Рынок недвижимости в России за последние годы пережил настоящую встряску. Квартиры дорожают, ипотека запредельно дорогая, аренда в мегаполисах бьёт рекорды. Но вместе с этим растёт интерес к апартаментам - формату, который ещё недавно считался чем-то «серым» и непонятным.
У многих инвесторов возникает закономерный вопрос: что выгоднее сдавать в аренду - квартиру или апартаменты? И где скрываются подводные камни?
Апартаменты: что это вообще такое
Апартаменты - это нежилые помещения, предназначенные для проживания. Они могут быть в бизнес-центрах, многофункциональных комплексах, как отдельные апарт-комплексы.
Плюсы апартаментов:
- цена за квадрат обычно ниже, чем у квартир;
- можно купить в локациях, где «обычного» жилья нет;
- хорошая доходность при посуточной аренде.
Минусы:
- нельзя прописаться (для долгосрочных арендаторов это минус);
- коммунальные платежи выше, чем в квартирах;
- статус «нежилое» накладывает налоговую нагрузку.
Квартиры: классика инвестиций
Квартира - это привычный и надёжный актив. В ней можно прописаться, коммуналка регулируется государством, а ликвидность почти всегда выше.
Плюсы квартиры:
- проще продать и перепродать;
- арендаторы чаще выбирают именно квартиры для долгосрочного проживания;
- меньше налоговых сюрпризов.
Минусы:
- цена выше, чем у апартаментов;
- доходность от посуточной аренды ниже, чем у апартаментов в удачной локации.
Что выгоднее сдавать: цифры
По данным рынка на начало 2025 года:
- Доходность квартиры при долгосрочной аренде в Москве - в среднем 4-6% годовых.
- Апартаменты при посуточной аренде могут приносить 8-12% годовых, особенно в туристических районах (Москва-Сити, Сочи, Санкт-Петербург).
- Но если апартаменты сдавать «в долгую», то их доходность падает до 3-5%, а конкуренция огромная.
Налоги и подводные камни
Вот где начинается самое интересное.
- Квартира облагается налогом на имущество по ставке до 0,1-0,2% от кадастровой стоимости.
- Апартаменты - до 2%! В Москве это может быть сотни тысяч рублей ежегодно.
Плюс тарифы ЖКХ на апартаменты выше - иногда в 1,5-2 раза.
Для кого апартаменты - золотая жила
- Для инвесторов, работающих в посуточной аренде.
- Для тех, кто хочет вложиться в объект у метро или в центре города, где обычных квартир нет.
- Для людей, готовых рискнуть и заниматься активным управлением недвижимостью.
Для кого лучше квартиры
- Для тех, кто хочет «пассивный доход» и долгосрочных арендаторов.
- Для инвесторов, планирующих перепродажу через 5-10 лет.
- Для тех, кто не хочет головной боли с налогами и юридическим статусом.
Общее резюме такое: если вы хотите стать серийным рантье-посуточником, то лучше рассмотреть покупку апартаментов - они изначально "заточены" под сдачу гостям в аренду. Покупая квартиру под посутку вы рискуете получить "букет" проблем в виде недовольных соседей, жалоб и тп. На 1-2-3 квартирах это еще можно пережить, но если этим заниматься серьезно, то однозначно апартаменты.
Что говорят эксперты
Большинство экспертов сходятся во мнении: апартаменты остаются нишевой историей. Они могут дать доходность выше, чем квартиры, но только при правильной стратегии - чаще всего при посуточной аренде. Квартиры же более универсальны и ликвидны, поэтому для новичков они безопаснее.
Вывод
- Если вы инвестор с опытом и готовы активно управлять объектом - апартаменты могут принести больше денег.
- Если нужен стабильный и понятный доход - лучше выбрать квартиру.
- В 2025 году тренд таков: спрос на квартиры растёт, но интерес к апартаментам не умирает. И у каждого формата есть своя аудитория.
А вы что думаете: квартира или апартаменты? Что выбрали бы для инвестиций в 2025 году? Делитесь в комментариях, подписывайтесь на «Весёлого инвестора» и ставьте лайк, если статья помогла разобраться в теме!