Пока мы с вами спокойно ищем достойный вариант на вторичке, где-то в недрах правовой системы снова сработал красный сигнал.
Началось всё с гремучей истории — квартиры Ларисы Долиной: суд признал сделку недействительной, квартиру вернули прежней владелице — и понеслось. Решение стало катализатором для лавины похожих исков по всей Москве.
После этого «модуль» судебных решений будто скачали и массово тиражируют: если продавец говорит, что его «подвели» мошенники, и по факту завели уголовное дело — дело почти выиграно.
Результат? Добросовестный покупатель, проверивший документы, заплативший по рынку и пригласивший юриста, остается и без денег, и без квартиры.
Что особенно неприятно — суды при этом часто проходят мимо существенных деталей, которые в конкретном деле имели значение. В громком примере с Долиной именно эти «мелочи» многое объясняют и отличают его от сотен похожих историй:
❗ Покупка была по заметно сниженной цене (дисконт), который сам по себе — повод насторожиться;
❗ сделка прошла очень быстро — нет типичной «медлительности» при таких дорогих и редких лотах;
❗ расчёт наличными, а не через надёжный аккредитив в банке — дополнительный маркер непрозрачности.
Именно эти факторы во многом и объяснили выбор суда в том конкретном случае. Но при копировании вердиктов другие суды не хотят или не умеют смотреть на нюансы — и это подменяет само понятие справедливости.
Между тем общественная реакция на волну «пенсионерок, которых кто-то обманул», почти сразу получила законодательную реакцию. Московская областная дума предложила обязательную нотариальную форму для большинства сделок — идея в целом понятна: «давайте заверим всё и всех». Но есть нюансы.
Обязательная нотариальная форма — это не панацея, а дорогущий фильтр: при текущих тарифах миллионы граждан просто не потянут дополнительные расходы.
Кто в этом случае выигрывает? Если инициативу оформят в закон, в карманы нотариальных контор деньги потекут рекой.
Кто проиграет — обычный гражданин. И, что важнее, есть основания сомневаться, что сама нотариальная форма уберёт проблему «ведомости» — механизм мошенничества адаптируется, как уже адаптировался к банкам и аккредитивам. Да и с нотариальными сделками достаточно прецедентов, когда покупатель оставался и без денег, и без квартиры.
Вопрос к депутатам: если нотариус станет «страховкой», кто компенсирует потерю квартиры покупателю? Нотариус? Суд? Суды волшебным образом начнут вставать на сторону покупателей?
Что конкретно сейчас происходит с судебной практикой
Суды как под копирку принимают схожую логическую цепочку (продавец — жертва мошенников; возбуждено уголовное дело) и на её основании возвращают квартиру, не обязывая продавца вернуть деньги.
При этом ключевые факты, которые должны иметь значение в реальном деле (например, реальная цена сделки, способ расчётов, даже результаты психиатрической экспертизы), остаются без должного внимания.
Итог: добросовестный покупатель остаётся «ни с чем» (без квартиры и без денег), а продавец — с квартирой. В особо тяжёлых случаях продавец получает квартиру ещё и с новым ремонтом. Этим активно пользуются мошенники, сразу заявляя таким продавцам, что им вернут жильё, да ещё и с новеньким ремонтом.
Что делать покупателям сейчас?
Отказаться от вторички? Это точно не выход. Не стоит бояться покупать квартиры на вторичном рынке — просто сегодня нужно быть особенно внимательными и не перекладывать ответственность на нотариуса или банк: они проверяют далеко не всё. Об этом я уже писала здесь.
А для вас подготовила практическую инструкцию, как не попасть на квартиру ведомого продавца. Если следовать ей, риск купить проблемный объект сводится практически к нулю.
Практическая инструкция — как не стать героем материала «Как я отдал квартиру мошенникам»
- Не гонитесь за «супердёшево». Цена сильно ниже рынка — не удача, а сигнал тревоги.
- Пожилой продавец выписывается «в воздух»? Пройдите мимо такой квартиры. Сегодня лучше «дуть на воду», чем завтра потерять и деньги, и недвижимость.
- Обратите внимание на эмоции продавца и окружение: продавец категорически не хочет, чтобы вы общались с родственниками, соседями или друзьями — признак изоляции «ведомого продавца».
- Наличные — зло. Если продавец настаивает на расчётах наличными — уходите. Расчеты только через банковский аккредитив.
- Акт передачи — в момент подписания договора купли-продажи. Подписали договор — фиксируйте передачу.
- Требуйте наличие на сделке кого-то из родственников, это в первую очередь касается пожилых продавцов.
- Проверяйте не только бумаги, но и жизненную ситуацию продавца: покупает ли он альтернативу? Где живут родственники? Отсутствие ближайших родственников и отказ дать с ними контакт — опасный маркер. Лучше пройти мимо.
- Нотариус не равен иммунитету: нотариальная форма сделки — не гарантия. Уже есть случаи, когда и при нотариальной сделке в итоге оказывалось, что продавец был «ведомый».
- По возможности берите с юридической «подушкой»: дополнительные гарантии, страхование рисков (титула) (если доступно) и т. д.
- Проверяйте всю историю сделок, а не только последний переход права собственности. Чек-лист проверки квартиры и собственника здесь.
Коротко: если продавец отказывается давать контакты родственников, выписывается в воздух или явно «не покупает ничего взамен» — лучше выбрать другой объект.
Справедливый вопрос от адвоката Ирины Зуй:
«Кстати, почему государство считает возможным наказывать в уголовном порядке людей, совершивших поджог банкоматов, военкоматов и тому подобных учреждений по науськиванию мошенников (таких граждан лишают свободы на достаточно длительные сроки с обвинением в экстремизме, хотя преступные действия они совершили также под влиянием третьих лиц, с пороком воли), и не считает возможным распространить аналогичный подход к гражданско-правовым сделкам, совершаемым под влиянием мошенников? Парадоксально, не правда ли?
Вот так из-за проявленных Ларисой Долиной легкомыслия и доверчивости устойчивость и предсказуемость всей российской правовой системы оказалась под угрозой.
Срочно, срочно необходимо менять судебную практику, но для этого нужна, помимо прочего, политическая воля».
А вы что думаете по этому поводу?
Планируете продавать или покупать недвижимость в Москве? Записывайтесь на бесплатную консультацию👇
WhatsApp/Telegram +7-989-114-38-48, Ольга Левчук — эксперт по жилой недвижимости, партнер Федерального онлайн-агентства недвижимости WELCOME 24.