Что делать, если давно построенное здание (ранее учтенное) после геодезического замера оказалось за границами участка?
Ранее, мы говорили о том, какие объекты недвижимости признаются ранее учтенными. Читать по ссылке.
Выход здания за границы участка - это одна из самых сложных и, увы, распространенных проблем, с которой сталкиваются собственники ранее учтенных зданий. Как кадастровый инженер, заявляю: ситуация серьезная, но в большинстве случаев решаемая.
Итак, если в ходе кадастровых работ выяснилось, что контур ранее учтенного здания выходит за границы вашего земельного участка, алгоритм действий следующий.
Шаг 1: Юридический анализ ситуации
Прежде всего, нужно понять масштаб и суть проблемы.
- На чью территорию происходит «вторжение»?
Вариант А: Земли или участок государственной/муниципальной собственности. Это наиболее частая и относительно "благоприятная" ситуация.
Вариант Б: Смежный земельный участок, принадлежащий частному лицу (соседу). Это более сложный вариант, чреватый судебными спорами. - Насколько значителен выход?
Выход может быть символическим (10-20 см) из-за погрешности старых измерений земельного участка.
А может быть значительным (метр и более), особенно если здание строилось без четкой привязки к границам. Или границы устанавливались без учета расположения здания. Или имеется кадастровая ошибка в определении координат земельного участка. - Когда было построено здание?
Ключевой момент! Если здание существовало до разграничения участков (например, до формирования вашего участка и соседнего), это может сыграть вам на руку. Его местоположение могло стать определяющим фактором при установлении границ, и тогда проблема могла возникнуть из-за ошибки в межевании участка.
Шаг 2: Разработка стратегии решения проблемы
В зависимости от результатов анализа, пути решения будут разными.
Сценарий 1: Выход на государственные/муниципальные земли
Это самый частый случай. Здесь у вас есть выход из ситуации:
Перераспределение земельного участка с землями госсобственности (Наиболее правильный и частый путь)
- Суть: Вы инициируете процедуру перераспределения местоположения границ вашего земельного участка. Кадастровый инженер определит границы всего ваше участка и составит схему границ для выкупа.
- Что делать дальше:
Подать подготовленную схему границ в Администрацию с заявление на выкуп. Выкуп такой земли осуществляется за 50% от кадастровой стоимости. - Итог: Вам увеличат площадь участка за счет муниципальной земли и Вы продолжите оформление здания.
Сценарий 2: Выход на земельный участок соседа
Это более деликатная ситуация, требующая дипломатии.
1. Переговоры с соседом (Самый оптимальный и дешевый способ)
- Суть: Попробуйте договориться с соседом полюбовно.
- Что предложить:
Заключение соглашения об установлении границы. Вы проводите совместное межевание, и сосед соглашается на небольшой сдвиг границы в вашу пользу.
Выкуп части его участка. Вы покупаете у соседа тот клочок земли, на который заходит ваше здание.
Важно: Любое решение должно быть оформлено юридически – через соглашение о перераспределении участков или договор купли-продажи, с последующей регистрацией изменений в ЕГРН.
2. Судебный порядок (Если сосед не согласен) и налицо кадастровая ошибка в определении координат земельного участка.
- Суть: Если договориться не удалось и кадастровая ошибка очевидно, остается только суд.
- Что нужно для суда: Потребуется проведение судебной землеустроительной экспертизы, которая докажет, что имеется кадастровая ошибка в определнии координат земельного участка.
Чего делать НЕЛЬЗЯ:
- Игнорировать проблему. При первой же сделке (продажа, залог в банке) это вскроется. Банк не примет в залог, покупатель не купит объект с таким дефектом.
- Пытаться скрыть факт «заступа» при подаче технического плана. Кадастровый инженер, обнаруживший такое несоответствие, обязан его отразить в техническом плане. Подача заведомо ложных сведений – это административная, а в некоторых случаях и уголовная ответственность.
- Самовольно продолжать использовать чужую землю. Это основание для судебного иска против вас со стороны соседа или администрации.
Краткий итог и рекомендация:
- Не паниковать. Проблема решаема в большинстве случаях.
- Обратиться к профессиональному кадастровому инженеру. Специалист не только выявит проблему, но и даст экспертное заключение о ее масштабах и предложит оптимальный алгоритм решения (межевание для уточнения границ, подготовка документов для суда и т.д.).
- Начать с переговоров, если проблема касается соседа.
- Действовать легально.
Помните: до тех пор, пока сведения о точном местоположении здания не были в ЕГРН, эта проблема носила скрытый характер. Теперь, когда вы о ней знаете, ее необходимо решить, чтобы обезопасить свое право собственности и капитальные вложения.
Если у вас есть вопросы, то вы всегда можете связаться с нами. Контактные данные опубликованы на официальном сайте здесь.
Мы всегда на связи и продолжаем оформлять Вашу недвижимость!
Рекомендуем также подписаться на наш канал в Telegram. Там не дублируется информация с ДЗЕН 👉 https://t.me/kadastr_mytishi_mo