Если вы думаете, что в этом смысле ничего не меняется, мы идем к вам. Не удивляйтесь, моментов, которые нужно иметь в виду тут достаточно много, и принимать решения на рынке недвижимости не зная оных – означает положиться на волю случая. А это не наш метод.
Многие отличия, думаю, вы, конечно, знаете. Новостройки современнее смотрятся, в них чаще можно встретить такую опцию, как подземный паркинг, в них более современные планировки и более современные жители. Они, наконец, новые
Все так, но кроме этих вещей, есть то, что не бросается в глаза, а, если и бросается, то не сразу.
Начнем с того, что обычно интересует при покупке больше всего. С цен.
Мы знаем, что цены на новые автомобили (корабли, самолеты, телефоны) больше чем на старые, так сказать, бывшие в употреблении. Значит и тут все должно быть именно так?
Нет не так. Вспомним, сколько строили квартиры в строящихся домах, скажем, 5-7 лет назад? В среднем цена квадратного метра в строящемся доме была на 15-35% ниже стоимости аналогичного метра, на который уже было получено право собственности. Не выше, а ниже. Почему так было?
При покупке квартиры в строящемся доме покупался не объект недвижимости, а право получения такой недвижимости в собственность, которое должно возникнуть после постройки дома, подключения к коммуникациям, приемки госкомиссией, обмеров БТИ, постановки на кадастровый учет – в общем того комплекса мер, который называется вводом дома в эксплуатацию.
А такого события могло и не наступить. Старожилы рынка помнят истории с дольщиками Южного Тушино и многих других объектов недвижимости, которые были не построены. В общем, вы покупали то, чего еще не было, и риски, что вы ничего не получите или полцучите, но с большой задержкой, тут были.
Кроме того, покупая право получения объекта недвижимости в будущем, вы покупали не объект недвижимости, в котором можно жить здесь и сейчас. В то, во что вы инвестировали средства вы могли заселиться или сдать это в найм только через какое-то время. Поэтому из стоимости недвижимости следовало отнять ту сумму, которая должна быть потрачена на этот самый найм до сдачи дома, его заселения и ремонта + стоимость самого ремонта – подавляющая часть недвижимости тогда сдавалась без отделки. Так что указанная разница 15 – 35% была вполне оправданной.
Что из этого изменилось?
По сути не так много. С введением эксроу-счетов появилась определенная защита ваших инвестиций, и попасть в группу обманутых дольщиков стало труднее. На рынке появилась возможность покупать право получения недвижимости в будущем сразу с отделкой, и даже с мебелью. Однако, это по-прежнему только право получения в некотором будущем.
Да, по закону вы можете получить неустойку за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию, но на получение этой неустойки введен мораторий, который уже традиционно продлевается. Т.е. не сдавать объект в эксплуатацию застройщик теоретически может годами, но ничего, кроме репутационных издержек, он не понесет.
Тогда почему новостройки стоят дороже вторички?
Все объясняется льготной ипотекой на новостройки, которая была в последние годы.
Сейчас, в отличии, например, от начала двухтысячных, большая часть объектов недвижимости покупается в ипотеку. Соответственно, для покупателя важна не абсолютная цена объекта недвижимости, которую получает продавец, а величина его ежемесячного взноса по ипотеке. Которая в значительной мере зависит от процентов по ипотечному кредиту.
Тут мы видим если не прямую, то существенную зависимость, чем меньше процент по кредиту, тем меньше ежемесячный платеж и тем более дорогую покупку может позволить себе покупатель объекта. И больше денег может получить продавец, в нашем случае застройщик. Т.е. льготная ипотека по сути стимулировала рост цен на те объекты, на которые действовали льготные условия покупки.
Сегодня официально льготная ипотека доступна не всем, но цена на новые квадратные метры уже поднялась, и застройщики, может быть и готовы были бы опустить цены, но уже не могут.
Почему не могут?
Так устроен процесс. Любое производство, в том числе строительство, ведется в значительной мере на кредиты. Кредитные даются банками под залог будущих и готовых, но еще не распроданных квартир. Т.е. квартиры или право получения квартир, которые продают и будут продавать застройщики, по сути залоговый актив банков, и банки не могут допустить снижения их цены.
