С одной стороны, какие тут могут быть тайны? Рынок есть рынок, можно зайти в сеть, пойти на популярные площадки по продаже недвижимости, и все станет ясно. Однако, у этого рынка есть и другая сторона, о которой поговорим сегодня.
Земельные участки, которые можно купить, например, в Подмосковье и окрестностях, можно разделить на две части. ЗУ первой группы действительно можно найти популярных площадках по продаже недвижимости, ЗУ второй группы нет.
В чем между ними разница?
Дело в том, размещение предложений о продаже на публичных площадках стоит денег. А земельных участков много. И время экспозиции на рынке участков первой группы можно как-то оценить, в то время как для участков из второй группы сделать это затруднительно. А этих земельных участков, на самом деле, намного больше, чем многие думают.
Конечно, и земельные участки из второй группы иногда попадают на публичные площадки, но риэлторы за них, как правило, не берутся, а собственник, после пары лет безуспешной продажи, просто входит в режим ожидания. Ожидания того времени, когда место, где расположен земельный участок, начнет реально осваиваться под строительство, когда возникнет спрос.
Этот факт хорошо знают риэлторы, которые понимают, что практически у каждого поля в той же Московской области есть собственники. И эти собственники понимают, что их земельные наделы гораздо выгоднее использовать под коттеджный поселок или садоводческое товарищество, чем что-то на них возделывать. Риэлторы знают, но рядовые покупатели – нет, и легко попадают в ловушки.
Какие – сейчас объясню.
Дело в том, что с одной стороны, дожидаться пока земельный участок получит какую-то понятную стоимость, как участок пригодный для строительства, готовы не все. В то время как с другой стороны стоит покупатель, который стремиться сэкономить, а все более низкая финансовая обеспеченность потенциального домовладельца заставляет многих искать всякие обходные пути. И есть люди, которые сводят эти стороны. Кто из них тут оказывается пострадавшим, думаю, понятно. Тут работает старый закон, скупой платит дважды, а иногда трижды и еще больше.
Кто тут в зоне риска, кто покупает такие земельные участки?
Представим себе человека, который имеет свободные средства и хочет их выгодно вложить. Вроде бы самый надежный вариант вложений – недвижимость, но рынок квартир стагнирует, и он обращает свое внимание на земельные участки.
В это время другой человек мечтает построить дом в определенной локации, но у него ограниченные средства. В силу этого ипотеку при существующих сегодня процентных ставках он не тянет, а участки, которые он видит в продаже, продаются в локации мечты по цене значительно выше первого взноса по кредиту. И этой суммы у него в наличии нет. Группа последних весьма многочисленна, поскольку малообеспеченных людей обычно больше, чем обеспеченных. Но в ловушку могут попасть и те, и другие.
Все помнят фразу «земля такой товар, который больше не выпускается». Тут нужно уточнить, пока выпускается. Местными администрациями. Но земля с юридической точки зрения сложный актив, а администрации всесильны только в определенных рамках. Существует большое количество ограничений, которые накладывают вышестоящие или федеральные органы, и количество этих ограничений со временем обычно только увеличивается.
Коттеджные поселки не самый прекрасный феномен, но чтобы организовать такой поселок, нужно свести вместе многие юридические аспекты земельного участка и обеспечить минимальный набор коммуникаций. Это бывает сложно, во многих случаях невозможно, но эти проблемы обычно видны не всегда и не всем.
Короче, многих земельных участков есть нюансы, которые делают в данный момент времени невозможным его использование в иных целях, чем ведение сельского хозяйства.
Дело не обязательно в категории земель или правилах землепользования и застройки. Тут все может быть нормально и однозначно. Проблемы могут быть в том, что участок расположен в зоне, где некоторые виды деятельности невозможны, к этому месту нет возможности проложить коммуникации и т.п.
