Сдавать квартиру в аренду это только с виду кажется делом простым. Нашёл в интернете жильца, договорился, ключи отдал — и принимай переводы.
Но на практике именно здесь начинаются основные «приключения» новичков. Кто-то в итоге получает убитую квартиру, кто-то подписывает «бумагу для галочки» и потом не может доказать очевидное в суде, кто-то попадает в поле внимания ФНС. О подводных камнях аренды недвижимости, которые превращают «пассивный доход» в активную нервотрёпку и траты — в этой статье.
Ошибка №1. Доверять первым встречным арендаторам
Оставить ключи и пустить пожить в дом первого написавшего — хорошая идея только для героев романтических комедий. В реальной жизни арендаторы могут задерживать платежи, портить имущество, нарушать закон и съезжать без предупреждения.
И конфликты случаются чаще, чем думают новички.
В условиях 2025 года ситуация усугубляется: предложение жилья для аренды растёт быстрее спроса. Только с сентября 2024 по март 2025 количество объявлений увеличилось на 23%. Это значит, что арендаторы тщательнее выбирают объекты, а собственники снижают требования к жильцам, лишь бы квартира не простаивала. Итог: риск нарваться на недобросовестного арендатора растет.
Ошибка №2. Договор «на коленке»
«Мы же люди взрослые, давай на словах договоримся» — важно помнить, что устные договорённости работают до первого конфликта.
Юристы утверждают: без грамотно прописанного документа взыскать ущерб или доказать факт аренды в суде будет проблематично.
По данным СМИ, доля «серой» аренды жилья в РФ может составлять около 40%. При этом ФНС прямо указывает: сдача жилья облагается налогом, и его уплата должна подтверждаться договором аренды. В противном случае риск не только потерять деньги от жильца, но и получить штраф от государства.
Ошибка №3. Игнорировать расходы и простои
Новички любят считать только «чистый доход»: арендная плата минус коммуналка. На деле расходы шире — ремонт, мебель, пустые месяцы между жильцами.
Аналитика ЦИАН показывает: в I квартале 2025 число объявлений в Москве выросло на 27%, а средняя ставка снизилась до 91 тыс. руб. — меньше, чем в пиковые месяцы 2024 года. Это прямой сигнал: квартиры простаивают дольше, арендаторы активно торгуются. В итоге доход может оказаться вдвое ниже планируемого.
Ошибка №4. Неверно назначать цену
Поставить цену «как в соседнем доме» — самая дорогая ошибка. Завысите — и получите пустующую квартиру, занизите — потеряете тысячи рублей ежемесячно. Без анализа актуальных данных и корректировки цены есть опасность либо недополучить доход, либо остаться с пустой квартирой.
Ошибка №5. «Забыть» про налоги
В 2025 году это налоговый контроль настиг рынок аренды в полной мере. Росреестр с октября 2024 года передаёт ФНС данные обо всех объектах недвижимости и сделках с ними. Это значит, что выявить серую аренду стало проще, чем когда-либо.
По данным РБК, ФНС уже рассылает уведомления тем, кто не декларирует доход от аренды. Штрафы и доначисления легко съедают годовую прибыль. И если раньше уклонение было «правилом игры», то теперь это один из главных рисков для собственника.
О том, что принесёт инвестору больше денег в 2025 году: квартира или апартаменты читайте в этой статье
Аренда — это полноценный бизнес, а не пассивный доход
Каждая из этих ошибок сама по себе бьёт по прибыли, а вместе они превращают аренду квартиры в источник бесконечного стресса. Рынок становится всё более профессиональным: растёт конкуренция, усиливается контроль государства, арендаторы становятся требовательнее.
Неудивительно, что инвесторы всё чаще выбирают форматы, где управление передано профессиональным операторам. В случае с инвест-отелями собственник получает ту самую «пассивность», о которой мечтают новички: стабильные выплаты, прозрачные условия и отсутствие операционной работы.