31 октября 2025 г. планируется IPO GloraX. Тикер GLRX.
Ценовой диапазон определен на уровне 64 руб. за акцию, что соответствует рыночной капитализации компании на уровне 16 млрд руб. без учета средств, которые планируется привлечь в рамках IPO.
В этой статье мы кратко расскажем о компании, предстоящем IPO и дальнейших перспективах.
Главное
- GloraX – российская девелоперская компания, работающая в сфере жилой недвижимости. Основная часть проектного портфеля компании представлена в сегментах комфорт и бизнес-класса, кроме того, существует несколько проектов премиум класса.
- GloraX выходит на рынок 31 октября 2025 года. Тикер GLRX. Ожидается, что размер привлеченных средств составит свыше 2 млрд руб. и до 25% от уставного капитала. IPO пройдет по схеме cash-in - полученные деньги будут направлены на реализацию долгосрочной стратегии развития и снижение долговой нагрузки компании.
- Эмитент встраивает в акции опцион put (возможность продать ему акции) через безотзывную оферту по цене на 19.5% выше цены IPO (19.5% - доходность годовых облигаций компании) в случае, если цена бумаг через год будет ниже цены размещения.
Основные условия - a) нужно купить акции в процессе IPO или на бирже в течение первых 30 дней, б) владеть акцией непрерывно в течение года (в том числе нельзя предоставлять в использование брокеру), в) если акции куплены не при IPO, то максимальное число акций для предъявления к выкупу одним инвестором - 30 тыс. штук. (полый текст оферты).
Такая оферта не является "настоящим" обратным выкупом (buyback), но является обязательством и приводит к прямому снижению потенциальной стоимости компании. Настоящий buyback не бывает принудительным, происходит по решению компании, приводит к росту стоимости, если цена акций действительно фундаментально недооценена (не какая-то сложившаяся цена через год), а у компании есть избыточная ликвидность (и это не кейс GloraX).
В итоге - это только маркетинговый ход для привлечения инвесторов. Волатильность цены может быть ниже в первый год обращения, а цена через год благодаря оферте действительно может быть выше цены IPO, но в целом это негативно для стоимости компании. В первый год акции по сути будут являться квазидолговым инструментом.
- По итогам 1 полугодия 2025 г. активы компании составили 95,6 млрд руб. Выручка за аналогичный период составила 18,7 млрд руб. (+45,3% г/г), чистая прибыль 2,3 млрд руб. (+272,6% г/г). Ожидаем, что чистая прибыль по итогам 2025 г. составит 3,3 млрд руб. (+171,7% г/г), и продолжит расти в среднем на 16,4% ежегодно до 2030 года.
- Дивидендной политики у GloraX нет, однако, менеджмент заявляет о намерениях начать выплачивать дивиденды в размере не менее 30% от ЧП не ранее 2027 г.
- По нашим оценкам, цена размещения (64 руб.) может предоставить инвесторам доходность ниже среднерыночной – в пределах 16% годовых.
- По модели стоимостной долгосрочной оценки потенциала роста бумаг компании мы даем рейтинг - оценка 8 из 20. Это оценка не вызывает интереса, так как существуют альтернативные инвестиции с более высоким потенциалом (см. нашу стратегию).
О компании
GloraX – это российская девелоперская компания, работающая в сфере жилой недвижимости. Основная часть проектного портфеля компании представлена в сегментах комфорт и бизнес-класса, кроме того, существует несколько проектов премиум класса. GloraX также активно развивает направления мастер-девелопмента и управления недвижимостью. По данным Единого ресурса застройщиков, компания занимает 21-е место среди застройщиков РФ по объему текущего строительства.
Компания работает в 11 регионах, ключевыми из которых являются Ленинградская область, Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Владимир и Казань.
GloraX была создана в 2014 г. под брендом «Глоракс Девелопмент» в Санкт-Петербурге, к 2016 г. девелопер вошел в топ-10 застройщиков региона с портфелем проектов около 1 млн кв. м. К 2017 г. компания вошла в топ-5 девелоперов Санкт-Петербурга по объемам строящегося жилья, а портфель проектов составил 2,5 млн кв. м.
