Продать комнату становится все труднее. Оно никому не надо. Кто или что убило спрос на комнаты, которые когда-то продавались как пирожки?
Спрос на комнаты в Санкт-Петербурге сейчас полудохлый. Предложение огромно, многообразно, а покупки случаются крайне редко. Покупателей ждут годами…
На сегодняшний день, по данным ЦИАН, в продаже находится порядка 2,5 тыс. комнат в СПб. Из них около 1 тыс. в историческом центре: Адмиралтейском, Центральном, Василеостровском, Петроградском районах.
Комнаты стоят и стоят, и лишь самые интересные, либо самые дешевые находят покупателя.
Когда комнаты ценились на рынке
А ведь когда-то рынок комнат в СПб пользовался огромным спросом – кусочек в коммунальном раю покупали те, кому не хватало денег на собственное жилье, хотя бы однокомнатную квартиру.
Но еще с 2014-2015 годов рынок Петербурга начал активно пополняться дешевыми квартирами-студиями в новостройках, которые стали забирать покупателей у рынка комнат.
Студии множились как грибы после дождя. Некоторые жилые комплексы на окраинах практически полностью состояли из студий – новый коммунальный рай, но все-таки более комфортных, чем коммуналки с общим туалетом.
Именно в эти годы аналитики начали фиксировать снижение цен на комнаты в СПб.
В 2017 году среднего качества комната в центре Питера стоила порядка 1,6 млн руб., а в спальных районах – около 1,3 млн руб.
В эти же годы на окраинах СПБ, в пригородной зоне можно было купить полноценную студию в новостройке дешевле 1 млн рублей, за 800-900 тыс.
Казалось бы, выбор очевиден? Но не совсем. Эта ситуация не совсем убила рынок комнат.
Все-таки в те годы петербуржцы еще поглядывали на жилье в области искоса. Да и риски долевого строительства многих смущали (эскроу-счета для безопасной долевки появились позднее).
Студии против...студий
Почувствовав, как почва уходит из-под ног, многие продавцы комнат придумали ход конем – переделывать комнаты в доли-студии с собственным санузлом и кухней. Именно с 2014-2015 гг. начался расцвет квартир-студий с неузаконенными перепланировками в центре Петербурга.
Сейчас количество таких предложений огромно, а по цене доли-студии сопоставимы с полноценными квартирами-студиями на окраинах. Только площадь этих оборудованных клетушек в коммуналках, как правило, меньше: метров 10-12 по полу, плюс второй уровень для сна – что возможно, благодаря высоким потолкам в старом фонде.
Но рынку полулегальных студий, кажется, тоже скоро придет конец. После нескольких случаев обрушений старых зданий в СПБ в результате самовольных перепланировок внимание властей к этому «компромиссному» варианту жилья все пристальнее. И проверки надзорных органов случаются все чаще – как результат штрафы и судебное предписание вернуть все как было: и тогда дорогая студия превращается… студия превращается… в обычную комнату. Фиксируйте убыток.
Льготный убийца комнат
Более серьезно подкосила рынок комнат льготная ипотека, которая с 2020 года принесла на первичный рынок большие кредитные средства. Естественно, именно студии и однушки разлетались, в первую очередь, как пирожки. И, конечно, цены на новостройки пошли бурно в рост.
Вторичный рынок, как вы помните, тоже рванул ценами вслед за первичкой. Но не комнаты.
Поначалу комнаты немного дорожали вслед за квартирами, но уже с 2022 года стоимость комнат застопорилась и оставалась практически неизменной. Тогда как стоимость квартир как на первичке, так и вторичке продолжала расти.
Этот нарастающий разрыв между стоимостью комнаты и минимально возможной отдельной квартирой (студией) мог бы вдохнуть в рынок комнат СПб второе дыхание. Но не вдохнул.
Сегодня студия в новостройках, либо в новых домах на вторичке уже не ниже стоимости комнат, а значительно выше.
Минимальная стоимость студий в новых домах на окраинах начинается от 3,5 млн рублей (варианты с явными изъянами – по качеству, локации и т.п.). Но большинство приличных вариантов все-таки стоят от 4-4,5 млн рублей.
Комнату же в спальных районах, по-прежнему можно купить за 1,5-2 млн рублей, в историческом центре комнаты предлагаются за 2,5-3 млн, если они небольшие и не очень хорошего качества.
Только ликвидные комнаты: большой пощади, в хороших домах, с хорошими соседями, стоят в центре 4-5 млн и выше. Но это уже для ценителей парадного Петербурга.
Казалось бы идеальные условия для роста спроса на комнаты. Но этого не происходит.
Кто купит комнату?
Во-первых, льготная ипотека съела спроса на дешевое жилье надолго. Кому нужно было купить что-нибудь подешевле, уже отоварились на рынке студий-новостроек.
Те, кто не успел и спохватился позже, сейчас предпочитают арендовать жилье. Какой смысл тратить деньги на комнату, из которой потом «не вынуть» деньги годами – лучше потерпеть, пожить на съемном (пусть даже и в комнате), но подкопить денег и купить-таки желанную студию.
Опять же, хорошие ставки по депозитам (которые, несмотря на снижение, все еще интересны) вполне стимулируют граждан копить.
Также для всех очевидно затоваривание на рынке нового жилья в массовом сегменте. Никаких ожиданий по поводу того, что цены на отдельные квартиры на окраинах пойдут в рост, у людей нет. Все видят стагнацию, и даже некоторое снижение на вторичке (конкуренция жилья высока, его построено очень много). Поэтому спокойно копят на отдельное жилье вместо того, чтобы вписываться в коммуналку.
Для справки: По сути, такого вида недвижимости как комната – в Санкт-Петербурге официально нет. В документах всегда будет указана не комната, а доля в праве общей долевой собственности (в отличие, например, от Москвы, где у комнаты есть отдельный кадастровый номер).
Иногда на рынке предлагаются доли «без границ»: доля есть, а фактической комнаты, соответствующей ей, нет. Такого вы не встретите в старинных коммуналках, созданных после революции из больших квартир: там изначально доли привязаны к конкретной комнате: в числителе дроби будет указана площадь комнаты, а в знаменателе общая жилая площадь коммуналки.
А вот в коммунальных квартирах, возникших из относительно небольших квартир, например, после развода, после наследования имущества, вполне могут быть доли, которые невозможно выделить фактически (как выделить 2/3 в однокомнатной квартире или 1/2 в двушке, где одна комната 18 кв. м, а вторая 7 кв. м?). Остерегайтесь покупки таких объектов недвижимости.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 и 2024 года. Аттестат №РОСС RU РГР ТОС АН 13518
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Коллапс! В Мурино становится слишком много квартир
👉Снижение цен на квартиры неизбежно
👉Застройщики выживут, вторичка - нет
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!