Структура вторичного рынка меняется, и серьезно. Сталинки, старый фонд буквально тонут в растущем объеме нового жилья. Разберёмся, почему так происходит и что это значит для покупателей, продавцов и инвесторов
В Санкт-Петербурге традиционно была огромной доля старого дореволюционного фонда, домов-сталинок и зданий периода массового советского строительства.
Что показывают цифры: вторичка 2025-го под микроскопом
Согласно открытым данным Домклик за 2025 год, на вторичном рынке Санкт-Петербурга распределение квартир по возрасту домов выглядит так (февраль–октябрь):
Современные дома (2011–н.в.) – от 6,5 до 7 тыс. квартир в месяц.
Это стабильно больше, чем любой другой сегмент.
Массовые серии 1959–1990 гг. держатся на уровне ≈ 4–4,5 тыс.
А "ранний" рынок, период уплотнительной точечной застройки (1991–2010) – около 2 тыс. квартир.
Сталинки (до 1958) и старый фонд (до 1917) остаются нишевыми – в среднем около 500–2 000 предложений в месяц, соответственно, и этот уровень не растёт. См. таблицу (данные собраны автором самостоятельно на основе открытых данных Домклик):
Главные наблюдения
1. Современное жильё уверенно доминирует
Новые квартиры после 2011 года постройки формируют от 35 до 40% всего вторичного предложения Петербурга (всего, по данным октября, на вторичном рынке представлено 17,8 тыс. квартир, не считая апартаменты). Это уже не временный всплеск – это новый стандарт. И доля нового жилья будет расти.
2. Старый фонд сужается
Даже в летние месяцы, когда активность традиционно выше, число дореволюционных квартир и сталинок практически не растёт. Их просто всё меньше – физически и юридически.
3. «Хрущёвки» и «панельки» теряют ликвидность
Массовые серии ещё держатся благодаря низкому входному порогу, но конкурировать с современными ЖК по качеству они уже не могут.
Почему новостройки заполонили вторичный рынок
1. Предложение стало массовым
Каждый год в Петербурге вводятся в эксплуатацию десятки жилых комплексов, и часть квартир выходит на перепродажу если не сразу, то через 3/5 лет, после истечения минимального срока владения.
Формально это «вторичка», но по сути – квартиры в новостроях с отделкой от застройщика.
Они свежие, ликвидные и продаются быстро, если цена не завышена (мой совет: при выходе на вторичку необходимо немного снижать цену относительно той, за которую покупали у застройщика).
2. Ремонт старого фонда стал слишком дорог
Материалы, рабочая сила и инженерные переделки подорожали. Если раньше капитальный ремонт «сталинки» можно было сделать за 1–2 млн ₽, то теперь смета легко переваливает за 3–5 млн. Для большинства покупателей это невыгодно. Проще купить квартиру в доме 2015 года, где не нужно менять трубы и проводку.
3. Психология покупателя сместилась
Покупатели 2020-х ищут комфорт и энергоэффективность: подземный паркинг, тёплые лоджии, лифт, благоустроенный двор, детский сад рядом.
Даже локация сегодня играет вторую роль – важнее качество среды (локации как раз у новых домов бывают хуже, чем у советского жилого фонда, но это не останавливает покупателей).
Поэтому квартиры в новых районах вроде Приморского, Московского или Красносельского округов воспринимаются привлекательнее, чем старые квартиры в центре без парковки.
4. Риски старых домов пугают
Старый фонд несёт юридические и технические сюрпризы: обременения, аварийные коммуникации, проблемы с управляющими компаниями. Покупатель хочет прозрачности – а с этим у «до 1917» не всегда всё просто.
Что происходит на фоне высоких ставок
2025 год прошёл под знаком жёсткой денежно-кредитной политики. Ключевая ставка большую часть года держалась на уровне выше 20%, и только к концу года снизилась ниже 18%. Соответственно, и ипотечные ставки практически заградительные.
