Иметь право собственности на недвижимость можно не всем. Спорно, но попробуем разобраться. Посмотреть на это с другой стороны, для наших дней неожиданной. Нет, не со стороны государства, которое узаконило изъятие запущенных земельных участков и планирует узаконить изъятие неиспользуемых квартир. Попробуем посмотреть с точки зрения здравого смысла.
Чтобы было понятно, для начала рассмотрим такую недвижимость, как действующий завод. Представим, что этот завод работает. Работники получают зарплату, общество нужный ему продукт производства, а предприниматель-собственник, который все это организовал, получает какую-то прибыль.
Теперь предположим, что по какой-то причине этот завод перешел в собственность другого человека. Нет, не рейдера, и, может быть, во всем законопослушного и положительного, но плохо представляющего, как все это работает. Или даже представляющего, но никогда не управлявшего коллективом, например, имеющего только опыт наемной работы на других людей. Что будет с этим заводом?
В этом случае судьба завода может пойти двумя путями. Если новый собственник не явит миру чудо перевоплощения, дела у завода пойдут не важно. Он перестанет приносить прибыль, рабочих сократят, а сам завод продадут как недвижимость. Если его локация окажется интересной девелоперам. Знаю много тому примеров.
Другой путь – новый собственник окажется мудрым человеком и передаст или продаст все как бизнес тому, кто сможет использовать завод по назначению.
Таким образом, от адекватности собственника зависит очень многое.
Но хорошо, завод - это все-таки производство, недвижимость, у которой достаточно узкая специализация. С жилой недвижимостью все проще. Тут не нужно обладать знаниями в конкретной отрасли, иметь в этой отрасли связи и обладать навыками руководителя и бизнесмена одновременно.
Соглашусь, но пусть это будет не завод, а гостиница. В которой прости живут. Если вы риэлтор и имели дело с гостиницами, вы знаете, что гостиница - тоже бизнес. Нужно поддерживать ее в работоспособном состоянии, нанимать персонал и, даже если это гостиница на три номера в которой вы делаете все сами, нужно организовывать поток гостей. То есть гостиница - это не совсем про недвижимость, это процесс, в первую очередь человек, который всем этим непрерывно занимается.
Так вот квартира или даже земельный участок – тоже процесс. Квартира – та же гостиница, только на одного человека или его семью. Да, чтобы иметь в собственности квартиру и обеспечивать ее работоспособность как квартиры не нужно ни специальных знаний, ни организаторских или коммерческих талантов. Но какие-то качества нужно все равно иметь.
Например, нужно уметь читать и считать, чтобы оплачивать счета, нужно уметь зарабатывать какие-то деньги, которыми эти счета можно было бы оплачивать. Если человек теряет эти способности в силу возраста, болезней или зависимостей, и нет никого, кто может ему помочь с этими вещами, квартира или дом могут через какое-то время потерять обитаемость. Недвижимость отключат от коммуникаций, она сгорит или ее затопит – сценариев может быть много.
С землей тоже самое. "Только не сжата полоска одна, грустную думу наводит она..." - писал когда-то Некрасов. Сегодня кусок земли с разросшимся борщевиком вызывает не менее грустные думы.
В общем, как не крути, полноценным собственником, т.е. собственником недвижимости, отвечающим интересам социума может быть только человек с определенными возможностями. Хотя бы финансовыми.
Но не только. Собственник любой недвижимости несет еще и определенную социальную ответственность. Да, шуметь по ночам, захламлять все вокруг и портить места общего пользования собственникам, и не только собственникам, запрещает закон, но не все люди в состоянии этот закон выполнять.
Но и этим требования к собственнику не исчерпываются. Собственник должен быть способен противостоять мошенническим схемам. А это могут не все даже вполне вроде бы нормальные финансово состоятельный люди. Не спасает ни образование, ни опыт, ни даже известность. Методы социальной инженерии, которые используют мошенники, развиваются, а неадекватный таким вызовам собственник – источник проблем.
Да, для самой недвижимости, которой завладевают мошенники, это может оказаться не самым худшим вариантом, как и для соседей. Но сами неудачливые собственники, как и покупатели такой недвижимости в последнее время создают уже заметную социальную напряженность. Как защититься от такого развития ситуации, сегодня риэлторов спрашивают практически при каждой сделке.
Видимо, вскоре придется писать статью и об этом, и о том, почему новостей на эту тему так много именно сегодня, но о правильных взаимоотношениях собственника и недвижимости мы еще не закончили.
Дело в том, что тут может быть и обратный сценарий. Не собственник теряет способность содержать недвижимость, а недвижимость перестает удовлетворять потребностям собственника как недвижимость. И, если такой собственник не находит на свою недвижимость покупателя, которого она будет удовлетворять, возникает то, что получило название «заброшка».
Много ходил по Северам где такой заброшки относительно много, видел дома, в которых только одна жилая квартира. Но и в не очень отдаленных от цивилизации районах такое тоже встречается.
Часто на подобную недвижимость просто не оформляют право собственности. А нет зарегистрированного права, нет и возможности предъявить претензии. Но даже если право оформлено, но недвижимость просто не используется, во многих случаях для этого отсутствует законодательная база.
Таким образом, наложение обременений и возмездное изъятия недвижимости в ряде случаев выглядит логично и справедливо.
Теперь о том, кому надо бояться или, по крайней мере, опасаться.
Если у вас в собственности реальная заброшка, которая действительно никому не нужна, в том числе вам, то опасаться в сущности нечего. У вас просто заберут то, что вам не нужно, и что вы не можете продать. Может быть, даже что-то заплатят. Однако, делать это государству выгодно только в том случае, если недвижимость или земля, на которой эта недвижимость расположена, становится кому-то нужна или приобретает какую-то ценность для государства или аффилированных с ним структур.
Дело в том, что государству забирать такую заброшку невыгодно. Собственник, например, земельного участка, даже если участок заброшен, обязан платить налог и что-то в отношении участка делать. На него можно накладывать штрафы и т.п. А, если нет собственника, нет и налога, нет и штрафов, и спрашивать тоже непонятно с кого. Все ложиться на государство.
В общем, в этом случае вы можете сильно не напрягаться, или напрячься и придумать, как вам продать то, что никто не покупает. Да, для этого обычно требуются какие-то дополнительные вложения, но они могут отбиться и отбиться очень хорошо.
А, если недвижимость или земельный участок имеет ценность, но до у собственника просто не доходят руки?
Таким собственникам есть смысл напрячься. Потому что тут просматривается два нормальных варианта действий: постараться чтобы руки дошли или – второй вариант – продать.
Особенно остро встанет вопрос в отношении такой недвижимости, которую многие были бы готовы купить, но собственник рассматривает такую недвижимость как инвестицию, поэтому продавать не спешит.
Знаю много домовладений и земельных участков в весьма привлекательных уголках Подмосковья, которые были когда-то куплены с целью строительства или получены в наследство, но никак не используются и не обихаживаются. Если вы такой собственник и у вас активные соседи, появилась вероятность, что они могут инициировать повышенное внимание к этой вашей недвижимости со стороны администрации.
Правоприменительной практике в этой области пока нет, но может получиться так, что просто продав такую недвижимость по средней рыночной цене сегодня, вы сделаете лучший выбор.
Какие выводы из всего этого можно сделать?
Мы видим тенденцию. Я уже много писал о том, что важно понимать следующую вещь. Недвижимость, т.е. земля и все, что к ней привязано, в первую очередь контролируется сувереном, в нашем случае – государством, и наше право собственности на такие объекты по сути только право владения, которое нам этот суверен предоставляет. Да, это право имеет ценность, но ценность имеет и, например, право аренды. И к этим нашим правам надо относиться именно так. В том числе избавляться от прав, которые мы не используем, и приобретать права, которые нам в нашей жизни нужны.
Например, не так давно один из наших клиентов продал неиспользуемый много лет земельный участок в пешей доступности от МЦД-5 и приобрел однокомнатную квартиру в Москве, которая теперь приносит ему деньги в разы превышающие пенсию.
Ну, и при всех анонсах о будущих изъятиях, пока все не так плохо. Суверен стимулирует нас продать что-то ненужное и купить что-то нужное. Причин для паники пока нет.
На этой оптимистичной ноте мы сегодня и закончим.
Но в заключении небольшой анонс-вопрос.
На меня жалуются. Суть жалоб в том, что Постоянные читатели Механики читают тексты по мере их поступления, а те, кто попал на канал впервые, оказываются в худшей ситуации. Текстов много, и в их чтении без какой-то системы оказывается мало толку.
Считаю это конструктивной критикой. Тексты изначально планировались как объяснения тех или иных механизмов рынка клиентам, на которые легко дать ссылку, и радоваться, как красиво и понятно для человека все разобрал. Ну, и для себя заодно.
С дугой стороны, многие спрашивают, чего не издашь книгу? Отвечаю, книги сейчас мало кто читает. Хотя да, в книгах все излагается последовательно и системно. Но делать это ради пиара или прочтения несколькими людьми лень. Такое обычно не читают, а слушают где-нибудь в дороге или за завтраком.
Короче есть тема, сделать понятную человекочитаемую книгу с нормальной не ИИ озвучкой. Или что-то подобное и подкастовое. Со стороны виднее, поэтому буду признателен за советы и идеи. Ну, и донаты, которые позволят это сделать.
На этом бить по клавиатуре пока заканчиваю.
И, удачи!