Сначала расскажу, как проходила наша сорвавшаяся впоследствии сделка по покупке участка в Орджоникидзе. Это будет взгляд на ситуацию глазами обывателя, человека, не подкованного юридически и не разбирающегося во всех тонкостях приобретения недвижимости.
Пока писала, вспомнилась «уличная» песенка из моего советского детства:
В тропическом лесу купил я дачу,
Она была без окон и дверей,
И дали мне еще жену впридачу –
Красавицу-Марусю без ушей😁
С Орджо у меня получилось почти как в этой песне: чуть не купила дачку с Марусей обременением.
Несостоявшаяся сделка в Феодосии
Поскольку по данному объекту в Орджоникидзе (рассказывала об этом участке в статье о муках выбора) нам удалось выйти напрямую на собственника, минуя посредников, то и пришлось проходить все этапы сделки самостоятельно.
У меня к тому времени уже была запись в МФЦ Феодосии (записалась заранее на всякий случай, еще до приезда в Крым, предполагая, что к назначенному времени уже выберу что-нибудь из намеченного и выйду на сделку, так как знакомые предупредили, что в Феодосийское МФЦ можно еще и не попасть день в день, народу там всегда много, мол).
Об удаленной записи надо рассказать отдельно. Это тот еще квест. Сайт Крымского отделения Росреестра, где можно записаться дистанционно, не всегда почему-то открывается (или просто на тот момент был сбой). И по телефону попасть на сотрудника сложно: в воскресенье, понедельник и праздничные дни – у них выходные, в субботу – работают до обеда; а чтобы дозвонится в рабочие дни, надо долго висеть на линии, ожидая ответа оператора (мой рекорд – полчаса ожидания). А если и посчастливится попасть на сотрудника, по телефону он запишет только лишь льготную категорию (пенсионеров, инвалидов, многодетных и т.п. по списку). Не знаю, как мне удалось уговорить оператора по ту сторону телефона, но она данные мои приняла и номер талончика продиктовала (я сослалась на то, что живу очень далеко и возможности приходить и записываться очно не имею, а сайт у меня никак не открывается, вся извелась).
Итак, талончик в МФЦ был, оставалось только составить и подписать договор, открыть аккредитив, сдать это всё в Росреестр на регистрацию права собственности. Хозяйка предложила воспользоваться услугами специалистов из знакомого ей агентства недвижимости. За сопровождение сделки они брали 20 тыс.р. Мы не имели возражений. Сумма небольшая, время поджимает (приезжали мы ненадолго, с целью просмотра уже выбранных в Интернете объектов и, если повезет, хотели успеть выйти на сделку – деньги везли наличными на случай, если будем расплачиваться через банковскую ячейку). К тому же сопровождение ведь включает и юрпроверку, которую заранее у нас сделать не получилось (хозяйка долго тянула со свежей выпиской из ЕГРН).
И вот именно с этим агентством и возникли определенные сложности. Их юрист оказалась некомпетентной настолько, что, слава Богу, сделка в итоге не состоялась, неизвестно еще какие бы проблемы вылезли впоследствии с этим участком.
Во-первых, она почему-то решила, что мы будем расплачиваться с продавцом наличкой прямо на месте (у них в офисе, наверное, ага). Хотя по телефону хозяйка ей четко озвучивала, что будем оформлять аккредитив (так как нам уже уезжать через 3 дня, регистрации мы не дождемся в Феодосии). Впервые вижу юриста, который не понимает, что вряд ли покупатели будут запросто отдавать продавцу свои (немалые) деньги без всяких гарантий, даже если знакомы нешапочно.
Во-вторых, ни о какой проверке субъекта с ее стороны и речи не было. А ведь важно проверить собственника на предмет судебных дел. Она даже не обратила внимания на то, что в выписке ЕГРН (которую хозяйка, оказавшаяся доверенным лицом собственницы – своей дочери, живущей не в Крыму, сделала в последний момент, а точнее, уговорила дочь прислать эту выписку) указано, что имеется запрет на осуществление сделки без личного участия собственника. Даже мне, не имеющей юридического образования, было видно, что что-то тут не так. Но юрист заверила, что это несущественно.
