Аренда - штука с двойным дном
Кажется, что аренда - это такая стабильность: люди всё равно будут снимать, потому что покупка жилья в кредит - не каждому по карману. Но рынок аренды - не безмятежное море: ставки аренды, как волны - поднимаются и падают.
В 2025 году мы уже видим, как в одних городах арендные ставки растут, а в других - снижаются. Например, в первом полугодии 2025 года средняя ставка «однушки» в городах-миллионниках снизилась на 3 %. Но за третий квартал 2025 года аренда в мегаполисах в среднем подорожала на 11 %.
Так что вопрос: куда повернёт стрелка в 2026 году? Будут ли арендодатели держаться за высокие ставки или арендаторы отбросят всё и начнут требовать скидок - давай вместе разберём.
Какие факторы толкают цены вверх (и вниз)
Чтобы понять прогноз, нужно оценить основные возможные драйверы. Вот что будет «тянуть» аренду (вверх или вниз) в 2026 году:
На основании этих факторов строятся сценарии. Я разделю прогноз на три сценария: умеренный рост, стагнация и снижение.
Сценарий A: Умеренный рост (0–8 %)
Это, по моему мнению, наиболее вероятный сценарий. Вот почему:
- Аналитики агентства «Эксперт РА» прогнозируют, что арендные ставки к 2030 году вырастут на более 40 % от уровня 2024 года - то есть рынок настроен на рост в долгую.
- В мегаполисах уже в 2025 году рост впечатляющий: аренда в миллионниках в третьем квартале подскочила на 11 %
- При этом предложение арендных квартир сокращается: в II квартале 2025 года активных объявлений стало меньше на 6 %, до 94 тыс. по всей России; в Питере объём предложения упал на 31 % за квартал.
- В сегменте коммерческих и складских площадей прогнозируется рост арендных ставок: эксперты NF Group ожидают, что в 2026 году ставки по складам в регионах вырастут примерно на 500 руб./м².
Итак, в этом сценарии можно ожидать:
- В Москве и Питере - рост аренды жилья на 4–8 %.
- В сегменте качественного жилья (с ремонтом, центр, у метро) - рост может быть ближе к верхней границе.
- В регионах - рост умеренный, в диапазоне 2–6 %.
- В миллионниках с избытком предложения - рост может быть даже нулевой или слабый (0–3 %).
Этот сценарий - сбалансированный: рынок сохраняет тренд на рост, но не перегревается.
Сценарий B: Стагнация / плавное снижение (с 0 до –5 %)
Этот сценарий возможен, если несколько негативных факторов совпадут:
- Ипотечные ставки останутся высокими или не снизятся существенно.
- Доходы населения не будут расти или станут стагнировать - арендаторы начнут экономить.
- В регионах предложение превысит спрос: застройщики достроят много жилых комплексов, часть квартир попадёт на рынок аренды.
- Государственные меры: введение регулирования арендных ставок, налогообложения, ограничений на рост.
Под таким сценарием:
- В один момент в регионах и городах второго эшелона аренда может упасть на 3–5 %.
- В крупных городах - скорее стагнация: рост 1–2 % или даже сохранение текущих ставок.
- В «теневых» районах или у квартир без ремонта - может быть падение чуть больше.
Особо уязвимы: города с демографическим оттоком, регионы сырьевой направленности без сильной экономики, удалённые районы.
Сценарий C: Взрывной рост (на 8–15 %)
Такой сценарий - менее вероятный. Он предполагает:
- Резкий рост ипотечных ставок из-за изменения текущей политики ЦБ → поток покупателей снова начнёт «превращаться» в арендаторов.
- Быстрый рост доходов населения и рост инфляции.
- Ограничение предложения: мало новых квартир, старые объекты не сдаются или малозаметны.
- Миграционный всплеск в крупные города.
В таком сценарии аренда может взлететь на 10–15 % в мегаполисах, особенно в сегментах с хорошим ремонтом и удобством расположения. В регионах - на 5–10 %.
Но он рискованный, и для его реализации нужно, чтобы большинство вышеописанных позитивных факторов сошлись.
