2025 год показал: рынок недвижимости в России - не вечный двигатель. Цены всё ещё растут, но уже не пулей, а на потихоньку и не везде. Аренда приближается к пределам платежеспособности, ставки по ипотеке высоки, льготные программы поджимают. Что ждать дальше - ещё рост, коррекцию или новую стагнацию? Давайте разложим несколько сценариев, посмотрим цифры и определим, кому не стоит переживать, а кому надо готовиться к крутым поворотам.
Текущие точки отсчёта
Чтобы понимать прогноз, надо остановиться на том, от чего отталкиваемся:
- Средняя ставка обычной ипотеки (без льгот) во второй половине 2025 году находится в диапазоне ~17–20 %.
- Льготные ипотечные программы сокращаются по масштабу и количеству категорий.
- Цены на новостройки в Москве и ряда крупных городов выросли с 2020 года почти в 1,8–2 раза.
- Доходы населения растут, но более скромно - преимущественно 7–10 % годового прироста в номинальном выражении.
- Часть рынка начинает видеть признаки насыщения: конкуренция, скидки, замедление темпов роста аренды.
Сценарии развития на 2026 год
1. Умеренный рост (базовый сценарий)
- В крупных городах - рост цен на 5–8 %.
- В регионах - рост 8–12 %, благодаря эффекту "отставания".
- Ипотечные ставки остаются в пределах 12–14 % стабильными или чуть снижаются.
- Льготные программы живут, но «сужаются»: меньше объектов, жёстче критерии.
- Рынок станет более “сбалансированным”: меньше ажиотажа, больше выборов, конкуренции, скидок.
2. Пауза / стагнация
- В столицах цены могут “встать” - рост 0–2 % или минимальный.
- В регионах - лёгкий рост, но незначительный.
- Ипотека остаётся дорогой, льготы не расширяются, спрос умеренно снижается.
- Новые проекты запускаются с осторожностью, многие девелоперы придерживают темпы стартов.
- В некоторых локациях (слабая инфраструктура, удалённость) может быть снижение.
3. Коррекция (резкое охлаждение)
- В столицах - снижение цен 10–15 %.
- В регионах - коррекция до 5–8 %.
- Ипотека поднимается, часть покупателей выбивает из рынка.
- Новые проекты замедляются или останавливаются, конкуренция усиливается.
- Инвесторы распродают “мертвые квартиры”, чтобы сократить убытки.
- Банкротство застройщиков по всей стране
Факторы, которые определят развитие
- Инфляция и ставка ЦБ. Если инфляция вернётся к 5–6 %, ставка может опуститься - это даст стимул росту и резко увеличит спрос на рынке.
- Денежная ликвидность. Деньги должны быть на рынке, чтобы рынок рос. Если кредиты останутся дорогими, спрос упадёт еще больше.
- Государственная политика. Если власти решат поддержать строительство льготами, субсидиями - рынок получит новую волну.
- Спрос со стороны регионов и удалённых работников. Если люди продолжат переезжать из мегаполисов, спрос на жильё в “вторых” городах усилится.
- Инфраструктура. Проекты вдали от транспорта/социальных объектов будут сложнее продавать.
Что делать инвесторам и покупателям
- Не ставьте всё на рост цен. Сосредоточьтесь на доходах от аренды и устойчивости проекта.
- Выбирайте локации с запасом развития. Лучше покупать чуть дальше, но где будет транспорт, школы, дороги.
- Не верьте “ипотеке за 4 %” как повод скупать всё подряд. Проверяйте условия, переплаты, срок.
- Адаптируйте стратегию: часть капитала вложите в недвижимость, часть - в ликвидные активы или проекты с доходом.
- Мониторьте региональные законы. Местные надбавки, налоги и стимулирующие меры могут сильно влиять.
Итоги
2026 год не обещает взрывного роста жилья, каким мы его знали до 2023–24. Скорее, это будет год устойчивого, спокойного роста - 5–10 % в лучших локациях, возможна стагнация в слабых. Для тех, кто уже внутри рынка - главное сохранить доход и ликвидность. Для тех, кто хочет войти - важно выбрать момент, выбрать место, не надеяться на чудеса.