При нас она наспех распечатала расширенную выписку, из которой стало ясно, что объект еще и находится в охранной зоне ЛЭП. Пока мы выясняли, что это значит и чем может быть чревато, она спокойно набирала договор и распечатывала его, никуда не спеша и ничего нам не поясняя.
По ходу выяснилось, что в Феодосии только одно отделение Сбербанка, где можно оформить аккредитив. И там всегда такие большие очереди, что, зависнув в банке, мы просто не попадаем на свою запись в МФЦ. И это ли не знать местному юристу, не первый раз сопровождающему подобные сделки! Знали бы мы об этом, настояли бы на встрече с юристом на день раньше, но она уверенно позвала нас в день сделки…
А чтобы заново записаться (очно) в МФЦ на другой день, нужно прийти с раннего утра, причем строго участнику сделки с удостоверяющими документами (не доверенному лицу), иначе талончик не получить. Как это делать онлайн через сайт Росреестра и через Госуслуги, юрист была без понятия. Странное дело, в общем, хотя в местном МФЦ, оказывается, лежат такие памятки, уж ей ли было не изучить их ранее:
Вот знаете, я уже даже закрыла глаза на эти ЛЭП, настолько мне в Орджо понравилось. Тем более, соседи хозяйки там прекрасно живут, построили капитальные дома, растят сады и даже сдают номера отдыхающим, ограничения их не колышут. Можно было, конечно, положиться на авось. Но когда по вине юриста мы потеряли уйму времени и в банке, дожидаясь очереди (она не знала, к какому сотруднику садиться, чтобы открыть аккредитив, а оказалось, сначала нужно было открывать счет у одного специалиста, потом оформлять аккредитив у другого), и не успели по талончику на сделку, а потом из-за этого пришлось последний день терять в очереди в МФЦ, вместо того чтобы купаться в море (планировали в Ялту съездить успеть), мое терпение лопнуло, и я решила: если Росреестр завернет наш договор – откажусь от дальнейших шагов относительно этого участка.
Так и случилось. Когда я уже была в своем родном городе, по сделке пришел отказ в регистрации по причине того, что есть запрет от собственницы на совершение сделки без ее личного участия (которая, как потом выяснилось, просто забыла снять этот запрет, когда оформляла на мать генеральную доверенность, и будь юрист грамотным – заранее указал бы на это и устранил проблему до сделки).
В итоге юрист позвонила мне и, объяснив, что всё решаемо, запрет будет снят, предложила мне через неделю подать документы заново дистанционно. Хм. Распечатывать новый договор, идти уже в свое МФЦ, тратить свое личное время, снова платить пошлину(?), снова ждать неизвестного вердикта… В общем, я сразу же отказалась, обрадовавшись даже, что всё так сложилось. Значит, не нужна нам дача под ЛЭП, пусть даже в Орджоникидзе, раз такие препоны.
И вообще, когда приобретение чего-либо идет со скрипом и на пути возникают различные препятствия, я начинаю предполагать, что это определенный знак, подсказка от Вселенной: не стоит брать, не принесет добра. Может быть, я и не права и это просто предубеждение, суеверие, не знаю. Но предпочитаю гладкие и прозрачные сделки, без сучка и задоринки. Так мне спокойнее.
Вот такие тонкости покупки недвижимости я постигла. И это опыт. Возможно, кому-то пригодится. Кстати, оформление аккредитива стоит 3400 р. У нас он был неотзывной, сроком на месяц. Если сделка не проходит, деньги возвращаются на счет покупателя. Ровно через месяц они вернулись на мой счет, я как раз была уже в пути в Крым – ехала покупать дачу на горе в Феодосии (которую среди прочих мы посмотрели в прошлый приезд). А купила в итоге… дачу в Щелкино (об этом рассказано в предыдущих статьях).
Сделка в Керчи по нашей щелкинской даче
Другого юриста нам порекомендовал местный щелкинский разговорчивый таксист (как грамотного специалиста, с которым имел дело и он сам, и многие его друзья-родственники). Поэтому когда (опять же практически в последний день нашего пребывания в Крыму) мы созрели выйти на новую сделку, нам ничего не оставалось, как обратиться к этому рекомендованному юристу. Хозяйка нашей дачи жила в Москве, выезжать в Щелкино не собиралась, а у нас не было опыта удаленных сделок.
Александр (имя не меняю, кому надо, дам контакты), к счастью, сделал всё настолько четко и профессионально, что я, пережившая негативный опыт, была приятно удивлена (как-то неожиданно для небольшого неприметного городка).
Сам он имеет московское образование, переехал в Крым из столицы лет 10 назад. Его услуги по сопровождению сделки с юрпроверкой стоят 30 тыс. (если учесть, что в Феодосии одно из агентств недвижимости просит за юрпроверку 50 тыс., то цена за работу Александра, думаю, вполне приемлемая и адекватная). Что мы за это получили:
- Полную юридическую проверку объекта и субъекта с консультацией (выдал сформированные отчеты, объяснил все нюансы, расшифровал непонятные для нас формулировки, рассказал, как действовать в спорных ситуациях, например, с соседом, который не соблюдает свои границы, или как устанавливать септик в границах водоохранной зоны, куда относятся все участки рассматриваемого СНТ, и как на данной территории начинать законное строительство);
- Выезд в Сбербанк Керчи, поскольку в Щелкино нет такого отделения, где проводят дистанционные сделки (дорога туда и обратно за его счет – Александр свозил нас на своем автомобиле), проведение там сделки через «Домклик» (он заранее записался, предварительно проконтролировав необходимые шаги продавца, договорился об индивидуальном приеме, и мы подъехали к условленному времени, совершили сделку, не теряя ни минуты – схема у него отлажена до мелочей);
- Полное сопровождение на всех этапах сделки, включая получение документов из Росреестра (при этом оплата его услуг производится только после регистрации сделки, без всяких авансов);
- Хочу добавить, что на все вопросы он отвечает оперативно, всегда на связи с клиентами и готов проконсультировать (без дополнительного вознаграждения) даже по вопросам, возникающим уже после сделки, по этому объекту. (например, он поделился со мной своим садоводческим опытом, многое я взяла на вооружение).
Сделка через «ДК», кстати, стоит 4600р. (сюда входит и госпошлина). Удобно тем, что никакие МФЦ посещать уже не нужно – специалист банка помогает быстро оформить электронную подпись (которая действует год), документы автоматически уходят в Росреестр.
Это не рекламная статья, и я не пиар-импрессарио Александра (или Сбера)😊, по этой причине название его фирмы не упоминаю. Но данный профессионал оставил только лишь положительные впечатления о своей работе, поэтому с удовольствием рекомендую (кстати, он работает по всему Крыму, не только по имуществу в Щелкино).
Что касается самой нашей сделки: буквально через день пришел ответ, что право собственности зарегистрировано (Александр лично мониторил это и сообщил нам еще до уведомления из Росреестра, он же подсказал, какие нужно запросить документы у теперь уже бывших владельцев дачи на случай дальнейшего отчуждения).
Вот такие два разных объекта и субъекта(юриста). Как говорится, век живи, век учись…
Далее я расскажу о том, какие нюансы (географические и юридические) имеет наша дача, и какие рекомендации мы получили по преобразованиям на ней в рамках закона.
Прошу поддержать подпиской и лайками развитие канала и вдохновение автора🤝
Предыдущая часть – здесь:
Продолжение – здесь:
