В октябре 2025 года в СМИ резко выросло число сообщений о том, как покупатели квартир теряют жилье из-за оспаривания сделок пенсионерами.
Меня зовут Александр Малютин — я тот юрист, который превращает сложные дела в понятные решения. Я специализируюсь на спорах об оспаривании сделок и субсидиарной ответственности.
В своей практике я неоднократно защищал руководителей от рисков привлечения к субсидиарной ответственности, а также помогал сохранить в силе сделки, находившиеся под угрозой оспаривания.
Представляя интересы кредиторов, добился отмены сомнительных сделок и взыскания убытков, что привело к возврату активов.
А ещё, я автор популярного Telegram-канале о праве — Прочёл в законе.
Схема проста и беспощадна
Как правило, в суде выясняется, что пенсионер был ведом мошенниками, все деньги по сделке были переданы им, а воли на отчуждение квартиры не было. Есть разные вариации споров, в том числе, когда имущество успело пройти уже через нескольких покупателей.
Суды удовлетворяют такие иски, а в некоторых случаях применяют только одностороннюю реституцию, исходя из того, что по факту продавец в своё распоряжение деньги не получил. При этом указывают, что добросовестность покупателя не имеет правового значения для разрешения спора.
На канале я уже подробно разбирал, почему данные споры разрешаются не в пользу покупателей:
И давал рекомендации, на что обращать внимание:
Есть ли свет в конце тоннеля?
В начале октября КС РФ опубликовал Постановление № 32-П/2025 от 02.10.2025.
Спор был связан с тем, что гражданка приобрела квартиру в Крыму. Позднее выяснилось, имущество ранее выбыло из собственности Республики Крым незаконно.
К покупателю подали иск, который был удовлетворен. Право собственности на квартиру было прекращено. Суд не принял во внимание вопрос добросовестности покупателя.
Дело дошло до КС РФ, и суд обратил внимание на важность учёта интересов добросовестного приобретателя:
В подобной ситуации у добросовестного приобретателя могло не иметься разумных оснований предвидеть наступление неблагоприятных последствий совершения такой гражданско-правовой сделки, состоящих в утрате права собственности на приобретенное имущество.
Кроме того, совсем недавно ВС РФ высказал следующую позицию:
Параграф второй гл. 9 ГК РФ, регулирующий недействительность сделок, не содержит указания на такое последствие недействительности сделки как признание недействительными всех последующих сделок, так и такого самостоятельного основания для признания сделки
Определении ВС РФ от 18.03.2025 № 89-КГ24-14-К7
Тем самым сделал намёк на то, что в России сделки могут делиться на обязывающие и распорядительные.
Что такое обязывающая и распорядительная сделка?
- Обязывающая сделка (сам договор). Она устанавливает обязанность что‑то сделать (например: продать квартиру и заплатить за неё).
- Распорядительная сделка (акт). По ней прямо передаётся право собственности (регистрация перехода квартиры).
Когда первый договор признаётся недействительным, он теряет «каузу» (основание/мотив, зачем его заключали). Поэтому любое распоряжение (передача права) по этому договору и всё, что на нём завязано, автоматически становится недействительным, потому что отсутствует легальная основа сделки.
Это позволяет усилить защиту для покупателя, который был уже последующим в цепочке сделок.
В чём сложность таких дел?
Вся сложность заключается в том, что отсутствие воли продавца на отчуждение позволяет ему вернуть своё имущество. И нужно разбираться именно с содержанием этой самой воли.
Новые рекомендации по защите покупателя
У меня появилось ещё несколько советов, как усилить свою позицию:
- Предупредите продавца письменно о типичных мошеннических схемах. Вручите памятку об этом под подпись, зафиксируйте получение (например, фотофиксацией).
- Попросите у продавца письменное заявление о том, что он действует самостоятельно, не под влиянием третьих лиц, понимает последствия, не рассчитывает на возврат квартиры и не планирует передавать денежные средства по сделке третьим лицам.
В идеале всё это делать у нотариуса.
- Рассмотрите возможность проведения сделки через банк с "периодом охлаждения" — условием, чтобы продавец не мог распорядиться деньгами на протяжении нескольких дней (требует согласия банка, но это мощный инструмент).
Не факт, что это спасёт ситуацию, но создаёт уже неплохую доказательственную базу для защиты в будущем.
Главная стратегия защиты в суде
Аргументируйте, что порок воли возник post factum: продавец осознанно продал квартиру, а мошенники повлияли на него уже после сделки, при распоряжении полученными деньгами.
Ваша задача — доказать, что на момент подписания договора воля продавца была сформирована свободно и направлена именно на продажу.
Тема будет развиваться в следующих постах. Впереди большой материал по данной — следите за обновлениями. Подписывайтесь, чтобы не пропустить)
Не уверены, как поступить в вашей ситуации?
Юридические ошибки или промедление могут привести к серьёзным последствиям. Даже в сложных ситуациях можно найти выход, если вовремя принять меры. Не оставляйте решение на потом — чем раньше начнёте действовать, тем больше шансов на успешный результат.
Получите персональную консультацию по вашей ситуации — проанализирую перспективы и предложу конкретный план действий.
Все контакты указаны в описании профиля.
📬Электронная почта: alexandremalyutin@yandex.ru
Читать меня в друг соц. сетях: Канал в Telegam | Канал в MAX