Ведь если цена залогового актива падает, кредитный договор должен быть расторгнут, а застройщик - вернуть кредит. И наиболее вероятный сценарий при таком развитии событий: кредит не возвращается, сей залоговый актив переходит в собственность банка и подлежит реализации. Т.е. при падении цен на квартиры в строящихся домах, например, на 20%, на рынок будет выброшено столько квартир, что цена на них просядет еще больше, застройщики начнут массово банкротится, а банки терять стоимость кредитных портфелей и разорятся.
К слову, если кто-то ждет именно такого развития событий, то может, конечно, ждать, но он должен понимать, чего именно он ждет, что за этим последует. На мой взгляд, если такое и случится, то будет частью большого коллапса, и тогда многим будет не до покупке недвижимости.
Текущая ставка рефинансирования усугубляет ситуацию, поэтому застройщики стараются находить разные механизмы удержания цен хотя бы на нынешнем уровне, используя различные механизмы типа рассрочек, скидок на одни объекты при повышении цен на все остальные и т.д..
Финансово строительным группам сейчас жизненно важно удерживать статистику по ценам на новостройки с каким-то символическим ростом. Хотя бы на доли процента в месяц. Пока это получается.
Это не значит, что новостройку нельзя купить ниже этих цен. На самом деле, можно, поскольку общая тактика застройщиков – делать локальные распродажи и давать персональные скидки, которые не могут сильно повлиять на общую картину. Риэлторы обычно знают, что, где и когда, но дешевле вторички что-то новое вы вероятнее всего не купите. Во всяком случае за свои, а не за кредитные средства.
Ведь что происходит на рынке? Да, он стал больше зависеть от тез покупателей, которые приобретают что-то без привлечения кредитных средств. А у кого им выгоднее купить, у продавца первички, или продавца вторички, который не может рассчитывать на «плечо» льготной ипотеки, и вынужден продавать по более конкурентным ценам?
Думаю, ответ очевиден. Но продавец вторички не испортит статистику по ценам на строящиеся объекты, и он обычно не связан с банком так жестко, как застройщик. И покупатель, использующий свои деньги или в основном свои деньги, при прочих равных склоняется в сторону вторички.
Ну, и поток денег на рынок недвижимости по программам льготной ипотеки обмелел, но не иссяк, и худо-бедно обеспечивает некоторый спрос. Цены на вторичку тоже в абсолютном выражении не падают, но сегодня по соотношению цен новостройки оказываются существенно дороже относительно уже не новой недвижимости.
Может быть, есть за что переплачивать?
Разберемся.
С одной стороны, новый дом – это новый дом. В нем все новое. Это плюс, особенно для тех, кто ценит все новое и брезгует старым.
Минус нового в том, что хорошо известно любому человеку с нормальным техническим образованием.
Дело в том, что у любого технического изделия, - а современный дом намного более техническое изделие, чем, например, старые пятиэтажки – есть так называемая кривая отказов. Отказов в техническом оснащении нового дома в первые два – три года может быть значительно больше, чем у дома, который построен 5 – 7 лет назад. Вылезает строительный брак, проявляются протечки, ломаются лифты - в общем дают о себе знать всякие косяки проектирования и строительства.
Кроме того, первые 3 года – это время ремонтов, и пользоваться домом как домом не так удобно.
Есть еще одна сторона, на которую стоит обратить внимание. Стоимость владения.
Она зависит не только от возраста дома – сейчас серьезной дифференциации в этом смысле нет – она зависит от сложности конструкции, этажности и иных вещей. Например, лифт в сорокаэтажном доме существенно сложнее и дороже в обслуживании, чем в 16-ти этажном. И это касается всех коммуникаций. Например, в многоэтажном доме сложнее обеспечить нормальное давление воды в водопроводе. Оно не должно быть слишком большим на первых этажах и слишком маленьким на последних. В какой-нибудь пятиэтажке это намного проще, а за лифт не нужно платить вообще.
Во многих современных домах есть свои системы поддержания микроклимата, а собственник квартиры даже не может помыть окно, для этого нужно пользоваться услугами промышленных альпинистов. Это дополнительные статьи расходов.
Безусловно, тут многое зависит от самой новостройки, но в целом сейчас строят так, что о бюджетной эксплуатации построенного речь не идет.
