У инвестора вечно один и тот же вопрос: «Куда вложить деньги?» Одни кричат: «Квартира - это святое, сдавай в аренду и живи спокойно». Другие уверяют: «Коммерческая недвижимость даст больше дохода, а квартиры - это игрушки для домохозяек».
И вот мы, инвесторы, сидим между двух стульев: хочется и доход повыше, и рисков поменьше. Так что выгоднее в 2025 году - квартира или коммерческая недвижимость? Давайте разложим всё по полочкам, без иллюзий и рекламных сказок от застройщиков.
Как чувствует себя рынок недвижимости в 2025
📌 Факт №1: Цены на квартиры за последние 5 лет выросли в среднем на 40–50%. Москва и Питер выросли сильнее, регионы - скромнее.
📌 Факт №2: Коммерческая недвижимость (офисы, торговые площади, склады) развивалась неровно. Пандемия подкосила офисы, но расцвёл рынок складов и стрит-ритейла.
📌 Факт №3: В 2025 году у нас ключевая ставка ЦБ снизилась до 17%, ипотека кусается, а доходность аренды у жилья и коммерции различается как день и ночь.
Доходность квартиры: романтика и реальность
Многие до сих пор думают: «Куплю квартиру, буду сдавать, и деньги сами капают». Да, звучит красиво, но давайте считать.
- Средняя цена однушки в Москве - около 10 млн рублей.
- Сдача в аренду приносит 40–50 тыс. рублей в месяц.
- Это 5–6% годовых до вычета расходов.
Теперь добавим издержки: налог на доход (13%), простой между арендаторами, ремонт раз в 5 лет, мебель. Чистыми остаётся 3–4%.
📌 Итог: квартира как инвестиция - это скорее «сейф для денег», чем источник дохода.
Доходность коммерческой недвижимости
А теперь про коммерцию. Тут всё интереснее.
- Маленькое помещение стрит-ритейла (например, магазинчик у метро) можно купить за 15–20 млн рублей.
- Сдача в аренду даёт 8–12% годовых.
- Склады и логистика - вообще золотая жила: доходность доходит до 15%.
Но есть нюанс: если арендатора потерял - помещение может стоять пустым месяцами. В отличие от квартир, которые нужны всегда.
Сравнение: квартира vs коммерция в 2025
📌 Вывод: квартира - это надёжность и спокойствие, коммерция - это доходность и риск.
Где «горит» коммерческая недвижимость в 2025
- Склады и логистика. Онлайн-торговля растёт, и склады нужны всегда. Доходность - до 15% годовых.
- Стрит-ритейл у метро и в густонаселённых районах. Магазины «у дома», пекарни, аптеки - вечно востребованы.
- Небольшие офисы формата «коворкинг». Крупные офисы страдают, а вот компактные площади востребованы всегда.
Где «горит» рынок квартир
- Москва и Питер. Стабильно высокие цены и аренда. Но входной порог слишком высокий.
- Казань, Екатеринбург, Краснодар. Растущие города, хорошие перспективы аренды.
- Студии и апартаменты. Спрос среди студентов и молодежи, доходность выше, чем у больших квартир.
Аргументы «ЗА» квартиру
- Ликвидность: всегда можно продать.
- Массовый спрос на аренду.
- Проще управлять (нашёл риелтора - и готово).
- Подходит для «новичков» в инвестициях.
Аргументы «ЗА» коммерческую недвижимость
- Высокая доходность.
- Долгосрочные контракты (арендатор может сидеть 5–10 лет).
- Возможность сдавать нескольким арендаторам (например, разделить помещение).
- Хедж против инфляции - аренду можно индексировать.
Аргументы «против» квартиры
- Низкая доходность (по сути, депозит с ремонтом).
- Износ: ремонт нужен каждые 5–7 лет.
- Ограниченный рост цен.
Аргументы «против» коммерции
- Высокий порог входа.
- Сложнее управлять (нужен юрист, бухгалтер, риелтор).
- Риск простоя без арендатора.
- Цена актива может падать, если район теряет популярность.
А если через ипотеку?
- Квартира в ипотеку под 20% - это бессмысленно. А вот по семейной льготной ипотеке (6%) ещё можно считать.
- Коммерческая ипотека - почти всегда дорогая, ставки выше 20%. То есть коммерцию в кредит брать крайне рискованно.
📌 Итого: ипотека как инструмент для инвестиций в 2025 - почти мёртвый вариант.
Итак, что выгоднее в 2025 году?
- Если вы новичок в инвестициях и у вас капитал до 10 млн рублей - берите квартиру. Это проще, безопаснее, и вы не прогорите.
- Если у вас капитал от 20 млн рублей и вы готовы рискнуть ради доходности 10–12% - смотрите в сторону коммерческой недвижимости.
- Если хотите пассивный доход - квартира подойдёт.
- Если хотите максимальную доходность - коммерция ваш выбор, но придётся работать.
📌 Главный вывод: квартира - это надёжный актив с низким доходом, коммерция - более доходная, но рискованная история. Всё зависит от вашего аппетита к риску.
Заключение
В 2025 году выбор между квартирой и коммерцией - это как выбор между «Жигулями» и «Мерседесом». Первая машина точно довезёт до дачи, вторая - быстрее и комфортнее, но и ремонт поломки будет стоить дороже.
👉 Подписывайтесь на мой канал, ставьте лайк и пишите в комментариях: что выбрали бы вы - квартиру или коммерческую недвижимость? Давайте устроим батл прямо под этой статьёй!