Сегодня хочу поговорить о ситуации, с которой ко мне всё чаще обращаются клиенты: «Выставили квартиру на продажу – и тишина. Ни звонков, ни просмотров. Прошло уже полгода, а результата нет. Почему?»
Казалось бы, квартира хорошая, район востребованный, ремонт приличный – а покупатель не идёт. Причина, как правило, одна: завышенная цена. И сейчас объясню, откуда она берётся.
Откуда вообще берётся завышенная цена
Чаще всего это касается новых домов – построенных 4–5 лет назад. Именно в эти годы активно действовали программы льготной ипотеки. Банки выдавали кредиты под минимальный процент — 4–6% годовых. Звучит отлично, правда?
Но есть нюанс.
Чтобы компенсировать банкам эти «дешёвые» проценты, застройщики закладывали дополнительную наценку в стоимость квартир.
По сути, покупатель платил за низкую ставку – просто не напрямую, а через завышенную цену квадратного метра.
Как это повлияло на рынок
С 2019 по 2022 год цены на новостройки выросли почти в два раза, а местами и больше.
Льготная ипотека «разогнала» рынок: квартиры брали активно, застройщики поднимали ценник – и всем казалось, что недвижимость только дорожает.
Но реальная ценность таких квартир осталась не столь высокой. В итоге покупатель приобретал однушку по цене двушки, и пока ставка по ипотеке оставалась низкой – всё выглядело логично.
Однако когда такой владелец через несколько лет выходит на вторичный рынок, он внезапно понимает, что его квартира не стоит тех денег, которые он когда-то заплатил застройщику.
Почему вторичка теряет в цене
Это примерно как с автомобилем. Купили новую машину в салоне – и через год продать её за те же деньги невозможно.
С квартирами в новостройках происходит то же самое: как только вы получили ключи и зарегистрировали право собственности, ваш «новый» объект стал вторичкой.
А значит, потерял часть цены – просто потому, что больше не «от застройщика» (на вторичке льготной ипотеки нет и не было – на первичке теперь тоже нет, но цены остались на высоте).
Ошибка многих продавцов
Люди пытаются «отыграть» вложенные деньги и выставляют цену выше рынка.
Хуже всего в этой ситуации смотреть на аналогичные варианты – за сколько продают соседи по дому. Если у них стоит 10 млн, то мы поставим 10,5 млн, с запасом на торг. Ничего, что реальная цена квартиры 9 млн, просто соседи тоже покупали по завышенным ценам или просто сильно деньги нужны...
Но рынок этого не прощает. Если за 2–3 недели нет звонков и просмотров – почти наверняка квартира переоценена.
Даже небольшое снижение на 100–200 тысяч рублей может оживить спрос – особенно в Санкт-Петербурге.
В Ленинградской области (в том же Мурино, Кудрово, Буграх) ситуация сложнее: предложений слишком много, и даже адекватно оценённая квартира может ждать своего покупателя несколько месяцев.
А вот в пределах города, особенно в спальных районах, реальные объекты по рыночной цене уходят довольно быстро – сейчас рынок достаточно активный.
Личный совет от риэлтора
Если вы действительно хотите продать квартиру, оцените её трезво.
Посмотрите аналогичные варианты, пообщайтесь с агентом, попросите независимую оценку.
И самое главное – не путайте личную стоимость квартиры (сколько вы в неё вложили и как она вам дорога) с рыночной (сколько за неё готовы заплатить сегодня).
Покупка по льготной ипотеке – это не инвестиция, это удобный способ купить жильё для себя.
Но если цель – перепродажа и заработок, то в нынешних реалиях это почти всегда игра в минус.
Итог
Сегодня рынок перенасыщен предложениями, особенно на первичке. Если ваша квартира не продаётся, не спешите обвинять риэлтора или «неудачный сезон». Скорее всего, всё дело в цене.
А если хотите понять, какая цена будет реальной именно для вашего объекта – напишите мне, помогу рассчитать рыночную стоимость и подскажу, как ускорить продажу.
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 и 2024 года. Аттестат №РОСС RU РГР ТОС АН 13518
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Прогноз цен на жилье 2026: когда взлетаем?
👉Вон, он, кризис новостроек: приплыли...
👉Недорогие хрущевки рвут в клочья рынок новых квартир
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!