Вывод: да, новостройки тут в целом проигрывают, но это не значит, что новостройки хуже. Старые Жигули обычно дешевле содержать, чем новый Мерседес, но многие по возможности выбирают второй вариант, поскольку он существенно комфортнее. Вопрос в том, может ли обеспечить конкретная новостройка комфорт? Если вам приходится в час пик стоять в очереди, чтобы зайти в лифт или выехать со двора на авто, комфортным такое жилье не назовешь. Т.е. единого вердикта тут нет. Нужно смотреть на конкретный объект.
Теперь от локации.
До недавнего времени новые дома строили там, где были еще не занятые площади. Соответственно могли быть проблемы с транспортной доступностью, инфраструктурой и т.п. Была т.н. точечная застройка, там квадратные метры стоили дороже, и дом оказывался в уже сложившейся архитектурной и коммуникационной среде. Но и цены в таких объектах были соответствующие.
С появлением программы реновации, новые объекты стали появляться в традиционных районах. Но, думаю понятно, что цены в новых домах оказываются существенно больше, чем в старом фонде, ну и архитектурная среда при этом заметно меняется. Не во всем в лучшую сторону, но уже нельзя сказать, что новый район - это обязательно периферия с неудобной транспортной доступностью.
И, наконец, о том, что может оказаться важнее чем все остальное, включая цены.
Это плотность застройки. О которой я много где высказывался, коротко повторю, чтобы было понятно в чем дело.
Сегодня новостройка это с большой вероятностью т.н. человейник – дом повышенной этажности на несколько сотен квартир. В текущей ситуации это – естественное явление, поскольку человейник можно продать дороже за счет громадной площади такого монстра. Ведь на эту площадь размазываются стоимость участка, цена решения организационных вопросов, затраты на подвод коммуникаций и т.п..
А рынок в целом пока не видит отличий таких человейников от нормальных домов. Это связано в тем, что рынок молод, опыт жизни в таких новостроях-гигантах накоплен не очень большой, а многими эта жизнь воспринимается как что-то временное. Ведь квартиры в таких домах пока можно продать на вторичке дороже чем в старом фонде, добавить денег, и купить что-то получше.
То есть люди готовы какое-то время мириться с очередями у лифтов, дополнительными расходами на покупку или аренду места паркинге, без наличия которого авто приходится бросать за два квартала от дома, и другими неудобствами.
Ну, и человеку, приехавшему из провинциального города, где новые дома не строят уже лет сорок, жизнь на сорок восьмом этаже представляется как нечто очень и очень крутое.
Однако, если мы посмотрим на судьбу таких мегаэтажных строений в тех местах, где их пробовали строить лет 60 назад, мы увидим, что застройка жилых районов такими монстрами – это тупик.
Высотная и сверхвысотная этажность пока имела и до сих пор иногда имеет какой-то смысл в коммерческом секторе, где целесообразно собирать много людей и служб в одном месте, но, если вы проедете по городам Европы, вы увидите, что жилые кварталы там состоят из домов в 3 – 6 этажей. И даже в Китае строительство супервысотных домов уже законодательно запрещено (в канале Механики об этом было).
Я это все к тому, что мировой опыт нам говорит не очень приятные вещи. Во всяком случае судьба пятиэтажек-хрущоб – а в той же Европе, не только в Восточной, в свое время строили нечто аналогичное - на большом отрезке времени оказывается на порядок благополучнее мегаквартирных монстров.
Итак, по основным отличиям мы прошлись. А подводить итоги и делать выводы – уже ваша задача. Хотя бы потому, что они должны исходить из личных обстоятельств, образа жизни и планов. Если затрудняетесь с выводами, есть т.н. эвристические методы, применить их достаточно легко. Если, тем не менее, нужна личная консультация, получить ее можно тут.
Призывать подписываться на канал Механики не буду. Он не продвигается, поэтому мало вероятно, что этот текст будет читать кто-то кроме постоянных подписчиков. Но кому интересно, и кто хочет поддержать канал, имеет возможность оформить платную подписку. Сделать это можно тут. Впрочем, в дзене можно и просто донатить по кнопке, которую довольно просто найти, а донаты стимулируют.
Ну, и напомню только про канал и чат Механики в телеграмме. Они бесплатные, там больше информации в реальном времени и нет рекламы. Хотя, думаю, постоянные читатели о нем уже знают, и кому интересно, тот уже подписался.
И, как всегда, удачи!