Коротко и честно: если вы купили квартиру как «спекулятивный актив» и держите её закрытой, пора задуматься. В мире уже есть практики, когда государство бьёт по пустым метрам налогом - чтобы вынудить собственников сдавать жильё или продавать его. В России пока нет единого федерального «налога на вакантность», но тренды и законы 2024-2025 года делают такую меру вполне реалистичной - и болезненной для тех, кто хранит квартиры «на полке». Разбираемся, чего ждать и как подготовиться.
Что такое «налог на пустоту» и где он уже работает
Термин «vacancy tax» - налог на пустующие дома или квартиры - появился в странах, где жильё дорожает, а количество пустых квадратов растёт. Цель простая: заставить владельца либо сдавать, либо продавать, либо платить. В ряде стран и городов такие сборы уже показали приличный эффект - часть объектов вернулась в рынок аренды. Это не волшебная пилюля, но инструмент регулирования спроса и предложения.
А что в России? Пока ещё нет единого «налога на пустые квартиры»
В РФ прямого федерального закона «налог на пустоту» пока нет - и это важно подчеркнуть. Зато уже есть несколько трендов, которые делают появление таких мер возможным и логичным:
- регионы получили больше полномочий по дифференциации налоговых ставок на недвижимость; это значит, что в теории региональные власти могли бы ввести повышенные ставки или особые надбавки для пустующих объектов;
- кадастровая переоценка в 2023 году и её последствия усиливают налоговую базу - в 2025 году многие собственники увидят рост имущественного налога просто из-за обновлённой кадастровой стоимости; это увеличивает «базовый» налог, и на эту базу могут докинуться локальные надбавки;
Проще говоря: прямой «налог на пустоту» сейчас обсуждается скорее как инструмент, но уже есть налоговые рычаги, которые можно настроить под такую задачу.
Почему это может произойти именно сейчас
Есть три больших мотива:
- Дефицит доступного жилья и политическое давление
Когда тысячи новостроек «висят» не заселенными, а аренда и цены растут - у властей возникает политическая потребность показать, что они «что-то делают». Введение налогов на пустоту выглядит как быстрый PR-ход и реальный стимул для выпуска жилья на рынок. - Рост налоговой базы после кадастра
Уже факт: переоценка кадастровых стоимостей увеличила налог для многих собственников - а это значит, что население и бюджет уже на одном «взлёте», который можно использовать для новых мер. - Мировой опыт
Города с похожими проблемами (высокая вакантность и дефицит аренды) вводили такие налоги - и получили эффект. Это даёт пример и легитимность для обсуждений у нас.
Как это может выглядеть на практике - сценарии введения налога
Есть несколько реальных схем, которые могут применить власти:
- Региональная надбавка к налогу на имущество для объектов с нулевой декларацией по проживаемости - простой механизм: если квартира «не используется» более X месяцев, ставка для неё повышается. (реализация через Росреестр и данные о прописанных/зарегистрированных)
- Дополнительный местный сбор на вторую и более квартиры, если они не сдаются - мотивирует инвесторов сдавать жильё вместо хранения. Это похоже на практики, когда налог выше для «второго» объекта.
- Плата за «недействующую» недвижимость в туристических зонах - для курортов и центров может ввести отдельный сбор, как это делают в некоторых странах.
Кому будет больно - и кто может выиграть
Кому больно:
- Спекулянты и «холдеры», которые держат десятки квартир в надежде на рост цен - их модель «купил и вывесил замок» станет убыточной.
- Крупные портфельные игроки, если налог введут дифференцированно по регионам и типам объектов.
- Частные инвесторы, забывшие про отчётность - те, кто не регистрирует сдачу и аккуратно «ставит на стоп» свои метры.
Кому выгода:
- Арендаторы и рынок аренды - попадание на рынок десятков тысяч дополнительных квартир снизит давление на цены аренды.
- Потенциальные покупатели - вывод ликвидных объектов на рынок может дать скидки и повысить ликвидность.
- Городской бюджет - новые сборы увеличат доходы муниципалитета, которые можно пустить, например, на инфраструктуру.
Какие у этой идеи слабые стороны
- Сложность учета и ошибки. Как официально доказать, что квартира «пустует»? По прописке, по платежам ЖКХ, по расходам на электричество - но все эти данные можно «обойти».
- Риск побочных эффектов. Сборы могут оттолкнуть добросовестных инвесторов и снизить инвестиции в новое строительство.
- Административные и юридические споры. Появятся жалобы и судебные иски, особенно если границы понятия «пустующая» будут размыты.
Практические советы собственникам - что делать уже сейчас
Если у вас есть пустая квартира и вы хотите минимизировать риск попадания под будущие сборы - вот что стоит сделать:
- Оформляйте договор аренды официально - и платите налоги по выбранному режиму (самозанятый, НДФЛ, УСН). Официальный договор - лучшая «защита» от обвинений во владении пустотой.
- Используйте «белые» решения: сдавайте через платформы, которые предоставляют официальные чеки и договоры.
- Прописывайте людей - если это рабочая схема. В ряде случаев факт регистрации проживания помогает доказать использование. Но помните о юридических последствиях.
- Рассмотрите продажу или рефинанс - если у вас несколько «замороженных» квартир, возможно, выгоднее продать часть.
- Следите за региональными инициативами - законы могут вводиться именно на уровне субъекта, а не федерально.
Вывод - стоит ли паниковать?
Паниковать не стоит, но игнорировать тренд - тоже плохая идея. Полноценного «федерального» налога на пустые квартиры пока нет, но у регионов и у бюджета есть как возможности, так и мотивы ввести дифференцированные сборы. Если вы инвестор - пересмотрите стратегию: приносит ли пассивно простаивающий квадрат доход или только риски? Если вы владелец одного объекта - простая легализация аренды и минимальная отчетность решат большинство проблем.
Для тех, кто любит цифры - краткая шпаргалка (что отслеживать)
- Кадастровая стоимость вашего объекта - она влияет на налог в 2025 и далее.
- Региональные решения о дифференцированных налогах - следите за законами субъекта.
- Международный опыт - показывает, что налог работает, но он сложен в администрировании.