В 2021 г. в результате масштабного ребрендинга компания под обновленным брендом «Глоракс» запустила цифровую трансформацию, задачей которой являлось упрощение всех процессов, связанных с недвижимостью. В 2023 г. Глоракс расширила свой земельный банк и вышла в два новых региона: Ленинградскую область и Казань. В 2024 г. к существующим добавились Ярославль, Владимир, Тула, Мурманск и Омск.
По состоянию на 30 июня 2025 г., портфель проектов GloraX насчитывает 31 объект продаваемой площадью 5 876 тыс. кв. м, из которых 5 414 тыс. кв. м составляет непроданная площадь.
Наибольшую долю в портфеле проектов по продаваемой площади занимают объекты в Ленинградской области (36%), Нижнем Новгороде (28%) и Санкт-Петербурге (12%). Большая часть проектов представлена застройками жилой недвижимости комфорт-класса, а также отдельные жилые объекты бизнес и премиум-класса и дополняется рядом проектов коммерческой застройки и апартаментов.
Акционеры
Акционерный капитал GloraX распределен между основателями и топ-менеджментом следующим образом:
- 95% - Биржин А. А. (основатель)
- 5% - Андрианов А.Н. (генеральный директор)
Облигации GloraX
Сейчас у Глоракса существует 3 выпуска рублевых облигаций. Все они представлены в нашем сервисе анализа облигаций.
Доходность выпусков составляет от 19,5 до 20,4% годовых.
Кредитный рейтинг:
- BBB(RU) (прогноз “Стабильный”, АКРА от 08.08.2025),
- BBB+ (прогноз “Стабильный”, НКР от 15.04.2025)
Показатель качества эмитента: 2,4 / 10 (очень низкий). Такой уровень качества является следствием нестабильности прибыли в прошлом и низкой финансовой устойчивости из-за высокой задолженности.
Все облигации компании являются переоцененными (и не очень привлекательными) по нашей модели (доходность занижена). Особенно сильно переоценены короткие облигации на 1.3 и 0.3 года.
Все подробности об облигациях этого эмитента, включая отчет о кредитном качестве, вы всегда можете найти в нашем сервисе «Анализ облигаций».
IPO
GloraX выходит на рынок 31 октября 2025 года. Тикер GLRX. Ожидается, что размер привлеченных средств составит свыше 2 млрд руб. В рамках IPO может быть размещено до 25% от уставного капитала. IPO пройдет по схеме cash-in, полученные деньги будут направлены на реализацию долгосрочной стратегии развития и снижение долговой нагрузки.
Компания и действующие акционеры примут на себя обязательства, связанные с ограничением отчуждения акций в течение 180 дней после окончания IPO.
Обязательства по выкупа акций через год
Эмитент встраивает в акции опцион put (возможность продать ему акции) через безотзывную оферту по цене на 19.5% выше цены IPO (19.5% - доходность годовых облигаций компании) в случае, если цена бумаг через год будет ниже цены размещения.
Основные условия:
- нужно купить акции в процессе IPO,
- владеть акцией непрерывно в течение года (в том числе нельзя предоставлять в использование брокеру),
- максимальное число акций для предъявления к выкупу одним инвестором - 30 тыс. штук.
Такая оферта не является "настоящим" обратным выкупом (buyback), но является обязательством и приводит к прямому снижению потенциальной стоимости компании. Настоящий buyback не бывает принудительным, происходит по решению компании, приводит к росту стоимости, если цена акций действительно фундаментально недооценена (не какая-то сложившаяся цена через год), а у компании есть избыточная ликвидность (и это не кейс GloraX).
В итоге - это только маркетинговый ход для привлечения инвесторов. Волатильность цены может быть ниже в первый год обращения, а цена через год благодаря оферте действительно может быть выше цены IPO, но в целом этого негативно для стоимости компании. В первый год акции по сути будут являться квазидолговым инструментом.
Финансовые результаты
По итогам 1 полугодия 2025 г. активы компании составили 95,6 млрд руб. Выручка за аналогичный период составила 18,7 млрд руб. (+45,3% г/г), а по итогам 2024 г. составила 32,6 млрд руб. (+138,8% г/г).