Что уже показывает рынок: примеры и цифры
Москва, Питер и миллионники
- В II квартале 2025 года аренда в Москве выросла на 2 %, до 93 тыс. рублей/кв. лота; в Питере - на 16 %, до 55 тыс. руб.
- В третьем квартале 2025 аренда жилья в мегаполисах выросла на 11 % в среднем.
- В ряде городов двухкомнатные квартиры подорожали на весомые проценты: Киров +28,7 %, Белгород +23,3 % и др.
- Однако в первом полугодии 2025 года «однушки» подешевели в городах-миллионниках на 3 % - средняя ставка стала 32,4 тыс. руб.
Предложение
- В первом квартале 2025 года предложение арендных лотов увеличилось на 23 % в годовом сравнении - до 101 тыс. лотов. Поэтому и наблюдался спад ставок аренды в этот период.
- В II квартале активных объявлений снизилось: –6 % по всей России, в Санкт-Петербурге – на 31 %, в Москве – на 4 %.
Сегмент коммерческой недвижимости
- В сегменте складов: с начала 2025 года введено 54 млн м² складских площадей, из которых половина - Московский регион.
- Средняя ставка аренды склада класса А - около 10 500 руб./м² в регионах и 11 000 руб./м² в СПб и Ленобласти. Прогнозируется рост на ~500 руб./м² в 2026 году.
Какой сценарий я ставлю на победу
Моё мнение - в 2026 году умеренный рост (Сценарий A) - наиболее реалистичен.
Почему:
- Большая часть городов уже адаптировалась к высоким ставкам, многие собственники стремятся удержать доход.
- Снижение ипотечных ставок будет постепенным, не резким.
- В крупных городах предложение ограничено, особенно качественных лотов с хорошим ремонтом.
При этом в регионах возможны отклонения: где экономика слабая - ставки могут и не подняться, а в «плавающих» городах с оттоком населения - даже немного снизиться.
Региональный разброс: где будет рост, где – спад
Вот мои прогнозы (2026) по типам городов:
Ключевой фактор: качество лота. Квартира с ремонтом, в хорошем районе, с транспортной доступностью - рост будет выше среднего. Лоты в «далеке» или без улучшений - могут даже падать.
Риски и ловушки
- Низкий спрос - если экономика ослабнет, люди начнут экономить и пытаться съехать в более дешевые варианты.
- Увеличение предложения - большое число новых квартир или возвращение на рынок аренды владельцев, которые раньше держали жильё пустым.
- Государственное вмешательство - возможны меры по ограничению роста арендных ставок, налоговые корректировки.
- Неравномерность рынка - одни районы (центр, метро) будут расти, другие - падать.
- Искажения по нишевым сегментам - элитные квартиры, апартаменты, жильё бизнес-класса могут вести себя иначе, чем массовый средний сегмент.
Советы инвесторам на 2026 год
- Ставьте на качество - ремонты, локация, удобства. Такие лоты легче сдавать и удерживать цену.
- Избегайте «далёких окраин», особенно если нет уверенности в миграционных потоках.
- Смотрите на регионы, где ожидается рост экономики или приток людей - там аренда имеет потенциал.
- Не перегибайте с ценой с самого начала - пусть жильё будет сдано, но чуть дешевле, чем пустовать месяцами в поисках арендатора.
- Следите за политикой - новые законы, регулирование арендных ставок, налоговая нагрузка могут перераспределить рынок.
- Диверсифицируйте - если у вас несколько лотов, старайтесь смешивать районы, сегменты, чтобы не попасть под «локальный спад».
Заключение
Итак: в 2026 году аренда жилья, скорее всего, пойдёт вверх, но не взрывом - рост в диапазоне +3–8 % кажется самым реалистичным.
Тем не менее, возможны сценарии стагнации или даже падения в отдельных регионах и у некачественных лотов. Всё будет зависеть от доходов населения, ипотечной политики, предложения на рынке и вмешательства государства.
🎯 Мой прогноз: рост, но умеренный.
А теперь вопрос к вам:
А вы как думаете — в вашем городе аренда подорожает в 2026 году или начнёт падать? Пишите в комментариях, что чувствуете уже сегодня!