66,4 тыс подписчиков

Новостройки Москвы. Выбираем лучшее

1 сентября 20251 сен 2025

1125

4 мин

Друзья, добрый день, как оказалось, тема новостроек всё-таки для многих читателей интересна, так что начинаем. Внизу статьи - новый список жк, составленный с учетом Ваших пожеланий и ожиданий по бюджету - пожалуйста, прокомментируйте. Единственное, давайте я всё-таки буду отдавать предпочтение проектам внутри МКАД - студии за 10 млн в картофельных полях далеко за МКАД на этапе котлована меня вгоняют в депрессию :-) Думаю, и Вас тоже :-) Итак, если позволите, ещё немного нудной теории: как мне кажется правильным оценивать новостройки. Алгоритм выбора и оценки застройщика мы с Вами уже обсудили, давайте теперь попробуем обсудить, как изучать сам объект оценки - строящуюся квартиру (помним, что вообще-то формально, не квартиру, а лишь право на требование квартиры, когда и если она будет построена, но не будем придираться). Итак. То, что Вы покупаете - своеобразный "фьючерс". Право на товар, который появится в будущем. Очевидно, что у фьючерса больше рисков, чем у обычного товара (хотя

Оглавление

1. Новостройки vs вторичка
2. Формирование цены
3. Справедлива ли цена?

Единственное, давайте я всё-таки буду отдавать предпочтение проектам внутри МКАД - студии за 10 млн в картофельных полях далеко за МКАД на этапе котлована меня вгоняют в депрессию :-) Думаю, и Вас тоже :-)

Итак, если позволите, ещё немного нудной теории: как мне кажется правильным оценивать новостройки.

Алгоритм выбора и оценки застройщика мы с Вами уже обсудили, давайте теперь попробуем обсудить, как изучать сам объект оценки - строящуюся квартиру (помним, что вообще-то формально, не квартиру, а лишь право на требование квартиры, когда и если она будет построена, но не будем придираться).

Итак.

1. Новостройки vs вторичка

То, что Вы покупаете - своеобразный "фьючерс". Право на товар, который появится в будущем. Очевидно, что у фьючерса больше рисков, чем у обычного товара (хотя бы потому, что самого товара ещё нет), характеристики не гарантированы, отсутствует возможность срочного использования товара и извлечения прибыли.

Ну, вероятно, из этого следует, что фьючерс должен быть дешевле обычного товара, но, возможно, в этом последнем пункте я ошибаюсь - давайте вместе обсудим в комментариях.

2. Формирование цены

Стоимость любой квартиры лишь производное от стоимости локации, класса объекта и индивидуальных характеристик самой квартиры. Если упростим - все квартиры в жк бизнес-класса в заданной локации в итоге стоят примерно одинаково. Понятно, не до копейки, но в не очень широком ценовом коридоре. Соответственно, наша задача: определить локацию, определить класс объекта, прийти к какой-то базовой цене кв.м. и все аналоги оценивать, дисконтируя или премируя за конкретные индивидуальные характеристики. Базовая цена всех однокомнатных квартир в условном Дегунино в домах "современной панели" находится в коридоре условно 250-280 т.р за кв.м. При этом, цена квартиры "в бетоне" на 1 этаже будет отличаться от цены такой же квартиры в соседнем доме той же серии с хорошим ремонтом на 3-ем этаже. На сколько? Если не усложнять - на стоимость ремонта и этажа.

3. Справедлива ли цена?

На мой взгляд, установление "справедливой рыночной цены" возможно только и исключительно в отношении уже сданных объектов. Ну потому что ситуация, когда есть много собственников-физлиц и покупателей-физлиц похожа на рынок, а ситуация, когда есть игроки со значительным финансовым, медийным и административным ресурсом и физлица-покупатели без всего вышеперечисленного на рынок похожа гораздо меньше.

4. Думаем об изменении цены после сдачи объекта

Соответственно, если у нас нет представления, о том, насколько ценник новостроек обоснован, нам нужно исходить из того, что итоговая квартира будет стоить не дороже квартир квартир в сданных домах того же класса в той же локации. Т.е. возвращаемся к п. 2 - правильно определяем локацию и смотрим всё, что в ней есть похожего на выбранную нами квартиру - и построенные и строящиеся проекты.

5. Финансовая логика

Очевидно, что квартира в построенном корпусе первой очереди, уже заселённом и с благоустроенной придомовой территорией, должна стоить дороже аналога в третьей очереди на этапе котлована со сроком сдачи в 2029 году. На сколько дороже? Наверное, на стоимость аренды за 4 года + какой-то разумной платы за риск: котлован - фьючерс, сданный корпус - товар.

6. Стоит ли покупать дороже при классных условиях платежей?

Если следовать этой логике, условия оплаты - будь то льготная ипотека или рассрочка - редко являются определяющими. В том смысле, что, если объект на котловане переоценен, то он, вероятно, будет переоценён и в будущем, при сдаче. А, если у нас возникли сомнения ещё на этапе проверки застройщика, то проект, наверное, просто рассматривать не стоит, несмотря ни на какие "плюшки".

Это моё мнение и, возможно, оно ошибочное или неполное. Прошу Вас написать Ваше мнение на этот счёт в комментариях и со следующей статьи - перейдём к конкретным проектам новостроек.

Теперь предлагаемый список. Я выбрал проекты с высоким уровнем продаж, буду ждать обратной связи от Вас - интересно/не интересно, возможно, стоит что-то в список добавить или, напротив, убрать: