В сфере недвижимости, особенно при работе со старыми документами, часто встречается термин «ранее учтенное» здание или сооружение. Для собственников и потенциальных покупателей эта формулировка зачастую непонятна, а между тем, она таит в себе важные юридические и технические нюансы, которые могут серьезно повлиять на сделки и дальнейшее распоряжение объектом.
Давайте разберемся, что скрывается за понятием "ранее учтенный", и на что следует обратить особое внимание.
Что такое «ранее учтенное здание»?
Ранее учтенное здание — это объект недвижимости, права на который были зарегистрированы и учтены в порядке, действовавшем до вступления в силу Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (то есть до 1 января 2017 года), а также в переходный период его реализации.
Проще говоря, это здания, которые были поставлены на кадастровый учет:
- В порядке информационного взаимодействия и передачи данных из БТИ,
- Зарегистрировали здание по "дачной амнистии" - по декларации, без технических документов и имели запись о праве в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), который теперь объединен с кадастром в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Ключевая особенность ранее учтенных объектов в том, что они были внесены в реестр без проведения полноценной процедуры кадастровых работ в том виде, в каком мы знаем ее сегодня. Часто сведения о них были внесены на основе старой технической документации (технических паспортов БТИ), деклараций или правоустанавливающих документов.
Чем ранее учтенные объекты отличаются от современных?
Критерий Ранее учтенный объект Вновь образуемый объект:
Отсутствие точных координат и границ.
Это самая распространенная и серьезная проблема. Если в ЕГРН нет точных координат углов здания, невозможно достоверно установить, не захватывает ли оно часть чужого земельного участка, не расположено ли в границах зоны с особыми условиями использования территории (санитарно-защитная зона, охранная зона ЛЭП и т.д.). Это создает огромные риски при купле-продаже, а также может привести к судебным спорам с соседями или государственными органами.
Несоответствие сведений в ЕГРН реальному положению дел.
За долгие годы здание могло быть реконструировано: сделана пристройка, надстроен этаж, изменена внутренняя планировка, повлиявшая на общую площадь. Если эти изменения не были узаконены и внесены в ЕГРН, возникает несоответствие. Банки могут отказать в ипотеке, а покупатель — отступить от сделки, обнаружив этот факт.
Сложности при совершении сделок.
Хотя сам по себе статус «ранее учтенного» не мешает продаже, дарению или залогу недвижимости, риски, указанные выше, делают объект менее привлекательным. Нотариусы и юристы все чаще рекомендуют привести сведения в порядок до совершения сделки.
Проблемы с земельно-правовыми отношениями.
Здание не может «висеть в воздухе». Оно должно быть расположено на земельном участке, сведения о котором также есть в ЕГРН. Нередко возникает ситуация, когда контур здания «вылезает» за границы участка собственника, что является грубым нарушением.
Что делать собственнику ранее учтенного здания?
Главная задача — актуализировать сведения об объекте в ЕГРН. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру для выполнения следующих работ:
Обследование объекта и выполнение обмеров. Кадастровый инженер проведет точные измерения здания, определит его фактическое местоположение, конфигурацию, площадь и этажность.
Кадастровая съемка. С помощью высокоточного GPS-оборудования будут определены координаты характерных точек контура здания, сопоставлены со сведениями ЕГРН.
Подготовка технического плана. На основе полученных данных кадастровый инженер подготовит технический план — электронный документ, содержащий все необходимые для внесения в ЕГРН сведения.
Подача документов в Росреестр. Подготовленный технический план подается в орган регистрации прав для внесения актуальных сведений об объекте (в МФЦ, на госуслугах или на сайте Ростреестра).
В результате этой процедуры статус объекта изменится. Он останется в реестре,, но сведения о нем будут приведены в соответствие с действующим законодательством: появятся точные координаты, актуальная площадь и описание. Все риски, связанные с «прежним» статусом, будут сняты.
Вывод:
Статус «ранее учтенного» — это не приговор, а скорее напоминание о том, что сведения об объекте требуют современной и точной актуализации. Потратив время и средства на приведение документов в порядок, собственник гарантирует себе юридическую чистоту недвижимости, защищает свои права и значительно повышает ликвидность объекта на рынке.
Подписывайтесь на наш канал, где мы разбираем различные нюансы оформления недвижимости.
Друзья! Подпишитесь и поставьте палец вверх 👍 – это поможет показать статью широкой аудитории! Спасибо!
Подписывайтесь на наш Телеграмм канал, где мы делимся своими историями профессиональной деятельности и делаем короткие заметки:)