Но даже если заемщик готов на такой высокий процент, банк охотнее даст кредит на вчерашнюю новостройку, чем на квартиру в старом фонде, где износ зачастую выше 60%.
В результате ликвидность нового жилья остаётся выше, и продавцы старого фонда вынуждены снижать цену или ждать «своего» покупателя.
Как это отражается на участниках рынка
Покупателям
Если нужна квартира «надолго» – ориентируйтесь на дома 2010-х и новее. Они стоят дороже, потом это окупится.
Старый фонд можно рассматривать только при хорошей скидке и понимании, что ремонт придётся делать основательно.
Продавцам старого фонда
Рынок изменился – покупатель больше не «влюбляется» в старые кирпичные стены.
Поэтому сейчас особенно важно:
• сделать косметику или стейджинг,
• собрать всю документацию,
• подчеркнуть уникальные преимущества – потолки 3,5 м, локация, планировка.
Хорошая подготовка сокращает срок экспозиции вдвое.
Инвесторам
Современные квартиры в обжитых локациях остаются оптимальным инструментом для аренды. И перепродать их в будущем можно дороже. А вот купить пару студий за КАДом в Ленобласти – значит, надолго застрять в бетоне. В условиях переизбытка предложения такую квартиру дорого не сдашь, выгодно не продашь.
Но и ниши есть: редкие «сталинки» с ремонтом в историческом центре всегда найдут арендатора, если правильно упакованы.
Прогноз: что будет дальше
Если не случится резких экономических потрясений, тенденция сохранится:
• Современный сегмент продолжит лидировать по объёму предложений. Он устойчив, потому что каждый месяц новые сданные дома пополняют вторичку.
• Массовые серии постепенно уйдут в историю реновации. Уже сейчас в Смольном обсуждают проекты расселения домов 1960–1970-х. Через 7–10 лет, думаю, мы увидим заметное сокращение этого фонда.
• Старый фонд и сталинки останутся нишей – примерно 10 % рынка, но с высоким удельным чеком и штучным спросом.
• Цены в реальном выражении, по оценке экспертов, останутся стабильными: прирост в пределах инфляции (2–4 % годовых). Однако расслоение по качеству жилья продолжится – новые квартиры будут дорожать быстрее старых.
Несколько советов напоследок
1. Анализируйте возраст дома – это теперь ключевой параметр, особенно если покупаете «вторичку» для себя или инвестиций.
2. Не бойтесь «вторички-новостройки» – квартиры в домах 2020–2024 гг., часто выгоднее первички: дом уже сдан, инфраструктура есть, а цена ниже, чем у застройщика.
3. Для старого фонда – прозрачность и эмоция. Хорошие фото, история дома, проект ремонта – всё это продаёт лучше, чем цифры.
4. Следите за ставками. Когда ключевая ставка пойдёт вниз (что ожидается в 2026 году), рынок оживится, и старый фонд получит второе дыхание.
Итог: Петербург взрослеет, рынок обновляется
Вторичный рынок Петербурга 2025 года уже нельзя назвать «рынком старых квартир». Теперь это рынок современных домов, где старый фонд – лишь акцент, а не основа. Город буквально перетекает из прошлого в будущее: из «хрущёвки» – в монолит, из коммуналки – в студию с тёплым полом.
Это естественный процесс для мегаполиса: обновляется не только архитектура, но и подход к жизни. Петербуржцы выбирают комфорт, технологии и энергоэффективность – а значит, современное жильё вытесняет старый фонд не потому, что старое стало плохим, а потому, что новое наконец стало по-настоящему удобным.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 и 2024 года. Аттестат №РОСС RU РГР ТОС АН 13518
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Прогноз цен на жилье 2026: когда взлетаем?
👉Вон, он, кризис новостроек: приплыли...
👉Недорогие хрущевки рвут в клочья рынок новых квартир
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!