Интересно, как быстро реагирует рынок на снижение ключевой ставки всего на 2%! При этом ставки по ипотеки так и остались пока запредельно высокими. Но, видимо, отложенный спрос у покупателей настолько велик, что даже это не является препятствием.
Что реально происходит на рынке вторичного жилья после снижения ключевой ставки? Если ты планируешь купить или инвестировать, лучше прочитать статью до конца.
Почему спрос на вторичное жилье резко вырос после снижения ключевой ставки
В начале августа, как только вышла новость о снижении ключевой ставки Банком России до 18%, на вторичном рынке буквально взорвался спрос: сразу плюс 15-20% к июлю. Звонили, спрашивали варианты, приходили на показы толпами - пару раз в очереди на хороший объект видел по пять-шесть семей. Причём покупатели разные: молодые, пенсионеры, инвесторы, даже те, кто последние полгода только копил, теперь готовы выходить на сделку.
Ипотечные ставки некоторые банки снизили оперативно - до 18,7%. Да, это много, но если ты 16 месяцев думал, что кредиты "запредельные", а теперь появился шанс, долго ждать никто не стал - потянулись бронировать то, что понравилось. За последние месяцы на вторичном рынке накопилась армия покупателей, и снижение ставки стало именно тем сигналом, который эту армию сдвинул с места.
Истории с рынка: «Звонков стало столько, что менеджеры задыхались»
Эксперт из федеральной сети агентств рассказал: “У нас увеличилось количество ипотечных консультаций процентов на десять, бывали дни, когда до вечера каждую минуту сложные расчеты и подборы...” Покупатели видят: уж если банки начали двигаться вниз по процентам, значит, вскоре двинутся и цены.
Ограничения на новое строительство - энергетическая и социальная инфраструктура решает всё
Второй важнейший фактор бурного спроса на вторичное жилье - это ограничения на строительство новостроек. Всё чаще в крупных регионах России власти приостанавливают выдачу разрешений на новое жильё из-за того, что инфраструктура просто не справляется. Элементарно: не хватает воды, электричества, школ и дорог. На Кубани уже открыто говорят: “пока генерация не подтянется, увеличивать стройку нельзя”. Даже суды признают законными отказы выдавать разрешения, если в ближайшем микрорайоне нечем питать новые дома.
В Сочи и Краснодаре в последнее время нередко встречаются решения по ограничению плотной застройки - очереди есть на всё: и на свет, и на воду. В регионах, где новое строить нельзя, спрос мгновенно переключается на “вторичку”. В итоге, как ни крути, но инфраструктура стала не просто словом из госпрограмм - она реально задаёт стоимость любого жилья.
Комментарий эксперта: «Нельзя строить дом без школы и электричества»
Министр строительства приводит кейсы, когда дома планировали возвести, а выясняется - даже автобусы не проходят, а школы забиты. “Либо застройщик придумывает, как строить инфраструктуру, либо идёт искать новое место” - так говорят специалисты в интервью.
Как снижение ключевой ставки влияет на цены на вторичное жилье
Вот главный вопрос, который волнует всех: окей, спрос вырос - вырастут ли цены? Уже есть несколько признаков:
- Продавцы сокращают размер скидок. Если весной легко уступали по 6–7-10% от запрошенной цены, то теперь торг максимальный - те же 6,4%, и то часто только на старые квартиры или варианты в удалённых районах.
- Если ключевая ставка продолжит снижаться, то цены на вторичное жилье могут подскочить ещё на 5–10% до конца года. Такое мнение высказали сразу несколько участников рынка и аналитиков.
- Этот тренд уже заметен на досках объявлений: хорошие объекты вылетают быстрее, а старые висят дольше - продавцы держат цену, не спешат уступать даже на "усталых" вариантах.
Но важно понимать: ставки 18–20% по-прежнему жёсткие, одобряют ипотеку далеко не всем и массового тренда на “перелом” рынка пока нет. Просто, чтобы купить, теперь нужно успеть до роста цен - все этим и занимаются.
Когда ждать роста цен: взгляд аналитика
Эксперт по недвижимости Наталья Круглова советует ориентироваться на ситуацию с базовым дефицитом новостроек: “Если предложение не поднимут, цены будут подпираться спросом и расти”. Но возвращаться к безумным темпам 2021 года - пока рано.
Московский рынок вторичного жилья: что меняется?
В Москве, как обычно, свои нюансы. Спрос на “вторичку” растёт - звонков, просмотров стало на порядок больше. Все ждут, когда ипотека станет еще дешевле. Но на практике число реальных сделок пока не увеличилось драматически: люди оценивают свои возможности, запрашивают скидки в диапазоне 5–10% и пробуют выторговать бонусы на торге.
- Большинство покупателей пока просто "на разведке".
- Сильный рост интереса заметен в бюджетном сегменте: до 10 миллионов за квартиру.
- Новостройки уходят хуже - ряд покупателей опасаются задержек, кому-то важна инфраструктура “здесь и сейчас”.
Эксперты по Москве говорят, что нужно дождаться реального прироста сделок: пока всё на этапе просмотров, пробных офферов и внимательного анализа рынка.
Цитата риелтора: «Покупатели почувствовали “сигнал” – и внезапно активизировались»
Вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина замечает: “Все ждут: вдруг начнется следующий виток крутого снижения ставок, а пока - каждый держится за свой рубль и просит скидку. Но и продавцы стали меньше уступать - ждут роста рынка”.
Примеры с рынка: что продавалось, кто покупает, сколько реально уступают
Расскажу один из кейсов. Моя подписчица Надежда, долго копившая на “однушку” в Южном округе, решила не ждать дальнейшей коррекции цен и взяла ипотеку под 18,9%. Продавец ещё неделю назад стоял на 10,5 млн, сегодня уступил только 450 тысяч. Все, что дешевле - уже разобрали. Переговоры были жёсткие, но свою квартиру Надежда взяла. И довольна: эксперт оценил рынок - “с конца осени будет дорожать”.
Другой пример. Мой коллега-инвестор за неделю неделю “поймал” сразу двух покупателей на “двушку” в свежем доме за МКАД - локация с развитой инфраструктурой. Оба просили отсрочку по сделке, ждали выхода на сделку за счет обещанного снижения ставок по ипотеке, договорились на скидку – 5%, больше не дали ни рубля.
Когда вторичка будет выгодной? Прогнозы и советы для покупателей и инвесторов
- Если планируете покупать - ловите момент, пока ключевая ставка идёт вниз, а рынок только разгоняется. При следующем снижении ставка - вероятны подорожания на 5–10%.
- Следите за новостями по инфраструктуре в вашем регионе - если плотная застройка замораживается, именно “вторичка” становится главным инвестиционным инструментом.
- Договаривайтесь на скидку: крупные проекты еще могут уступить, но индивидуальные продавцы сейчас уперты и ждут роста.
- Для инвесторов: смотрите на рынки с дефицитом новостроек и хорошей инфраструктурой - там рост цен будет опережать среднерыночные значения.
Итоги: рынок жив, движется и требует быстрой реакции
Рынок вторичного жилья в России сейчас реально живой и подвижный. Ограничения на строительство новостроек, дефицит инфраструктуры и снижение ключевой ставки Центробанка создали уникальную ситуацию: ценники могут “пойти вверх”, а интерес покупателей уже максимален за последний год. Классическая история, когда надо действовать быстро - иначе лучшие варианты уйдут к тем, кто не сомневается.