Малоэтажка заполнит вакуум доступного жилья. Скоро купить дом можно будет даже на Озоне и Wildberries, - рассказывает ВАЛЕРИЙ КАЗЕЙКИН, председатель Правления Ассоциации участников рынка малоэтажного жилищного строительства, председатель подкомитета МЖС Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства
- Валерий Семенович, продажи на первичном рынке рухнули, льготная ипотека поддерживала рынок, а теперь ее нет. Как вы считаете, действительно ситуация тупиковая или в принципе есть надежда на улучшение?
- Ситуация не тупиковая, она отражает общую экономическую ситуацию на рынке. Я думаю, сейчас будут предприняты меры по снижению ключевой ставки. Следующее заседание Центробанка состоится 12 сентября, и, как мы надеемся, ставку снизят на 1-2 процентных пункта.
Но, конечно, даже при дальнейшем снижении ставки мы не получим тех сумасшедших объемов продаж, которые были при льготной ипотеке.
Ситуация будет более сбалансированной.
При ажиотажном спросе люди покупают жилье без разбора, невзирая на качество жилой среды, наличие инфраструктуры, высокую плотность застройки. На пике спроса скупались варианты, где в принципе, на мой взгляд, не комфортно или даже невозможно жить.
Многие застройщики явно не оценили соотношение спроса и предложения, по-видимому, считая, что льготная ипотека будет продолжаться всегда.
Как следствие, сейчас в сегменте многоэтажного строительства до 30% застройщиков находятся в тяжелом финансовом положении, 30% в среднем, и порядка 40% более-менее успешно шагают по рынку. Изменения на рынке очень динамичные, не все успевают адаптироваться.
В условиях рыночной ипотеки, которая, надеюсь, скоро вернется к нормальным ставкам, нет таких перекосов. Развитие происходит более плавно. Застройщики борются за внимание покупателя качеством проектов, качеством формируемой среды. Это здоровый естественный отбор.
- Каким будет рынок при снижении ключевой ставки?
- После периода гигантомании в строительстве, я уверен, мы увидим более сбалансированные и продуманные проекты, с меньшим числом этажей, большими общественными пространствами, полноценной инфраструктурой.
Безусловно, я ожидаю активного роста малоэтажного строительства, которое создает более здоровые и естественные условия для жизни, создания семьи. Отложенный спрос на такое жилье достаточно высок.
По данным соцопросов, в целом по стране около 68% людей предпочли бы собственный дом городскому муравейнику.
Хотя в целом по России, по данным Росстата, отмечается сокращение ввода нового жилья, доля ИЖС (индивидуального жилищного строительства), согласно данным за первое полугодие 2025 года, по-прежнему огромна: 71,5%.
Малоэтажка менее подвержена кризисам. Экономические потрясения могут надолго заморозить строительство многоэтажного дома, но коттедж или таунхаус достроить проще и быстрее, даже своими силами, если застройщик по тем или иным причинам не справился.
- Могу привести пример. Ко мне обратились клиенты, которые купили 15 лет назад секцию в таунхаусе в Ленинградской области. Застройщик обанкротился, не сдал обещанных сетей, не завершил отделку домов. Однако люди в этом поселке, зарегистрировав права в судебном порядке, сами завершили отделку таунхаусов, сделали локальный водопровод, заключили прямые договора с Ленэнерго. Ситуация, конечно, печальная, но, по крайней мере, нашелся выход…
- Да, таких поселков, к сожалению, очень много. Люди достраивают все сами, но это не правильно. Дорогие, въезды, скважины – всем этим нужно централизованно управлять.
В настоящее время разрабатывается закон об управлении общим имуществом в малоэтажных жилых комплексах. Это давно назревшая необходимость. Закон должен навести порядок в системе управления уже построенными жилыми комплексами, особенно это актуально для долгостроев, пример которого вы привели выше.
- Но лучше бы, конечно, вообще не доводить до таких ситуаций. Как сегодня защищены права людей на рынке малоэтажного строительства?
- С 1 марта 2025 года вступил в действие 186-й федеральный закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Эскроу в ИЖС – это инструмент для защиты денег покупателя при строительстве частного дома по договору подряда. Подрядчик получит причитающиеся ему средства только после того, как завершит возведение дома и выполнит все условия.
Если покупатель использует ипотеку, открытие эскроу-счета отныне обязательное, а если строит за свои деньги, то – по желанию.
На сегодняшний день в банках аккредитовано более 15 тысяч компаний, занимающихся возведением частных домов. Они проходят тщательную проверку со стороны банков, чтобы получить доступ к работе.
Это выводит малоэтажное строительство на качественно иной уровень, повышая безопасность и прозрачность процесса.
- На какие деньги строит подрядчик, если деньги заказчика лежат пока на счету эскроу?
-Деньги на строительство выделяет банк – траншами, по мере выполнения заданных условий. Подрядчики теперь заинтересованы в качественной работе – если все идет как надо, то они получают кредит на строительство под очень низкий процент, от 1% годовых. Не удивительно, что все больше компаний хотят прийти на этот рынок.
- Вы возлагаете больше надежд на частное домостроение или на развитие организованных коттеджных поселков в Росиии?
-Смотрю на ситуацию в пригородах Петербурга, в Ленобласти, и вижу, что многие коттеджные поселки, бум которых пришелся на 2008-2014 гг., стоят недостроенными, ветшают. А новых нет.
Как раз недавно мы закончили большое исследование рынка жилищного строительства России по заказу Госдумы. И в нем посчитали, сколько у нас малоэтажных поселков строится по закону о комплексном развитии территорий, а также по закону о проектном финансировании. То есть фактически это новые коттеджные поселки, реализация которых идет с 2020 года.
В настоящее время таких чуть более 30. На всю страну. Это означает, что ситуация с развитием организованных поселков, действительно, непростая.
Конечно, в связи с общей экономической ситуацией, многие девелоперы сейчас, по сути, попали в сложное положение, потому что брать кредиты, которые сейчас предлагают, ключевая ставка плюс 4-6%, это дорого, а маржа, допустим, 15-20%.
Поэтому пока больше перспектив у частного домостроения. А дальше все будет зависеть от ситуации в экономике, по мере снижения ключевой ставки будут появляться и новые организованные малоэтажные поселки.
- Давайте сравним цены на квартиры в многоэтажке и частные дома в малоэтажных проектах, какое у них соотношение?
- Парадокс в том, что сегодня полноценный коттедж с участком в пригороде может стоить как небольшая однокомнатная квартира в современном жилом комплексе, или даже дешевле.
Льготная ипотека разогнала цены на городские квартиры, в малоэтажном сегменте этого нет. Сейчас набирает обороты строительство модульных быстровозводимых домов, которые демократичны по цене (стоимость домокомплекта варьируется в пределах 2-3 млн рублей) и при этом достаточно надежны и функциональны. Домокомплекты изготавливаются на заводе, а собирают их на стройплощадке за считанные дни и даже часы.
Мы недавно провели большую встречу со Сбербанком, вместе с которым разрабатываем специальный продукт в этом сегменте рынка. Скоро Сбер объявит о нем, не буду пока раскрывать карты.
Также ведется работа по активному запуску продажи домокомплектов через маркетплейсы – Озон, Wildberries. Покупаете участок, заказывается себе дом, его привозят и собирают на месте в кратчайшие сроки.
Конечно, по факту все не так просто, как кажется. Это ведь не холодильник на дом доставить.
За такими проектами стоит огромная работа по выстраиванию взаимодействия между всеми участниками процесса.
Мы сейчас отобрали целый ряд надежных компаний, которые будут работать по единым стандартам с помощью Единой автоматизированной системы, в тесной связке со всеми банками. Это и стандартизация отчетности, и ускорение процессов согласования, повышение качества строительства.
- Я недавно провел небольшое исследование вторичного рынка загородной недвижимости в Ленинградской области и понял, что основная часть предложения – это либо маленькие дачные домики, либо огромные коттеджи по 300, 400 кв. м и более – наследие 1990-х и 2000-х. Золотой середины фактически нет.
- Вот именно: опросы показывают, что наиболее востребованный формат дома сегодня – это здание площадью 130-150 кв. м, причем очень популярный одноэтажные дома. Лестница в доме может быть неудобна для детей, пожилых членов семьи. Строительство одноэтажного дома само по себе более экономично.
Между тем, предложения домов такой площади на рынке практически нет. И этот пробел, безусловно, должен быть восполнен.
- Спасибо большое за интересную беседу.
Беседовал Алексей Резенков
+79052006402, WhatApp, Telegram,
АН "Невский Простор". Аттестат №РОСС RU РГР ТОС АН 13518
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Прогноз цен на жилье 2026: когда взлетаем?
👉Вон, он, кризис новостроек: приплыли...
👉Недорогие хрущевки рвут в клочья рынок новых квартир
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!