Ожидаем, что по итогам 2025 г. выручка достигнет значения 40,7 млрд руб. (+24,7%). Дальнейший рост выручки ожидаем на уровне 11% ежегодно до 2030 г.
По результатам 2024 г. чистая прибыль группы составила 1,2 млрд руб. (+142,5% г/г). За 1 полугодие 2025 г. чистая прибыль достигла 2,3 млрд руб. (+272,6% г/г). Ожидаем, что чистая прибыль по итогам 2025 г. составит 3,3 млрд руб. (+171,7% г/г), и продолжит расти в среднем на 16,4% ежегодно до 2030 года.
Рентабельность собственного капитала (ROE) компании не может дать объективной оценки из-за экстремально низкого значения собственного капитала.
Мультипликаторы публичных девелоперов (1П 2025 LTM):
К тому же GloraX выходит на IPO по оценке капитала значительно дороже существующих на рынке публичных строителей.
Значение мультипликатора P/S (Цена / Выручка) компании составляет 0.42, что больше среднего по сектору и является знаком о том, что компания переоценена по данному показателю. Мультипликатор P/E (Цена / Прибыль) равен 5.5 и примерно соответствует среднему по отрасли значению.
Дивиденды
Четкой дивидендной политики у GloraX нет, однако, менеджмент заявляет о намерениях начать выплачивать дивиденды в размере не менее 30% от ЧП не ранее 2027 г.
Риски
- Снижение цен на недвижимость может негативно отразиться на финансовые показателях компании.
- Рост или сохранение текущих высоких ставок по ипотеке для населения могут привести к существенному сокращению спроса на новое жилье.
- Сворачивание программы льготных ипотек снизит спрос на недвижимость и окажет негативное влияние на финансовое состояние компании.
- Компания может столкнуться с ужесточением конкуренции со стороны крупнейших игроков рынка жилой недвижимости в связи с относительно меньшим масштабом бизнеса.
- Успешная деятельность компании зависит от ее способности находить и приобретать земельные участки, пригодные для строительства жилья на выгодных условиях, а потому сокращение предложения таких земельных участков окажет негативное влияние на компанию.
- Оферта встроенная в акции в первый год является условным обязательством и потенциально ухудшиет финансовое положении компании. С точки зрения акционерной стоимости - это может быть перераспределением ценности от старых акционеров к новым.
Оценка
По нашим оценкам, цена размещения (64 руб.) может предоставить инвесторам доходность ниже среднерыночной – в пределах 16% годовых. Данный уровень доходности нельзя назвать приемлемым для участия в IPO.
Существующая оферта несет дополнительные риски для самой компании, так как GloraX не может контролировать котировки. Доходность 19,5% соответствует текущей доходности облигаций компании, по сути участие в IPO будет являться приобретением облигаций данной компании. И после прохождения 365 дней данная "защита" исчезнет, а осадок с точки зрения применения "экзотического" маркетингового инструмента, прямо снижающего акционерную стоимость останется.
По модели стоимостной долгосрочной оценки потенциала роста бумаг компании мы даем рейтинг - оценка 8 из 20. Это оценка не вызывает интереса, так как существуют альтернативные инвестиции с более высоким потенциалом (см. нашу стратегию).
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
======
Если вам не подходят отдельные бумаги, наши биржевые фонды акций DIVD и GROD могут быть хорошим выбором для инвестирования в широкий портфель акций с потенциально лучшим соотношением доходность/риск.
Лучшие с нашей точки зрения акции по потенциалу роста мы включаем в наш новый активный биржевой фонд акций WILD и ОПИФ "ДОХОДЪ. российские акции. Первый эшелон" (доступен для быстрой покупки на ФинУслугах).
Облигации помогают вашему портфель быть более предсказуемым и комфортным (читайте про это здесь). Наш биржевой фонд BOND ETF может быть хорошим выбором для инвестирования в широкий портфель облигаций при минимальных затратах (всего 0.4%/год).
Читайте также:
