Наверняка вы слышали такое: «Купил апартаменты - выгодно и удобно», или наоборот: «Апартаменты - это же не жильё, там жить невозможно»? Тема вызывает много споров, и не без причин. Сейчас на рынке недвижимости апартаменты стали очень популярным продуктом - их активно покупают и инвестируют в них, а кто-то только думает, стоит ли связываться с этим нестандартным форматом.
В этой статье расскажу, какие типы апартаментов бывают, почему они дешевле квартир и что действительно важно знать, если вы рассматриваете апартаменты как жильё или инвестицию.
Давайте разбираться по порядку.
Виды апартаментов - что это вообще такое?
Очень часто люди путают апартаменты с квартирами - мол, то же самое, просто планировка другая. На самом деле, разница больше, чем кажется.
Апартаменты - это нежилое помещение, зарегистрированное как коммерческая или нежилая недвижимость, предназначенное в основном для временного проживания или бизнеса.
А вот какие основные виды апартаментов выделяют на рынке России сегодня:
- Студии-апартаменты – самый популярный формат. Одно большое пространство с зоной для сна, кухни и отдыха. Иногда очень компактные - 20-30 кв.м.
- Премиум-апартаменты – чаще всего в бизнес- или элитных комплексах, с хорошим ремонтом и удобствами. Тут могут быть отдельные комнаты, но юридически всё остаётся апартаментами.
- Апартаменты с сервисом (апарт-отели) – с полноценным сервисом гостиничного типа, решепшн, уборкой, рестораном. Часто покупают для сдачи посуточно.
Главное, что объединяет все апартаменты - это статус нежилого помещения. Это влияет и на налог, и на возможность прописки (ее нет), и на коммунальные платежи, и на правовые нюансы.
Понимание отличий - первый шаг к тому, чтобы правильно оценить, стоит ли рассматривать их как жилую недвижимость.
Почему апартаменты обычно дешевле квартир? Реальные причины
«Если апартаменты - почти то же, что квартира, почему они дешевле?» - частый вопрос.
Вот главные причины, которые диктуют более низкую цену на апартаменты:
- Отсутствие статуса жилой недвижимости
Из-за того, что апартаменты не признаются жильём, банки часто не дают ипотеку, или дают под очень высокий процент. Из-за этого спрос ниже - цена падает.
- Нет возможности постоянной регистрации (прописки)
Без постоянной регистрации апартаменты сложно воспринимать как полноценное жильё, особенно для семей и тех, кто планирует жить постоянно. Это снижает рынок покупателей.
- Налоги и тарифы
Обычно налог на нежилое помещение выше, чем на жилую недвижимость. Коммунальные платежи тоже могут быть дороже из-за особенностей, а это минус при покупке как для себя, так и для аренды.
- Ограниченная инфраструктура вокруг
При строительстве апартаментов у застройщика нет социальных обязательство по строительству рядом необходимой инфраструктуры в виде садиокв, школ, поликлиники и тд. Это уменьшает удобство и привлекательность для долгосрочного проживания, а значит и цену.
- Риски для инвесторов и собственников
Неустойчивость правового поля, частые законодательные изменения касательно апартаментов в России делают этот сегмент более рискованным. Инвесторы требуют скидку за этот риск - цена ниже.
Все это объясняет, почему средняя цена на апартаменты ниже стоимости классической квартиры аналогичной площади и района.
Но низкая цена - не значит «плохая покупка». Всё зависит от целей и понимания формата.
Минусы апартаментов - почему это не всегда замена квартире
Задумываясь о покупке, тут важно посмотреть не только на цену, но и на реальные неудобства, которые может подкинуть апартаментный формат. Попробую рассказать, что мне и моим знакомым не нравится:
- Отсутствие прописки
Очень чувствительный момент. Без регистрации вы не сможете официально оформить место жительства, оформить детей в школы, пользоваться соцуслугами, и даже для некоторых банков это минус.
- Коммунальные платежи и налоги выше
Об этом уже говорил, но стоит повторить - апартаменты считаются нежилым фондом, коммунальные тарифы и налоговые ставки на такие помещения выше, и часто всё это ощущается в ежемесячном счёте.
- Проблемы с банками и ипотекой
Сейчас большинство банков или не дают ипотеку на апартаменты, или дают под высокий процент и с большими первоначальными взносами. Это ограничивает доступность.
- Ограничения в использовании объекта
Многие ЖК на апартаменты имеют правила по использованию, ограничивая проживание, время аренды, разрешая только краткосрочную аренду. Часто это создаёт сложности.
Есть много примеров, когда люди покупали апартаменты под долгосрочную аренду, а в итоге воевали с управляющими компаниями и соседями из-за проблем с правилами проживания.
Текущая ситуация с апартаментами в России - цены и покупатели
Какая сегодня реальная картина на рынке?
По моим наблюдениям и анализу ведущих игроков рынка, ситуация такая:
- Цены на апартаменты
В 2024-2025 годах средняя цена за квадратный метр в апартаментах выросла, но значительно отстаёт от темпов роста квартир. В среднем разница держится на уровне 15-25%. Это отражает и спрос, и правовые риски.
- Кто покупает апартаменты?
Чаще всего апартаменты берут:
- молодые специалисты, студенты - из-за цены и компактности;
- инвесторы, ориентированные на посуточную аренду;
- те, кто рассматривает апарты как временное жильё на 3-5 лет;
- предприниматели, использующие нежилые помещения под офисы, мастерские, студии.
- Тренды
На некоторых рынках, особенно в крупных городах и курортных зонах, наблюдается рост спроса на апартаменты с полным сервисом - так называемые апарт-отели. Покупатели ценят удобство и возможность получать доход от краткосрочной аренды.
- Регулирование
Городские власти многих регионов работают над тем, чтобы урегулировать статус апартаментов - многократно поднимался вопрос о придании апартаментам статуса жилья, однако это решение так и не было принято и в ближайшее время, судя по всему, так и не будет.
- Советы
Если думаете купить апартаменты, обязательно проверяйте документы, условия проживания, административные ограничения, и будьте готовы к тому, что жильё на постоянной основе тут не всегда комфортно.
Выводы: апартаменты - это реально замена жилья или нет?
Подытоживая, скажу так: апартаменты - это «НЕквартира похожая на квартиру», отдельный продукт с особым статусом и условиями.
Если рассматриваете апартаменты как инвестицию и источник дохода - они могут быть очень интересны. Но для постоянного проживания в качестве основного жилья существует много ограничений и компромиссов.
Для семейных людей апартаменты скорее вспомогательный вариант - если бюджет ограничен или нужна временная жилая площадь.
Но если вы готовы к тем нюансам, которые я описал - это реально живое альтернативное жильё. Многие уже сделали свой выбор в пользу апартаментов и не жалели.
Жду ваших вопросов и комментариев в блоге!
