Новостройки - это всегда тема, которая будоражит: «когда-же это жильё подешевеет?» VS «бери сейчас, завтра будет дороже». Народ изучает Домклик, Сбер, Росстат - чтобы понять что там за цифры и можно ли им веритьа.
И в 2025-ом стало ясно: в ряде городов России новостройки все таки снизили свою цену. Не драматично, не повсеместно - но заметно. Эта статья как раз о тех городах, где подешевел квадратный метр на рынке нового жилья, почему так произошло и что может быть дальше.
Общие тренды: что говорит Домклик и статистика
Прежде чем войти в конкретику, вот что выяснили аналитики:
- Средний рост цен на новостройки в России с начала 2025 года составил около +2,3 %.
- При этом предложение новостроек за это же время сократилось примерно на 2 %.
- Но в ряде городов первичного рынка (новостроек) наблюдается отрицательная динамика: снижение цен на квадратный метр.
Причины - комбинация факторов, которые сошлись в одно время: рост ипотечных ставок, уменьшение льгот, рост строительных затрат, переизбыток предложения в ряде локаций, слабый спрос на некоторые сегменты, коррекция ожиданий.
Города, где новостройки подешевели: факты и цифры
Вот список городов-лидеров по снижению цен на новостройки с конкретными цифрами и причинами, где они известны:
Региональные особенности: что именно влияет
Почему в этих городах «новостройки подешевели»? Вот набор причин, которые аналитики Домклик, Сбер, СМИ замечают:
- Рост предложения
В многих из приведённых городов (Абакан, Нефтеюганск, Одинцово) предложение новостроек выросло заметно. Людям стало из чего выбирать, спрос не успевает за выросшим объемом, продажи и цены падают. - Сокращение спроса
Из-за высоких ипотечных ставок, уменьшения льгот (или их сложности), из-за ожидания, что цены будут падать дальше - многие покупатели отложили покупку. Это создает дисбаланс: продавцы не могут продать по прежним ценам. - Ипотека и кредитные условия
Если кредит дорогой, платежи большие, люди меньше берут новостройки, особенно те, где цена «слабее» привлекательна по отношению к качеству/локации. Это также давит на цены вниз. - Локация, инфраструктура и транспорт
Особо чувствительно к снижению цены те новостройки, что далеко от метро, крупных магистралей, общественного транспорта. В Одинцово, Клине, мы видим, что удалённые проекты пострадали сильнее. Лоты ближе к центру, с развитой инфраструктурой снижаются меньше. - Конкуренция среди застройщиков
Когда одновременно запускается много комплексов, особенно в Подмосковье, застройщикам приходится бороться за покупателей - скидками, акциями, снижениями цен и другими подобными уловками. Конкуренция «обостряет» снижение цен. - Ожидания коррекции / психологический эффект
Многие покупатели ориентированы на то, что если в новостройках начали снижать цены - значит можно пока подождать и купить завтра чуть дешевле. Это еще тормозит рост цен и ускоряет снижение.
Конкретные примеры
Для живого понимания, вот как это выглядело в 2–3 городах:
- Абакан: цена за квадратный метр упала на ~12,2%. Это одно из самых заметных падений. Причина - рост предложения и слабый спрос в ряде сегментов.
- Одинцово (Подмосковье): почти −9,6%. Пример того, как агломерация рядом со столицей не всегда гарант роста цен, особенно когда застройщики "растоптали" рынок предложениями.
- Кемерово: −4,3%. Более умеренное снижение, но если вы планировали вложиться в новый проект там - стоит быть внимательным к цене.
Что НЕ значит снижение цен: ловушки для инвестора
Важно понимать: снижение цен - не всегда сигнал «лови момент».
- Снижение по объявлениям ≠ снижение в реальных сделках. В объявлениях может быть изначально указана заведомо завышенная цена, по которой объект никогда не продастся, но продавцы могут завышать свои ожидания. Домклик отмечает, что цена по сделкам ниже по сравнению с тем, что предлагают в объявлениях.
- Иногда падение происходит в комплексах «вторых линиях», на окраинах, или в новых проектах без инфраструктуры. Такие предложения менее ликвидны.
- Сезонность и акции застройщиков могут временно «сбросить» цену, но потом вернуть назад.
- Перспективы - важнее текущей цены: если город развивается инфраструктурно, транспортно, есть ожидания миграции, то даже с временным падением цена может вернуться вверх.
Что можно ждать дальше: прогноз на ближайшие месяцы
Вот мои гипотезы + мнения экспертов о том, что будет дальше в городах с понижением:
- В некоторых городах, особенно в Подмосковье и в агломерации, снижение может углубиться ещё на 3-7 %, особенно для лотов удалённых от центра.
- Это даст шанс покупателям, которые не торопятся, чтобы выбрать качественный новострой с дисконтом. Но надо смотреть, потому что спекулянты могут начать скупать подешевевшие объекты, что вернёт цены вверх.
- Лоты с хорошим брендом застройщика, качеством строительства, инфраструктурой и транспортной доступностью будут падать меньше, возможно будут немного дороже предложений без этих плюсов.
Моё мнение
Лично я вижу в этих падениях не столько трагедию, сколько шанс. Если правильно подойти:
- Выбирать города-средней руки, где падение значительное, но инфраструктурные перспективы есть.
- Не брать лоты «на удачу», а проверять, кто застройщик, когда будет введён объект, какие коммуникации, дороги, транспорт.
- Ждать хорошего предложения, не прыгать на первые скидки, особенно если они на удалённых участках.
- Если есть возможность - диверсифицировать: купить в городе, где падение более мягкое + в регионе с лучшей ликвидностью.
Заключение
Подводя итоги:
- Снижение цен на новостройки уже факт в ряде российских городов: Абакан, Нефтеюганск, Саранск, Петропавловск-Камчатский, Кемерово, Одинцово и др.
- Снижение разное по размерам: от −0,5 % до −12 % в зависимости от города, предложения и качества лота.
- Причины: переизбыток предложения, снижение спроса, ипотечные условия, конкуренция застройщиков, ожидания.
- Возможности: для внимательных инвесторов, которые готовы разбираться, падение цен - шанс купить выгоднее.
А теперь вопрос к вам: в вашем городе - видите ли, что новостройки уже подешевели (или наоборот подорожали)? Делитесь в комментариях цифрами по своей ситуации - вместе разберём, стоит ли сейчас покупать или ждать.
