Рынок аренды жилья полон легенд. Кто-то уверяет, что можно выселить квартиранта за один день, другие, что налоги можно не платить. А потом начинаются суды, штрафы и испорченные нервы. В этой статье мы собрали самые распространённые заблуждения и их реальное правовое толкование.
Договор — это формальность.
Это одно из самых распространённых заблуждений. На самом деле договор – ваш главный инструмент защиты. Он фиксирует условия проживания, порядок платежей, ответственность сторон и служит основанием для разрешения споров. Без договора доказать что-либо практически невозможно.
Без нотариуса договор не действует.
Неверно. Договор аренды приобретает юридическую силу после подписания обеими сторонами. Однако долгосрочные договоры нужно зарегистрировать в Росреестре.
Регистрация в Росреестре.
Регистрация необходима только для договоров аренды сроком более одного года. Если же договор заключен на 11 месяцев или срок аренды не указан, обращаться в Росреестр не нужно. То же самое касается продления: при повторном оформлении договора на срок до года регистрация также не нужна.
Но будьте внимательны к деталям. Даже незначительная ошибка в документах или отсутствие необходимой бумаги может привести к приостановке процедуры или отказу.
Пакет документов:
- Договор аренды (в 3 экземплярах);
- Документы, подтверждающие личность сторон.
- Технический паспорт или кадастровый план;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Доверенность, если действует представитель;
- Согласие супруга/супруги, если жильё в совместной собственности.
Договор должен содержать:
- Полное описание объекта (адрес, площадь, кадастровый номер);
- Срок аренды и порядок расчётов;
- Права и обязанности сторон;
- Условия досрочного расторжения.
Не экономьте на юристе – ошибки в формулировках часто приводят к недопониманиям и спорам.
Налоги с аренды выгоднее платить через ИП
Не всегда. У арендодателя есть три законных способа:
1. Как физлицо – 13% от дохода.
Раз в год подаётся декларация 3-НДФЛ и оплачивается налог.
2. Как ИП, используя упрощенную систему налогообложения – 6% от дохода.
Преимущества есть, но придётся платить страховые взносы и сдавать отчётность.
3.Через самозанятость.
Этот налоговый режим позволяет легализовать доходы от сдачи квартиры в аренду с минимальными усилиями и затратами, полностью снимая большинство бюрократических барьеров.
Арендатора можно выселить в любой момент
Нет. Основания для выселения должны быть указаны в договоре, иначе придётся обращаться в суд.
Законные причины выселения:
- систематическая неуплата аренды;
- нарушение тишины и порядка;
- порча имущества;
- использование квартиры не по назначению.
Поломку техники оплачивает арендатор
В законодательстве нет однозначного ответа на вопрос. Поэтому все тонкости лучше заранее прописать в договоре. Обычно, если техника сломалась по вине жильца, платит он. Если же по естественным причинам (например, износа) – это расходы собственника. Суд, как правило, придерживается именно этой позиции, если условия не были оговорены заранее. Чтобы избежать всех споров, лучше составить опись техники и её состояния при заселении.
Выплата ущерба ограничена суммой залога
Миф. Собственник имеет право требовать полное возмещение ущерба.
Важно составить акт с перечнем повреждений и стоимостью ремонта.
Если арендатор не соглашается, можно привлечь свидетелей, независимого оценщика и обратиться в суд.
Зимой нельзя выселить жильцов
Неверно. Закон не ограничивает выселение по времени года.
Это заблуждение пошло из правил социального найма. К коммерческой аренде они не относятся. Если арендатор не платит или портит имущество, можно выселить хоть зимой, хоть летом.
Хозяин может заходить в квартиру в любое время
Нет. Без согласия жильца это будет нарушением статьи 139 УК РФ (Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица). Да, вы – собственник, но по договору найма проживает другой человек. Чтобы избежать конфликтов, в договоре можно прописать порядок осмотра квартиры. Например, раз в месяц, по предварительному уведомлению и в присутствии арендатора.
Квартиру лучше сдавать родственникам или друзьям
На первый взгляд это удобно и безопасно. Но на практике – частые задержки с оплатой, просьбы о скидках и нежелание подписывать договор.
А в случае конфликта вы рискуете не только квартирой, но и отношениями.
А с какими мифами сталкивались вы? Делитесь в комментариях!
Больше полезной информации для арендодателей – в телеграм-канале основателя компании «Хозяин сервис», руководителя головного офиса Ильи Савловича.