Друзья, добрый день, предлагаю обсудить, как именно осуществлять подбор новостроек. На что стоит обратить внимание кроме цены. Буду признателен за Ваши комментарии.
1. Расположение
Большая часть контента на этом канале посвящена различиям московских районов, поэтому углубляться не буду. Помним, что до 80% стоимости квартиры формируется стоимостью локации, понятно, что новостройки одного класса, расположенные, условно на Соколе и в Коммунарке, будут стоит по-разному. Определяйтесь, какие районы Вам подходят и выписывайте интересные проекты - теперь Вы готовы ехать в офис застройщика.
Хотя, нет, пока не едем, возможно, сначала стоит посидеть за компьютером и поискать информацию.
Если сомневаемся в характеристиках локаций, обратите внимание на географию Москвы: сектора и - 1, 2, 3-ю зоны.
2. Репутация застройщика
На мой взгляд, самый важный вопрос именно этот.
У кого Вы планируете приобретать объект?
Что за компания?
Кто бенефициар?
Стоит ли им доверять?
Первое, на что обращаете внимание - название компании. Вроде, очевидно. Как бы да, но есть нюанс. Первый попавшийся пример:
ДДУ Вы будете заключать с неким Обществом с ограниченной ответственностью. Если Вы попытаетесь найти информацию об этой компании, не уверен, что много найдёте. Но это не страшно. Потому что важнее, не непосредственное юрлицо, а девелопер - зонтичный бренд - под которым строится проект. В данном случае, это MR Group и волноваться не о чем, но бывает по-разному.
Второе, проверяем рейтинг застройщика. На том же Дом.рф и Едином ресурсе застройщиков.
Сколько проектов застройщик уже сдал?
Были ли сдвиги сроков?
Почему такой низкий рейтинг?
Что это вообще за компания?
Смотрим, например, здесь.
Кто действующий руководитель? Смотрите здесь.
Опять, первый попавшийся пример:
С руководителем разобрались, а кто бенефициары? Гуглим, спрашиваем, ищем. Когда персоналии найдены, как минимум, стоит проверить, нет ли открытых судебных дел. Смотрим здесь.
А закрытых?
А что инкриминировали?
А есть ли у руководителей и бенефициаров родственники?
А не было ли ситуаций, когда условный папа переписал компанию на сына или дядя на племянника?
А зачем?
Лишняя проверка не помешает, а полученная информация может сильно Ваше первоначальное мнение о проекте изменить.
Всё-таки квартира дорогая покупка, можно и попроверять, верно?
3. История застройщика
Опять гипотетическая ситуация. В Москве начала строительство компания из региона. Какая-нибудь условная "Восемь небес", понятно, таких названий не бывает, но просто предположим. Компания продаёт дешево. Прямо очень дешево. Милые менеджеры, дорогие буклеты, большая вывеска с названием застройщика над ресепшн - всё как положено. Однозначно, компании стоит доверять. Единственное, пока не строили. Не вообще не строили, а не строили в Москве. Но в своём регионе - они лидеры. Ну, так менеджер говорит.
В общем, Вы меня поняли. Проверяйте. Копайте и ищите, всё, что сможете. Уточняйте, а какие проекты застройщик уже сдал?
В каком регионе?
Когда это происходило?
А не могло ли быть такой ситуации, что застройщик зачем-то поменял название?
Нет, понятно, что никакого злого умысла не было и быть не могло, поменял и поменял, но зачем?
А, это разные компании. Т.е., сначала была компания "ХХХ" с собственником условным Петром Михайловичем, потом она закрылась и появилась другая компания с собственником Михаилом Петровичем, который совершенно случайно сын первого и эта новая компания начала новый трудовой подвиг. Всё понятно, конечно, такое часто бывает, однозначно, сын за отца не в ответе, Вы о таком и не думали. Нет, менеджер Вас абсолютно во всём убедил, у Вас нет ни малейших сомнений. Вам бы просто хотелось узнать, почему всё-таки та, первая компания, которую возглавлял папа нынешнего собственника, закрылась. Понимаете, что это не важно и связи ни между компаниями, ни между родственниками никакой нет.
Но спросить же можно, верно? И верить на слово Вы точно никому не обязаны.
