Начнем эту статью с впечатляющего факта: разница в ценах между квартирами с одинаковыми характеристиками сегодня может достигать 60%, если сравнивать строящееся и готовое к заселению новое жильё.
При этом эксперты все чаще говорят о том, что жилая недвижимость становится рискованной нишей для инвестора. Почему — разбираемся в этой статье.
Во II квартале 2025 года средняя цена квадратного метра в строящемся жилом доме выше, чем в готовом — на 60%. По данным ЦБ, это примерно 294 тыс. руб/м² против 163,8 тыс. руб/м².
Однако рост цен — не гарантия прибыли. Ставки по ипотеке, налоговая нагрузка, стоимость материалов и коммунальных услуг делают маржу тонкой. Многие эксперты предупреждают: в ближайшие годы рынок может стабилизироваться или даже откатиться в отдельных локациях.
Рост несмотря на кризисы
Несмотря на инфляцию, санкции и нестабильность рынков, спрос на жильё в некоторых регионах держится уверенно.
Так, в Московском регионе в сентябре 2025 года продажи новостроек выросли на 8 % к предыдущему месяцу, средняя цена лота увеличилась на 2%, а цена за квадрат — на 1%.
Почему квартира как инвестиция теряет былую привлекательность
Доходность на аренде уже не та. Ранее многие инвесторы рассчитывали на сдачу жилья в аренду как на стабильный пассивный доход. Но сейчас доходность часто оказывается невысокой.
По данным портала Torgi.ru, в среднем дома под сдачу окупаются примерно за 13,4 года. Это даёт доходность около 7,4% годовых. В ряде регионов доходность возрастает, но это сопровождается риском низкого спроса вне «туристической зоны».
К тому же в крупных городах управлять арендным жильём всё сложнее: текущее обслуживание, ремонт, юридические сложности, пустые периоды, колебания курса валют — всё это снижает «чистую» доходность.
Коммерческая недвижимость — более выгодная альтернатива
Многие аналитики выделяют, что коммерческая недвижимость (инвест-отели, офисы, склады, street-ритейл) предлагает более высокую доходность.
Например, доходность складских помещений в 2024 году достигала 11,25–13%. По некоторым оценкам, стрит-ритейл приносил 9–16 % годовых при стабильном арендаторе.
Апартаменты (особенно в проекте инвест-отеля с гостиничными сервисами) часто генерируют доходность выше обычных квартир именно за счёт меньшей цены входа и гибкости формата.
Так что часть инвесторов свертывает вложения в жилую недвижимость и переключается на коммерческий сегмент или гибридные форматы. В ряде регионов доходность новых проектов в формате «жильё + сервис» оценивается до 15% годовых. Покупатели всё чаще рассматривают эти форматы как альтернативу обычным квартирам.
Что почитать по теме: «Постояльцы звонили круглосуточно». Личный опыт инвестора-рантье
Топ-5 ошибок новичков при сдаче квартиры в аренду
Инвест-отели (апарт-отели): что это и какую доходность показывают
Апарт-отель — гостиничный формат, где номерной фонд состоит из студий и апартаментов, и управление осуществляется как гостиничное. Инвесторы могут купить единицу (иногда говорят юнит или номер) в таком проекте и передать управление профессиональной управляющей компании. Они получают доход от заселения, не участвуя в операционной части.
В среднем доходность гостиничных апартаментов оценивается на уровне от 7% при фиксированных ставках и от 10% при плавающих условиях (в зависимости от региона, загрузки, управляющей компании).
По данным Яндекс.Туризм, в проектах апарт-отелей в России часто заявляют 12-20% годовых доходности. Такой разброс показывает, что на прибыль в этом сегменте можно эффективно влиять (например, через работу управляющей компании или правильного выбора локации).
Например, курорты Сочи модели инвест-отелей уже показывают «впечатляющую доходность» — в некоторых проектах инвесторы получили рост капитала более 250%.
Стабильно высокими показателями отличаются Московская область, Москва и Санкт-Петербург.
В то время как Сочи ориентирован на туристический рынок и зависит от сезона, Москва и Московская область, а также Санкт-Петербург демонстрируют стабильную доходность благодаря бизнес-ориентированному спросу круглогодично. Инвестиции в апартаменты в этих регионах, как правило, направлены на аренду под деловые командировки. А это обеспечивает постоянный поток клиентов.
Поэтому для инвесторов, кто сфокусирован на туристической аренде, Сочи остаётся привлекательным выбором. Однако стоит учитывать сезонность, которая в кратной степени влияет на итоговые цифры.
Столичный рынок отелей в 2025 году демонстрирует уверенный рост, особенно в сегменте качественных гостиниц. По данным CMWP, средняя цена за номер в Московском регионе за первое полугодие 2025 года увеличилась на 10,1% по сравнению с тем же периодом 2024-го.
Доходность на номер в качественных отелях — примерно 9 192 рубля в сутки. Это на 9,6% выше прошлогоднего уровня. Это отражает устойчивый спрос со стороны клиентов и корпоративного сектора.
Прогнозы для рынка жилья и коммерческой недвижимости
Эксперты рынка опасаются, что при текущей динамике рост цен на жильё в крупных городах может замедлиться или стабилизироваться, особенно если ипотека станет ещё более дорогой.
На этом фоне коммерческая недвижимость и гибридные форматы (апарт-отели, mixed-use) будут привлекать всё больше внимания инвесторов. А управление активами, качество операторов и локация (туристическая зона, транспортные узлы) станут ключевыми факторами успеха.
Инвест-отели (апарт-отели) объединяют преимущества: они предлагают доходность выше квартир, при этом дают возможность быть «пассивным» инвестором.
Например, реальный проект апарт-отеля Адрес в Мытищах (МО) уже сейчас показывает 15-20% доходности, стабильную загрузку и рост капитальной стоимости.
В 2025 году жильё посуточно как инвестиция уже не обеспечивает ту доходность, что раньше: растущие издержки и насыщение рынка уменьшают маржу. Так что при грамотном подходе инвест-отель может оказаться одним из самых интересных инструментов вложения.