Мне часто пишут, что я оторван от реальности и так рассуждаю о квартирах, что как будто можно пойти как на рынок за фруктами и купить квартиру. И если бы были деньги, все бы жили в пределах Садового в 2-х минутах от метро в ЖК с закрытым двором и квартире с семью спальнями.
Ситуация с собственным жильем
Ни для кого не секрет, что несмотря на советское прошлое, коммуналки и так называемый "соц. найм", собственников жилья в России гораздо больше, чем в западной Европе.
Как видим, у нас очень мало людей арендуют жилье - большинство собственники. И если в Европе не редки пенсионеры, арендующие жилье, то у нас это дикость. Скорее бабуля сдает квартирку, доставшуюся по наследству от старшей сестры.
Да, с площадью не так все хорошо, но надо считать в собственности все квартиры. В Европе не все квартиры большие, не надо думать, что средняя семья в Норвегии живет в 200-300-метровой квартире. Тут скорее всего учтен загородный дом.
У меня вот получается в среднем на человека 54 кв. м. Думаю, у тех кто сдает квартиры не сильно меньше. А один человек в собственной однушке - это уже 35 кв. м.
Поэтому квартиры у нас есть, и несмотря на "дорогое" жилье оно вполне доступно. Почему?
Ипотечный пузырь
Аргумент "а в Европе ипотека под 4%" легко за последние несколько лет побился российскими властями с помощью льготной ипотеке. Будем честны: по рыночной ставке ипотеку почти никто не берет - либо это маленькая сумма, которую и в необеспеченный кредит можно взять, либо это нестандартаные случаи, когда человек готов платить 600 тыс. в месяц и ему норм. А в остальном - рассрочки, льготная ипотека, разные варианты.
Льготная ипотека почти КАЖДОМУ жителю страны дала возможность купить квартиру. Столько жилья понастроили, причем как недорогого, так и бизнес-класса, что почти все решили жилищный вопрос. Почти все. Накопить на первоначальный взнос в своем городе можно было за год. А года 4 назад, когда ставки были ниже, можно было и за 3-4 месяца накопить условные 10%, чтобы банк дал кредит на остальное. Не сделали этого только ленивые. Поэтому образовался типичный ипотечный пузырь, будет ли он сдуваться - другой вопрос.
Вам себе, на сдачу или как инвестиция?
Инвестиции
Те, кто купил квартиры для инвестиций (в смысле купить, а потом когда достроят продать) мягко говоря не всегда смогли осуществить задуманное. Переуступка права требования или переоформление ипотеки - достаточно экзотическая история, особенно когда рядом еще куча похожих квартир строится. И, проверено, мало кто готов в этом участвовать. Погасить досрочно и продать на рынке? Тут я писал, что стоимость одной и той же квартиры в одном и том же ЖК может быть выше на 60% у застройщика, чем у частного продавца. Потому что там есть семейная ипотека, например, потому что это первичка, потому что там без вот этого вот всего. А частнику нужны наличные на 100% - пачки денег. А у кого они есть, готовы взять уже что-то дороже, не однушку, а трешку.
Квартира, купленная у застройщика в ипотеку в первый год теряет 10-15% стоимости. И это стоимость реальных сделок, а не фантазий на ЦИАН. То есть за эти деньги вы ее сможете продать.
Хуже всего - когда выплатите ипотеку уже лет через 5. Вы не вернете эти платежи, состоящие на 95% из процентов банку. А квартира НЕ дорожает. Дорожает такая же у застройщика, но не ваша. Это верно не всегда, но в большинстве случаев проценты банку не окупятся никогда.
Все мы знаем истории, когда вот друзья на этапе котлована купили квартиру за 22 млн, сейчас она 55 стоит. Да, но не в последнее время. А вы реально знаете, что они ее за 55 млн. наличными продали или просто видели объявление такой же? Пишите в комментариях
Под сдачу
Я поступил также - купил квартиру под сдачу, не надеясь ее продать через год-два. Я понимал, что я ее не смогу продать в ближайшее время. Слишком непопулярная локация, слишком много предложений рядом, слишком малая цена для реального плеча обгона платежей по ипотеке.
Я ее неплохо отремонтировал и сдал тоже неплохо. Но она некликвидна. Я не могу ее продать в плюс или даже в ноль. Сдача в аренду - генератор пассивного дохода, окупающий ипотечный платеж. Так поступили многие.
У кого есть маленький ребенок или кто подходит под льготные условия внезапно повалили в рантье. Десятки тысяч людей купили с помощью семейной ипотеки квартиру под сдачу. И если можно было купить две, покупали две - одну под сдачу, другую под себя. А еще раньше брали по 6 штук.
Доходит до смешного: моя соседка сверху за счет семейной ипотеки платит за квартиру меньше по ипотеке, а сдает ее за столько же (при примерно таком же ремонте). То есть я как бы в принципе не смогу конкурировать с ней по цене, если (вдруг) цены пойдут вниз.
Себе
И вот получается, что государство и банки за последние годы сделали невозможное еще 20 лет назад. Они решили жилищный вопрос почти для всех, кто хотел. Для всех, кто хотел жилье для себя и жить там.
Небольшой ипотечный платеж, еще более смешной для тех, у кого есть маленькие дети. Удобные планировки, где на 60-метрах располагается полноценная евротрешка.
Даже в самых простых, дешевых домах класса комфорт - удобные дворы, современные детские площадки, красивые холлы - с диванами и книжными шкафами.
То, что лет 15 назад было доступно только в дорогих элитных домах теперь базовый стандарт в самых простых человейниках. Более эстетичная архитектура и подземные стоянки стоят дороже.
Итог
Сейчас именно с обычным жильем для обычных семей сейчас в России так хорошо, как никогда не было. Еще никогда так просто нельзя было накопить на первый взнос и купить квартиру для семейной ипотеки. И все платят 4-8% годовых. Я не знаю НИ ОДНОГО человека, кто купил новостройку дороже, чем 9.3% годовых. У всех меньше, у всех дешевая ипотека.
Но это именно жилье для себя - да, куча квартир покупается под сдачу. Да, жилье дорожает, но в последние 3-4 года покупка с целью быстрой перепродажи перестала быть понятной инвестицией - потому что это уже вторичка, а рядом строится уже новый корпус, где квартиры чуть дороже, зато с ипотекой и прочими плюшками. Поэтому все механизмы заточены "для себя" и работают прекрасно.
Понравилась статья? Поддержите автора!
По вашим заявкам делаю обзоры ЖК в Москве. Все подробности тут
Индивидуальные консультации по подбору района, квартиры и планировок от создателя блога Дно Мещанства ⬇️⬇️⬇️
>>> Цены, скидки и что вы получите <<<<
Подписывайтесь на канал "Дно Мещанства", расскажите про свой дом и давайте его разберем.
☝️ Дно Мещанства в Телеграме
Я завел канал в телеграме, где публикуются только лучшие статьи. Краткие выжимки, факты и много интересных штук запланировано (конкурсы, розыгрыши, стримы и войсы). Подписывайтесь, будет интересно!