4. Финансовое состояние
Значительная часть клиентов убеждены, что любой строящийся проект так или иначе будет завершён, даже, если с самим застройщиком что-то не так. С одной стороны, наверное. С другой, никто не скажет, когда это произойдёт и с каким итоговым качеством квартира будет передана. Так что, если есть сомнения в финансовой устойчивости застройщика или проекта, возможно, стоит подумать снова, верно?
На что обращаем внимание? Кто банк-партнёр, уровень распроданности проекта, отставание от графика. Плюс, конечно, реальное строительство - сейчас на стройках часто установлены камеры и всё можно смотреть онлайн, если этого нет, стоит доехать до объекта - если техника и люди там есть и что-то делают - одна история, если нет - другая.
5. Портфолио
Если после пунктов 2, 3 и 4 у Вас не возникло твёрдого ощущения, что пора бежать, переходим сюда.
Помним, что все вовлечённые в процесс купли-продажи новостройки - люди ангажированные и видят ситуацию иначе, чем Вы. Гораздо более позитивно, без страха и сомнений :-)
Кстати, это касается и покупателей тоже. По моим наблюдениям, до того, как человек принял решение о покупке, степень его объективности в отношении приобретаемого объекта существенно выше.
Условно, Вы выбирали между Ауди и Мерседесом. И в итоге месяц назад купили Мерседес.
Вопрос: какая машина, Ауди или Мерседес лучше?
Глупый вопрос. Естественно, Мерседес. Даже, если выбирать не из этих 2-х, а вообще из всех мировых автобрендов - Мерседес - лучший.
Это нормально. В психологии это называется "эффект подтверждения"
Т.е., после покупки Мерседеса, я буду игнорировать любую информацию, подтверждающую достоинства Ауди и коллекционировать все хвалебные отзывы о Мерседесе. В этом вопросе я потеряю объективность.
Тем не менее, какая-то минимальная объективность у покупателей сохраняется (в отличии от менеджеров застройщика, ипотечных менеджеров и экспертов по новостройкам). И они часто делятся информацией из первых рук на форумах, посвященным конкретным жк.
Вас в этот момент должна больше интересовать информация не о данном строящемся объекте, а об объектах этого застройщика, которые уже были сданы.
Как там дела?
Вовремя передали ключи?
А что с качеством отделки квартир?
А мест общего пользования? Обещали в лобби бразильский гранит, а поставили керамогранит? Ну, нормально, цвет же почти одинаковый :-)
Лифты, оконные блоки, используемые материалы, название и характеристики управляющей компании, стоимость обслуживания, обустройство внутреннего двора, не затапливает ли подземный паркинг и т.д. и т.п.
Пожалуйста, не жалейте времени на анализ всех этих моментов, потому что это Ваши деньги. Проще потратить лишнюю неделю на изучение проекта и застройщика, чем потом жить в стрессе несколько лет в ожидании сдачи дома.
И ещё важный момент: позитивный опыт по прошлым объектам не гарантирует, что с Вашим тоже всё будет хорошо, а вот негативный - однозначно означает, что с ним будут проблемы. Не верьте ничему кроме собственных умозаключений, основанных на достоверной информации.
6. Цена
Ну и последнее. Цена - лишь некий индикатор характеристик объекта - престижности района, репутации застройщика, класса объекта и времени до сдачи. Если Вы видите цену, сильно выбивающуюся вниз из ценового ряда, на мой взгляд, она должна Вас насторожить, а не заставить отключить критическое мышление.
Плюс, конечно, момент "входа в рынок". Те, кто купили новостройки в 2016 - молодцы, а те, кто в 2014 - наверное, нет, особенно, если и первые и вторые покупали за нал, а до покупки хранили сбережения в долларах.
Те, кто купили летом 2020 - молодцы, а те, кто это сделал осенью 2023 - не совсем, даже, если и первые и вторые использовали льготную ипотеку.
Помимо лотов от застройщика, обычно много вариантов уступок от физлиц. Возможно, интереснее взять квартиру в доме второй очереди с ключами через месяц, чем её аналог в доме третьей очереди на котловане с предполагаемой сдачей через 3 года.
Каждый случай индивидуален, но при достаточном количестве информации, Вы сможете выбрать наиболее интересный вариант.
Друзья, благодарю Вас, что дочитали до конца и жду Ваших комментариев.
Всего лучшего - желаю много успешных сделок.
Продажа квартиры через аукцион
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov