Корни проблемы
Когда строится намного больше, чем успевают продать, а целые жилые корпуса стоят незаселенными и есть полное ощущение, что рынок новостроек замер - значит, начался «кризис вакантности». Это не просто слово из новостей, а реальная картина: все ждут покупателей, а они не приходят. Почему так происходит и что дальше будет с рынком новостроек? Давайте разложим по полочкам.
1. Финансовая стагнация покупателей
С конца 2024 года рынок столкнулся с резким спадом продаж новостроек - 26 % падения по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, как выяснил Дом РФ. Причины - завершение льготной ипотечной программы с 8 %, высокие ставки кредитования, упавшая покупательская способность. Количество выданных ипотек в июне 2025 упало на 66 % по сравнению с прошлым годом.
Жилищная доступность снизилась, и даже бизнес-класс, который раньше менее зависел от субсидий, испытал спад - его продажи снизились на 14 %, а массовые сегменты - на 28 %. То есть основа - покупатель - просто остался в стороне.
2. Переизбыток предложения на фоне снижающегося спроса
С одной стороны - падение спроса. С другой - девелоперы продолжают стартовать проекты. По данным United Developers Association, разрыв между вводом новостроек и их продажами вырос до 319 000 квартир - рекордная "прослойка" нераспроданных объектов. Переизбыток достигает 72 000 квартир в квартал.
Это создаёт эффект «затоваривания»: новые дома строятся, но на них нет покупателей. Продаётся только часть построенного, остальное накапливается.
3. Ипотечный кризис и проблемы с финансированием
Ставки по ипотеке высоки, и банки стали строже проверять платёжеспособность. Сомнительные проекты не получают финансирование - и многие старты откладываются. Хотя в июне стартовало 3 млн м² нового строительства, продажи упали гораздо сильнее.
В результате девелоперы вынуждены либо замораживать проекты, либо снижать темпы. По данным Forbes, девелоперы начали отменять старты, которые ещё недавно казались прибыльными - всё из-за высокой стоимости строительства и падения спроса.
4. Цены в первичном рынке выше вторичного - и это отпугивает
Отдельная боль - цена на первичку зачастую выше вторички, и разрыв достигает 40 %, а в центральных регионах - до 80 %. То есть покупатель смотрит: новая квартира дороже, чем на вторичном рынке, и при этом с ипотекой и рисками затягивания сроков и некачественного строительства - и думает: зачем переплачивать? И это отвлекает от новостроек массу потенциальных игроков.
Что будет дальше и как реагируют рынок и инвесторы
Теперь, когда мы объяснили причины "кризиса вакантности", давайте посмотрим, как реагирует рынок, девелоперы и что будет дальше.
5. Девелоперы адаптируются: осторожные старты и ленивый рост
В 2025 году девелоперы снизили число новых запусков на 24 % по сравнению с прошлым годом - объём запусков в I квартале составил только 8,1 млн м² против почти 10 млн годом ранее. С одной стороны, это реакция на падение продаж - с другой, стратегический подход, чтобы не создавать ещё больше невостребованных объектов.
Дом РФ предупреждает: если ситуация со снижением объема запускаемых проектов не изменится, то начиная с 2027 года возникнет обратная ситуация - дефицит жилья - отложенный спрос "выберет" все, что уже построили, а новых площадей на всех покупателей уже не хватит. То есть сейчас - затишье перед возможной новой волной роста.
6. Ожидания слабого восстановления
Дом РФ и другие аналитики считают, что июнь показал дно - хотя ипотека рухнула, падение замедлится в июле. В регионах спад был резче - на юге (Краснодарский край) продажи упали на 46 %, в Москве и Петербурге - на 14 %. Но это всё указывает, что ближайший тренд - не резкий перелом тренда, а постепенно восстанавливающийся спрос.
7. Новый формат спроса: больше кэш и рассрочка
Судя по объёмам, доля ипотечных покупок снизилась до 60 %, а сделки в рассрочку - выросли до 1,4 трлн рублей к маю 2025 г. То есть люди адаптируют схему покупки: теперь не ипотека, зато рассрочка или оплата наличными. И это часть кризисного вакуума - люди ищут другие пути зайти в проект, если банк не даёт денег.
8. История о китайских «призрачных городах» - урок для России
Поучителен опыт Китая, где построили целые районы, но их заселение не шло - их назвали «ghost cities» (города-призраки). Но со временем они всё же ожили, поскольку урбанизация шла. Это показывает, что спрос очень важен. Если спрос снова придет, застроенные районы заполнятся, а экономика начнёт возвращаться.
Рынок новостроек России тоже может переживать временные застойные периоды - пустующие площади заполнятся позже, если потоки доходов и продаж вернутся.
9. Что могут сделать девелоперы: стратегии выхода из кризиса
- ценообразование и скидки: корректировать цены, запускать лояльные рассрочки, давать бонусы за ранний вход.
- инфраструктура и маркетинг: запускать рядом транспорт, школы, проводить активные продажи, тем самым стимулируя спрос.
- фарватер продаж: активный маркетинг туда, где покупатель еще может быть - региональные покупатели, инвесторы, молодежь.
- модернизация продукта: строительство комфорт-класса с отделкой, умной инфраструктурой.
10. Что ждать инвестору и покупателю
- Если вы инвестор с денежным ресурсом "под рукой" и чётким анализом - сейчас момент входа: дешёвые предложения, зачистка старых объектов, ожидание восстановления.
- Если вы покупатель для себя - рассрочка, кэш-бонусы, проекты с развитой инфраструктурой становятся более выгодными, чем раньше.
- Если вы девелопер или участник рынка - нужно адаптировать продукт под новую реальность: меньше паники, больше аналитики и гибкости.
Заключение
Кризис вакантности - это результат финансовых ограничений, переизбытка предложения и падения спроса. Но это не крах, а новый этап рынка. Девелоперы корректируют продукт, адаптируют стратегию, а грамотные инвесторы и покупатели могут использовать текущую ситуацию как шанс. Пик кризиса может стать стартом для нового роста.
