Почему эта тема - бомба замедленного действия для рынка недвижимости?
Льготная ипотека - главный драйвер рынка последних пяти лет. По сути, именно она держала продажи на плаву, а застройщиков - в тонусе. Благодаря ставкам в 6–8% люди, которые в обычных условиях вряд ли решились бы на кредит, массово пошли покупать новостройки. В результате даже в кризисные годы рынок не рухнул, а наоборот показывал рекорды.
Но в 2025 году всё чаще звучит вопрос: а что будет, если субсидии прикроют? Ведь разговоры об этом идут уже не первый месяц, и государство прямо заявляет - бесконечно поддерживать застройщиков за счёт бюджета оно не готово.
И вот здесь становится интересно: рухнут ли цены, замрёт ли рынок или мы просто перейдём к новой «нормальности»? Давайте разбираться вместе.
Как льготная ипотека изменила рынок
Чтобы понять масштаб проблемы, надо вспомнить, что творилось последние годы.
- В 2019–2020 годах средняя ставка по ипотеке в России была выше 10%.
- Льготные программы позволили людям брать кредиты под 6–7%, а иногда и меньше.
- За счёт этого спрос на новостройки буквально взорвался: квартиры уходили ещё на этапе котлована.
В итоге:
- цены на новостройки в Москве за 5 лет выросли в среднем почти на 70%;
- в регионах рост составил 40–60%;
- доля покупателей с ипотекой достигла 70–80% в некоторых проектах.
По сути, льготная ипотека превратила рынок недвижимости в искусственно «подогреваемый».
Почему власти хотят «закрыть лавочку»
Любая субсидия - это деньги из бюджета. А бюджет у нас в 2025 году и так работает в режиме жёсткой экономики: расходы растут, а доходы не бесконечны.
По оценкам экспертов, на поддержку ипотеки за последние годы государство потратило сотни миллиардов рублей. Для сравнения: это сопоставимо с расходами на целые федеральные программы.
Логика простая:
- программа свою задачу выполнила,
- рынок перегрет,
- пора возвращаться к «рыночным» условиям.
Что будет с ценами без субсидий
Тут мнения экспертов расходятся. Рассмотрим три сценария.
Сценарий 1. Резкое охлаждение
Если завтра полностью отменить льготные ставки, то:
- спрос резко упадёт, ведь не каждый готов брать ипотеку под 16–20%;
- цены на новостройки могут снизиться на 15–20% за год;
- часть проектов встанет, а мелкие застройщики просто не доживут.
Сценарий 2. Мягкая посадка
Государство будет постепенно сворачивать программы, снижая их масштаб. В этом случае:
- рынок останется в плюсе, но без ажиотажа;
- цены перестанут так активно расти, а в ряде регионов стабилизируются;
- застройщики будут вынуждены конкурировать качеством, а не только ставкой.
Сценарий 3. «Компенсация от банков»
Если банки придумают новые продукты (например, комбинированные ставки или кросс-субсидирование), то рынок может удержаться даже без господдержки. Но, скорее всего, это будет доступно только надёжным клиентам.
Как это ударит по инвесторам
Для инвесторов отмена субсидий - палка о двух концах.
- С одной стороны, доходность на росте цен снизится: «купил на котловане и продал дороже» больше не выглядит гарантией.
- С другой стороны, можно будет заходить в рынок по более адекватным ценам. Особенно в регионах, где спрос сильно зависел от льготных ставок.
Что делать покупателям
Если вы сейчас думаете о покупке квартиры для себя или для аренды - вот несколько советов:
- Не спешите паниковать. Даже при отмене субсидий цены не рухнут в ноль. В крупных городах спрос сохранится.
- Смотрите в регионы. Там эффект отмены будет сильнее, и можно будет «поймать» выгодные варианты.
- Считайте доходность. Арендный поток в долгую может компенсировать рост ставок.
- Следите за альтернативами. Банки и застройщики будут придумывать новые продукты - рассрочки, совместные программы, скидки.
Итог
Льготная ипотека действительно разогрела рынок и сделала квартиры дороже, чем они могли бы быть. Но вечной она быть не может. Если субсидии уйдут, нас ждёт корректировка, но не катастрофа.
Инвесторам стоит перестроить стратегию: меньше надеяться на рост цен и больше смотреть на аренду и долгосрочные сценарии. А простым покупателям - внимательно считать, чтобы ипотека не превратилась в кабалу.
И как всегда: кризис для одних - это шанс для других.