Тема пассивного дохода по-прежнему остаётся одной из самых привлекательных. Идея вложиться один раз и потом стабильно получать прибыль звучит очень заманчиво. Чаще всего разговоры об этом вспыхивают вокруг недвижимости: сдача квартир, покупка площадей под торговлю или офисы, инвестиции в апарт-отели. Всё это кажется надёжным и выгодным решением. В этой статье — о статистике и личном опыте на пути к статусу рантье и статистике.
Что говорят исследования
Опрос, проведенный Дом.РФ и ВЦИОМ, показал, что 51% россиян считают недвижимость предпочтительным вариантом вложения денег.
Дальше начинается не всё так однозначно: доходность зависит от региона, формата аренды и способа управления. Например, по данным «Циан.Аналитики», средняя доходность долгосрочной аренды квартир в Московской области в 2023 году составила 4,5–5,5% годовых. Что в целом ниже, чем депозит в банке. При этом для сравнения: доходность апарт-отелей в ряде регионов России может достигать 15-20%.
При этом важно учитывать налоги, расходы на ремонт и простои, когда жильё остается без арендаторов. Многие инвесторы, начавшие с посуточной сдачи квартир, быстро сталкиваются с реальностью: пассивного дохода там мало.
В этом блоге делимся не только цифрами, но и реальными историями. Один из наших клиентов рассказал о своём опыте и что такое на практике «пассивный доход».
Личный опыт: сдача квартиры посуточно
— Пару лет назад я решил попробовать заработать на сдаче квартиры посуточно. Разместил на Авито объявление, дождался гостей…
Постояльцы мне звонили круглосуточно: «Мы потеряли ключи», «Почему не включается чайник», «Почему у воды запах». Мне приходилось посреди ночи ехать чинить кран, чтобы не затопило этажи ниже, разбираться с участковым, ругаться с соседями, спорить о возврате денег. Жильцы «забывали» заплатить, увозили «на память» подставки под горячее, тарелки и даже постельное белье…
Мой день начинался в 7 утра и не заканчивался. Никаких выходных Я все время что-то чинил, мыл окна, полы и даже потолки, выносил мешки с мусором и переписывался с постояльцами. Плюс боялся, что на меня «настучат» в налоговую.
Больше в эту историю я не пойду.
Пока мучался с посуточной сдачей квартиры, параллельно читал, как это все устроено в сфере коммерческой недвижимости. Схема, по которой работают апарт-отели, показалась мне интересной. И я сменил квартиру на отель (купить номер, кстати, дешевле оказалось).
Да, управляющая компания берёт процент. Но он сопоставим с тем, что на рынке платят за уборку и обслуживание квартиры: не надо бегать с ключами, объясняться с соседями и мыть полы после гостей, платить агентству.
И еще очень важно: все юридические задачи и поиск постояльцев полностью решает оператор. У него для этого больше возможностей, чем у частника.
По итогу: доход от апартаментов оказался выше, чем от квартиры.
Что такое апарт-отель и как он работает
Апарт-отель — это гибрид классического отеля и жилой недвижимости. Инвестор покупает отдельное помещение (апартамент), которое юридически остаётся его собственностью. Но в отличие от квартиры, он не управляет им самостоятельно. За это отвечает управляющая компания (УК).
Главное отличие — формат управления. УК берёт на себя все ключевые задачи: поиск и заселение гостей, уборку, сервис, решение бытовых вопросов и даже юридическое сопровождение. Для инвестора это означает минимум вовлечённости и по-настоящему пассивный доход. Обычно УК получает процент от дохода, но эти расходы сопоставимы с тем, что в классической аренде уходит на уборку, мелкий ремонт и услуги агентств.
В случае с квартирами владелец вынужден сам искать жильцов, следить за их платежами, решать вопросы ремонта и заключать договоры аренды. Либо делиться прибылью с агентством. Всё это снижает рентабельность и делает доход менее предсказуемым. Апарт-отели же предлагают иной уровень сервиса и предсказуемости: высокий поток гостей, работа по договорам, прозрачная отчётность.
О том, как оценить работу оператора, можно прочитать в статье 5 признаков, что управляющая компания делает свою работу хорошо
Пассивный доход — это не миф, но и не лёгкие деньги. Если рассматривать посуточную сдачу квартиры, то на деле это превращается в работу с ненормированным графиком. Но в случае с апарт-отелями модель действительно ближе к пассивной: минимальная вовлечённость, стабильный поток гостей и прозрачная система управления. С одной стороны, доходность зависит от локации, оператора и конкретного проекта. С другой стороны, если эти элементы сходятся, то апарт-отели способны приносить больше спокойствия и денег, чем традиционная сдача квартир.