциальные риски
Во-первых, риск насыщения рынка. Если девелоперы начнут массово строить модульные блоки, и предложение существенно вырастет, то можно увидеть коррекцию. Особенно это касается регионов: если новых модулей построят больше, чем спрос, часть площадей может просто остаться пустой.
Во-вторых, операционные расходы арендаторов. Light industrial — это не просто аренда склада. Часто это эксплуатация инженерии, ремонт, электричество, вентиляция, офисная часть и “производственные” требования. Эти расходы могут оказаться выше, чем арендаторам казалось изначально.
В-третьих, конкуренция с крупными логистическими операторами и “традиционными” складами может вырасти. Компании, которым важны большие объёмы и масштаб, могут предпочесть классические склады, поскольку там часто проще масштабироваться.
В-четвёртых, экономическая неопределённость. Если макроэкономическая ситуация ухудшится или финансовые условия станут более жёсткими, это может снизить спрос на аренду новых модулей производства или складов — особенно от небольших компаний, которые арендуют light industrial для роста или тестирования своих бизнес-моделей.
Прогноз на 2026–2027 годы
С учётом текущего роста аренды и устойчивого спроса можно предположить несколько сценариев развития light industrial на ближайшие 2–3 года.
Сценарий устойчивого роста. Если спрос останется на уровне или продолжит расти, а девелоперы будут осторожны в вводе, ставки аренды могут продолжить рост, хотя и с меньшей интенсивностью. Возможен дальнейший рост инвестиций в этот сегмент с акцентом на стабильные, доходные объекты.
Сценарий мягкой коррекции. Предложение может немного перегреться, особенно в городах-миллионниках, где девелоперы вводят новые модули. Это приведёт к временному замедлению роста арендных ставок, особенно для стандартных блоков класса B.
Сценарий трансформации. Формат light industrial может стать ключевым активом для логистики последней мили и малого производства, особенно в пригородных индустриальных парках. Инвестиции будут направлены в апгрейд инфраструктуры, строительство под арендатора (built-to-suit) и гибкие проекты.
Итог
Рост арендных ставок на объекты light industrial на 9% за год — это не просто отражение временной конъюнктуры. Это сигнал, что формат light industrial становится всё более важным элементом коммерческой недвижимости в России.
Малый и средний бизнес ищет гибкие, эффективные пространства, инвесторы - стабильные доходные инструменты, а девелоперы — новые ниши. Light industrial удачно сочетает в себе все эти потребности.
Но рост ставок - это не только “хорошие новости”. За ним стоят риски насыщения, операционные издержки и конкуренция. И чтобы этот сегмент рос устойчиво, игрокам рынка предстоит действовать осознанно и стратегически.
Если вы предприниматель, инвестор или девелопер, сейчас - отличное время присмотреться к light industrial.