Как мы дошли до “остывания”
За последние пару лет российский рынок новостроек буквально катался на инфляции, льготной ипотеке и ожиданиях, что всё будет расти и расти. Но уже 2025 показывает, что что-то идёт не так: спрос падает, сделок мало, застройщики нервничают. И это не просто “временное снижение” - это сигнал, что строительный бум скоро может смениться периодом коррекции.
Будем разбирать: что говорят цифры, где больно, и кто (или что) будет следующим, а кто “выйдет из игры”.
Что говорят цифры: спад продаж, рост цен - парадокс!
Вот что уже видно:
- Снижение продаж: в мае 2025 года по России продажи новостроек упали примерно на 41,2% по сравнению с маем прошлого года. Количество сделок - около 35,7 тыс.
- Спрос в лотах и площадях: за год падение более чем на треть по количеству квартир (лотах) и по квадратным метрам: спрос упал на ‒38,7% в лотах и ‒37,2% в площадях.
- Выручка падает меньше: даже когда продают меньше, застройщики сумели удержать (или даже немного увеличить) среднюю цену за квадрат из-за того, что большая доля продаж теперь в сегменте более дорогих квартир, или люди платят больше за квадрат.
- Сегмент массового жилья "болеет": снижение объёмов продаж массового сегмента почти ‒28%, тогда как премиальный сегмент показывает более устойчивые результаты.
Региональные капитаны боли
Но масштаб проблемы не везде одинаков, и вот где спад особенно заметен:
- Краснодарский край: продажи новостроек здесь упали почти на 46% по площадям.
- Новосибирская область: около -42% падения.
- Свердловская область: также около -39%.
- Москва и Московская область, напротив, показывают небольшое оживление: в июле 2025 года рост в столичном регионе около +21% по сравнению с июнем, несмотря на общий спад по стране.
Почему спрос падает: причины
Что заставляет людей тормозить с новостройками:
- Отмена льготной ипотеки - это ключевой момент. Режим, когда ипотека была дешевле, помогал держать спрос. Когда льготы уходят, люди считают: “а стоит ли брать самый большой кредит в жизни под такую большую ставку?”
- Высокие ставки и высокие требования к первоначальному взносу. Не просто деньги, но и “какой минимум”, “насколько готов платить”, “справки, доходы” - всё усложнилось.
- Ожидание коррекции: многие ждут, что цены упадут, и поэтому откладывают покупку, “выжидают скидки”. Этот эффект сам по себе тормозит рынок.
- Неравномерное развитие регионов: где инфраструктуры нет, транспорт плохой - люди просто не хотят покупать, даже если цена привлекательная, потому что “надо жить, а не мучиться” каждый день.
Примеры “застывших” проектов и зон риска
- В Краснодарском крае проекты комфорт-класса сильно просели: застройщики сокращают запуск новых корпусов, предлагают скидки, ищут способы стимулировать продажи, потому что на фоне спада объем продаж упал почти вдвое в некоторых проектах.
- В Новосибирской области и Свердловской области аналогичные истории: объёмы продаж падают, проекты “висят” - клиенты ждут, не торопятся.
- Москва: несмотря на спад в массовом сегменте, в премиальном и элитном сегменте спрос живее вех живых; тем, кто хочет, находят варианты, но ценник высок.
А как держится рынок?
Даже при падении продаж ценник на квадратное метре рос:
- Средняя цена за 1 кв. м на первичном рынке в мае-2025 по России ~ 199,7 тыс. руб., годой рост +12%.
- В Москве стоимость в некоторых районах приближалась к ~ 358,5 тыс. руб./кв. м, что тоже выше, чем год назад.
То есть застройщики не могут сильно снижать цены - себестоимость, материалы, ставки, маркетинг - всё должно быть отбито. Поэтому чаще всего сейчас наблюдаем “скачки” не цен, а условий сделки: рассрочка, скидки, акции, “бонус за заключение сейчас”.
Но в целом ситуация выглядит действительно парадоксальной: массовое падение продаж в новостройки из-за провалившегося спроса и при этом продолжающийся почти повсеместно рост цен на новостройки. Выглядит антирыночно и продолжаться бесконечно так не может. Вопрос в том, кто выдержит дольше - застройщики или покупатели?
Прогноз: что будет дальше
Вот мои предположения, где мы окажемся скоро:
- Ещё чуть больший спад продаж, особенно в массовом сегменте. Массовая льготная ипотека уже почти ушла, люди думают, что лучше подождать.
- Рост доли премиала, элиты и инвесторов, у которых меньше боли от высоких ставок - они “делают ставки” на качество, на местоположение, на бренд.
- Ужесточение требований к покупателю, к доходу, к платежеспособности - банки станут ещё строже.
- Увеличение акций и спецпредложений от застройщиков - “рассрочка без процентов”, “снижение первоначального взноса”, “кладовки/парковки в подарок” и т.п.
- Замедление роста цен или локальная коррекция - в проектах, где ожидания переплюнули спрос, где застройщики переоценили инфраструктуру или удалённость.
- Рынок вторичного жилья может временно выиграть - как альтернатива, поскольку люди, у которых нет желания или возможности ждать, начнут смотреть на “быструю сделку” на вторичке.
Кому больнее всего и кто может выиграть
Кому больно:
- Покупатели, рассчитывавшие на дешёвую ипотеку или льготы;
- Девелоперы, особенно в массовом сегменте не в топовых районах;
- Те проекты, которые построены далеко и “на депозите ожидания” (инфраструктура запаздывает).
Кто может выиграть:
- Застройщики премиального сегмента и элитные проекты;
- Покупатели, имеющие стабильно высокий доход, готовые платить больше и выбирать качество;
- Городские среды, где транспорт, школы и инфраструктура уже развиты - там небольшая корректировка стоимости, но спрос остаётся.
Заключение: миф или конец бума?
Нет, это не конец рынка новостроек как такового. Но это конец бума, какой мы знали с 2020 по 2024. Сейчас начинается переходный период - от драйва льгот и бесконтрольного спроса - к более сбалансированному рынку, где важны место, цена, инфраструктура, условия оплаты.
Если вы думали “лучше купить сейчас, пока растёт” - возможно, многое из того роста уже заложено в цену. Если не успели - не стоит паниковать, но стоит быть осмотрительно требовательным: где, как и за сколько вы покупаете.