Итак, мы знаем, что было на рынке недвижимости, что есть и, что будет, примерно представляем тоже. И мы созрели до того, что бы принять какое-то решение.
Я много раз видел, как люди это делают. Их, можно сказать, крайних образа действий. или образ мыслей.
Первый – человек вообще не мыслит. Он просто берет и начинает что-то покупать, продавать или менять, а иногда и вообще строить, полагаясь не на рассуждения, а на интуицию.
Второй способ – человек все старательно и хорошо продумывает и взвешивает.
На самом деле, первый способ может быть не хуже второго. Дело в том, что как не анализируй информацию, как не подключай свой богатый опыт (если он есть), как не прикидывай, что будет в перспективе, любое решении мы принимаем в условиях неполной информации. Мы видим только фрагмент общей картины. Поэтому об интуиции на рынке недвижимости и вообще месте интуиции при принятии решений, мы, как-нибудь, поговорим. Но сегодня – только о взвешенных решениях.
Я, как и обещал, дам вам метод, научу, как это сделать и даже посчитать.
То, что я сейчас опишу, относится к так называемым эвристическим методами принятия решений. Если вы изучали теорию игр или что-то подобное, вы все это легко поймете. А, если не изучали, и в школе по математике у вас был натянутый трояк с большим минусом, то поймете тоже.
Предположим, вы поняли все, что я написал до этого, и приняли какое-то решение. Например, что-то купить, или все продать или что-то поменять. В общем, выйти на рынок недвижимости с определенной целью.
Начнем с формулировки цели. Думаю, вы понимаете, что «хочу что-то иметь» - это не всегда правильная цель. Точнее – она просто мертвая. Потому что ваша жизнь или функционирование вашего бизнеса – это процесс. И нормально сформулированной целью должно быть обеспечение этого процесса. Обеспечение максимально хорошее.
Например, «хочу иметь особняк с видом на Кремль» - это пример мертвой, статичной цели. А «мне нужно место для представительских целей и приватных встреч с определенными людьми, желательно с видом на Кремль» - это уже нормальная живая цель.
Или более близкий многим пример. «Мне нужно место, куда я могу отвести тещу с детьми, и где она сможет выращивать на грядке лук и укроп» - это живая цель, и такое формулирование в целом эффективнее, чем просто «хочу иметь дачу».
Безусловно, если для вас имеет большую ценность именно мертвая цель, нужно формулировать именно «хочу иметь….», но это уже элемент роскоши. А вот, если у меня цель как-то пристроить на долгий срок лишние пять миллионов рублей – это уже цель относительно живая.
Теперь, когда вы сформулировали цель, у вас появляются способу ее достижения. Например, купить, арендовать или построить? Сделать это одному или, например, арендовать или строить совместно?
Или, если вы решили что-то купить, и посмотрели несколько вариантов, какой из них выбрать.
Вот тут-то, когда перед нами открывается несколько направлений, и вступает в действие метод взвешенных коэффициентов.
Как это работает?
Вы берете и просто пишете или печатаете в столбик то, что имеет для вас значение.
Например, если вы выбираете квартиру в городе, вы пишете, что для вас в ней важно. Например, площадь, цена, расстояние до метро, этаж, вид из окна, наличие рядом хорошей школы, ликвидность (возможность в будущем продать эту недвижимость без существенных потерь) и так далее.
Теперь оцените, так сказать, вес каждого параметра. Начтите с того, какой из этих параметров для вас важнее всего? При этом, не всегда правильно считать таким параметром цену, поскольку обычно рассматриваются квартиры примерно в одном ценовом диапазоне. И не для каждого именно цена важнее всего. Но у каждого своя конкретная неповторимая ситуация, поэтому и сочетание веса коэффициентов будет также неповторимым. Иногда, например, для новостроек, имеет смысл ввести коэффициент вероятности увеличения цены в будущем, и это коэффициент сделать главным.
Теперь, когда вы выбрали самый важный параметр, перед вами встает важная задача – оценить остальные коэффициенты. Понятно, что их значение будет от 0 до 1. Например, насколько вы готовы мириться с пробками или длинным путем до метро. Есть люди, которые в пробках учат иностранный язык, или любят длинные прогулки до метро. Если вы один из таких людей, коэффициенты, учитывающие расположение квартиры нужно делать меньше. Или просто переформулировать их. Например, ввести коэффициент «идти к метро через парк».
Примерно также нужно разобраться с важностью других параметров. Иными словами, для каждого параметра ввести свой коэффициент. Это, собственно, и будет так называемый взвешенный коэффициент. Если вы испытываете сомнения, попробуйте сформулировать оценку ваших предпочтений письменно. Напишите или напечатайте обоснование той или иной относительной оценки параметра, обсудите их с членами вашей семьи.
А, когда вы оценили все параметры, и их взвесили, вам остается самое интересное. Провести комплексную оценку каждого варианта.
Тут все просто. Вы оцениваете все варианты по всем параметрам. Но каждую оценку умножаете на присвоенный ей, точнее фактору, по которому вы оцениваете, на соответствующий коэффициент. А потом все эти оценки суммируете. Отдельно по каждому варианту. Сравниваете и… сразу видите, какой лучше.
Для простоты можете сделать таблицу, и даже загнать ее в excel. Уверяю, этот ваш труд окупиться и, возможно, час, потраченный на подобные действия, окажется самым высокооплачиваемым часом в вашей жизни. Или часом, в который вы потратили с максимальной эффективностью.
Конечно, этот метод можно использовать не только для выборов объектов недвижимости или принятия решений в этой сфере. Его можно использовать везде, когда сложно принять решение, когда оно не очевидно, или когда нужно разобраться в своих предпочтениях.
Попробуйте. Я со своими клиентами пробовал. Эффект положительный.