Когда стоит гасить ипотеку: основные признаки
Если ваша ипотечная ставка существенно выше того, что можно безопасно заработать на инвестициях, досрочное погашение - часто лучший выбор.
Представим стандартную ситуацию: вы взяли ипотеку 5 000 000 ₽ под 14 % на 20 лет. Ваш ежемесячный платёж - около 60 000 ₽. Если вы получите свободные 500 000 ₽ и положите их на досрочное погашение, вы сократите срок ипотеки на 1,5–2 года и сэкономите сотни тысяч рублей переплаты.
Когда такие действия логичны:
- у вас уже есть «подушка безопасности» (3–6 месяцев расходов);
- ипотека - единственный крупный долг, и ставка по ней выше того, что вы могли бы стабильно заработать;
- вы не готовы брать инвестиционные риски.
Преимущество погашения: вы «запускаете обратный процент». Вместо того чтобы платить банку проценты, вы уменьшаете основу и уменьшаете будущие проценты.
Когда логичнее инвестировать, а не гасить
Инвестиции - отличный выбор, если ставка по ипотеке умеренная, а рынок предлагает доходность выше неё (с учётом рисков).
Пример: у вас та же ипотека под 14 %, но вы можете вложить свободные 500 000 ₽ в диверсифицированный портфель акций/ETF с ожидаемой доходностью 18 % годовых.
Если вы вложите 500 000 ₽ под 18 %, вы получите ≈90 000 ₽ дохода в первый год. Это больше, чем та сумма, которую вы «сэкономили» досрочным погашением (приведённые проценты).
Но важно помнить:
- доходность акций может колебаться, падать;
- риски рынков, комиссии, налоги влияют на итог;
- ликвидность - инвестиции можно вывести, а деньги, вложенные в ипотеку, «заморожены».
Формула разумного выбора: просто и эффективно
Предлагаю формулу, которую можно применять:
Если ипотечная ставка > ожидаемая доходность инвестиций минус риски, - лучше гасить ипотеку.
Если ожидаемая доходность > ставка ипотеки, - стоит рассмотреть инвестиции.
Пример формулы:
- Ставка ипотеки: 14 %
- Ожидаемая доходность после налогов/рисков: 16 %
- 16 % > 14 % → вложить
- Если ожидание от инвестиций 12 % - ставка выше → гасить ипотеку
Также нужно учесть психологический фактор: спокойствие важнее дохода, особенно если суммы значительные.
Как применить формулу на практике: шаги
- Определи точную ставку по ипотеке (эффективную, с учётом комиссий).
- Оцени свою ожидаемую доходность инвестиций (консервативно, после потерь и налогов).
- Вычисли: (доходность инвестиций минус ставка ипотеки).
- Если результат положительный - инвестиции потенциально выгоднее; если отрицательный - погашение.
- Оптимальная стратегия: не действуй по принципу «всё или ничего», а разбей свободные средства: часть гаси ипоетку, а часть - инвестируй.
Возможные сценарии и примеры
Сценарий А: ставка ипотеки 14 %, инвестиции дают 18 %
Свободная сумма: 500 000 ₽
– Если гасишь — экономия переплаты ≈ 70 000 – 100 000 ₽
– Если инвестируешь — доход ≈ 90 000 ₽ — выигрываешь
Сценарий Б: ставка ипотеки 16 %, инвестиции дают 14 %
То есть ставка выше — досрочка даст выигрыш относительно инвестиций
Сценарий В: ставка ипотеки льготная 8 % (семейная, социальная), инвестиции дают 12 %
В таком случае лучше вложить в инвестиции, а не гасить льготную ипотеку - ты оставишь долг под низкий процент и заработаешь на росте активов
То же самое относится и к любым другим льготным кредитам, например кредитам на образование. Они, как правило, имеют льготную ставку в районе 3% и смысла их гасить досрочно нет абсолютно никакого. В текущих экономических реалиях это практически бесплатные деньги.
Риски и нюансы, которые важно учесть
- Инвестиции - не гарантия дохода, возможны просадки
- Ставка ипотеки может быть фиксированной или плавающей
- Если вы гасите долг досрочно - вы теряете ликвидность
- Психологический комфорт: многие предпочитают быть «без долгов», даже если формально могли заработать больше
Заключение: выбор не «абсолютно правильный», а «разумный»
Нельзя дать универсальный совет - всё зависит от вашей ставки, ожиданий инвестиций и отношения к риску.
- Если ипотека «дорога» и инвестиционные ожидаемые доходы невысоки - гасить досрочно.
- Если вы способны принять риски и ожидания реалистичны - инвестируйте часть средств.
- Делайте смешанный подход: часть - в досрочку, часть - в активы.