С одной стороны, рынок аренды жилья в России в 2024–2025 году пережил бурный рост: цены поднимались, спрос был высоким, многие переходили из съёма в аренду в покупку, а затем снова – в съём из-за сложностей с ипотекой. Однако к концу 2025-го появляются первые признаки охлаждения. В основе этого — понижение ипотечных ставок, рост предложения квартир под сдачу и изменившееся поведение арендаторов. Проще говоря: арендаторы и инвесторы становятся осторожнее, владельцы квартир для сдачи до конца не уверены, что смогут требовать прежние ставки, а рынок начинает балансировать между спросом и предложением.
Что говорят цифры по России и основные тренды
По данным аналитиков, в конце октября 2025-го уже зафиксированы снижения арендных ставок в значительной части городов: в 43 из 70 изученных городов цены на однокомнатные квартиры в аренду снизились.
В среднем по стране отмечено, что в бюджетных сегментах возможна коррекция вниз на 1–3 %, а в отдельных районах — до 5 %. Данные также показывают, что предложение квартир для аренды растёт: по информации одного из источников, количество объектов увеличилось за год примерно на 27 % в сегментах студий и однокомнатных квартир. Всё это говорит не о резком обвале, но о замедлении роста и начале периода стабилизации.
Кроме того, исследование отмечает, что доля неофициальной аренды остаётся огромной — до 80–95 % всех сделок могут быть вне официального оформления, что усложняет точную оценку реального рынка.
Анализ аренды по регионам: где еще рост, а где уже спад
Москва
В столице в III квартале 2025 года средняя ставка аренды жилья достигла около 93 000 ₽/мес. Хотя спрос всё ещё превышает предложение, темпы роста цен замедляются: по сравнению с предыдущим кварталом рост составил лишь около 4,5 %, тогда как ранее цифры были выше. Это уже сигнал: рынок в Москве близок к насыщению. Аналитики прогнозируют, что в конце сезона арендаторы станут требовать скидки, а владельцы — идти на уступки.
Санкт-Петербург
В Петербурге ставки аренды к осени 2025 выросли, но меньше, чем ожидалось: рост примерно 14,8 %, средняя ставка около 54 000 ₽/мес. Однако в этом городе уже есть районы, где предложение превышает спрос — арендодатели вынуждены снижать цену.
Города-миллионники и регионы
В ряде регионов рост был высоким: Самара +20 % (≈ 24 000 ₽/мес), Волгоград +17 %, Воронеж и Омск +15 % — данные за весну-лето 2025 года. Но уже к осени фиксируется, что в 43 из 70 городов ставки начинают снижаться. Например, во Владимире и Кирове аренда уже упала до -10 %.
Что общего
Во всех регионах наблюдается расширение предложения — особенно квартир меньшего формата: студии и однокомнатные. При этом спрос на них не растёт настолько, чтобы компенсировать приток предложения. В сегментах с большим предложением и слабой ликвидностью владельцы вынуждены снижать ставку либо делать скидки.
Причины охлаждения рынка аренды
1. Высокая ипотека и ожидание покупки
Когда ипотечные ставки высоки (20 % и выше), аренда выглядит более привлекательной. Однако когда ипотека становится более доступной, спрос на аренду начинает снижаться. Часть арендаторов ранее "перемещалась" в аренду из-за ожидания лучших условий для покупки, и теперь, когда ставки по ипотеке пошли вниз, они начали реализовывать свой отложеный спрос на покупку жиль, уйдя с рынка аренды.
2. Увеличение предложения
Множество инвесторов купили квартиры под сдачу в 2023-2024 годах. Сейчас часть из них выставляет свои объекты, что приводит к росту предложения. Аналитики отмечают рост числа квартир на рынке аренды: зафиксирован приток новых объявлений, в том числе и с меньшей арендной платой, чтобы быстрее сдать.
3. Изменения в структуре спроса
Арендаторы становятся осторожнее: рост цен на ЖКХ, инфляция и нестабильность доходов заставляют выбирать жильё дешевле или переезжать ближе к работе. Кроме того, происходит «апгрейд» спроса — арендаторы предпочитают квартиры с ремонтом и лучшей планировкой. Владельцы квартир без ремонта в менее востребованных районах вынуждены снижать ставки.
4. Сезонность становится слабее
Обычно после лета спрос на аренду падает. В 2025-м этот спад усилился: аналитики отмечают, что сезонный затухающий спрос начал приходить раньше и быстрее, чем ожидалось.
Во что это превращается: риски для арендодателей и возможности для арендаторов
Для арендодателей
- Выгода от сдачи квартиры снижается: если ставки начали падать, окупаемость объекта уменьшается.
- Квартиры без ремонта, с плохой планировкой, на удалённых от инфраструктуры районах — всё более рискованные инвестиции.
- Необходимо либо обновлять жильё, либо снижать плату, либо искать конкурентные преимущества (ремонт, удалённость, сервис).
Для арендаторов
- Теперь они получают преимущество: рынок становится более лояльным, появляются скидки, собственники готовы к торгу.
- Можно выбирать более выгодные районы или квартиры с лучшими условиями за ту же цену, что раньше.
- Важно быть внимательным: снижение цены — не всегда сигнал беды, а возможность.
Для инвесторов
- Если вы рассматриваете покупку квартиры под аренду, важно искать качественные объекты: планировка, ремонт, транспортная доступность. Те же квартиры без этих условий окажутся менее ликвидными.
- Если ожидания роста арендной платы были главной мотивацией — стоит пересмотреть расчёты: в ряде городов рост уже остановлен.
- Срок окупаемости может увеличиваться, если арендная ставка начнёт снижаться или остановится в росте.
Что ждать дальше: может ли «рухнуть» рынок аренды?
Резкого обвала аренды маловероятно: пока инфраструктура и количество постоянных арендаторов (молодёжь, мигранты, переезжающие семьи) остаются, рынок просто адаптируется. Но есть сценарии:
- В бюджетных сегментах — квартир без ремонта и в удалённых районах — ставки могут снизиться до -5 % и более.
- В премиум-сегменте и в востребованных районах рост всё ещё возможен, но скорее медленным темпом.
- В некоторых регионах, где предложение резко увеличилось, может произойти переизбыток и конкуренция за арендатора, что приведёт к снижению ставки и росту свободных объектов.
Прогноз аналитиков: рост цен на аренду по стране может замедлиться или остановиться в 2026 году, особенно если ипотека станет доступнее.
Итог
Рынок аренды жилья в России показывает первые признаки охлаждения: растущая конкуренция, увеличение предложения, замедление роста ставок. Это не означает, что рынок рухнет — скорее, он входит в фазу равновесия. Для арендаторов — время возможностей. Для арендодателей и инвесторов — время адаптации и пересчёта планов.
Если вы сдаёте жильё — не откладывайте обновление условий и анализ конкурентов. Если вы снимаете — используйте момент, чтобы найти лучший вариант. Новая реальность аренды уже наступила — важно быть в ней не неготовым, а грамотным.