Как пример такого момента, можно привести факт, что многие дороги, существующие в навигаторах и на картах, на кадастровой карте отсутствуют или их реальное расположение сильно отличается от точек, к которым она на этой карте привязана. Соответственно очень много земельных участков «нарезается» без учета реального расположения таких дорог. А, поскольку этими дорогами пользуются, это верный путь к конфликту, судебному разбирательству и, возможно, сервитуту на части участка. А, если участок, например, 10 соток, сервитут может вполне себе может занять его треть.
В общем, нюансов может быть много. А кто часто собственники таких участков? Это люди, имеющие какие-то контакты с местной администрацией или как-то связанные с оной. Не обязательно дающие какие-то взятки, иногда в силу обстоятельств, просто больше информированные.
Что может сделать такой собственник? Нанять ушлого риэлтора, который работает в этой самой локации и имеет репутацию человека «со связями».
А что делает этот риэлтор?
Он выходит на обоих наших потенциальных покупателей и делает предложение, которое обычно начинается со слов: «Сейчас есть возможность купить…».
Конечно, когда кто-то начинает свое предложение с этих слов, следует насторожиться. Если что-то продается, то оно или продается, или нет. Делать эксклюзивное предложение что-то купить по цене ниже рынка вам будут только в двух случаях, или от вас хотят получить какую-то услугу, или эта цена как минимум не ниже рынка.
Но такие «риэлторы» знают, как подойти к человеку. Они могут показать на соседний коттеджный поселок, который стоит вроде на такой же земле, и сказать: «Вот видишь, эти люди перевели землю в другую категорию и построились. И ты можешь. И заработаешь на перепродаже свои 300%, а то и больше». А человеку, у которого мало средств, можно напеть, что тут «все так строились». Покупали участок в чистом поле и постепенно строили, строили, строили и вот, гляди! Факт, что перевести данный земельный участок в нужную категорию или подвести коммуникации за разумное количество денежных знаков невозможно, или участок в некоторые годы просто затапливается весной, разумеется, умалчивается. Зато какая вкусная цена!
К сожалению, многие из таких горе покупателей узнают обо всех этих вещах только после сделки. А после нескольких лет безрезультатного хождения по инстанциям и ожидания обещанных при покупке постановлений приходят в агентство недвижимости и спрашивают, можно ли это продать? Но нормальные агентства и риэлторы такими участками обычно не занимаются, поскольку оценить вероятность продажи такого объекта за понятный срок часто действительно невозможно. И… они снова попадают в оборот тех же «риэлторов», которые эти участки когда-то продали. Они как продать знают.
Как покупателю не попасться в такую ловушку?
В общем случае у любого объекта недвижимости есть два параметра, которые определяют его цену на рынке. Первый и, как вам скажет любой риэлтор, главный это – локация. Локация, локация и еще раз локация.
Думаю, тут все понятно. Сотка на Рублевке может стоить больше дести миллионов рублей, в то время как где-то на таежной заимке можно просто поставить избу, и никому за это ничего не платить.
Понимание ценообразования с точки зрения локации хорошо иллюстрируется на примере торговых площадей. Бессмысленно строить магазин в месте, которое медведь посещает на порядок чаще, чем человек, тем более человек, которому надо что-то купить. Магазин надо ставить в локации к которой есть доступ, и где есть то, что называют трафиком или проходимостью, то есть количеством платежеспособных субъектов, проходящих мимо в единицу времени. Только тогда магазин принесет прибыль.
Соответственно, цена локации земельного участка для строительства дома соответствует тому количеству платежеспособных субъектов, для которых данная локация будет территориально комфортна. Например, олигарху будет не очень комфортно в садовом товариществе на участке в 6 соток, хотя, как не странно, на лесном озере в нескольких сотнях километров от столицы - иногда бывает.
Ну, и цена на квадратный метр квартир в Москве формируется исходя из того, что там максимальные в рамках страны разнообразие рабочих мест и предложение сервисов. Именно востребованность этих сервисов и потребности людей найти работу и приводит людей в мегаполис.
Но – и это важно - кроме локации есть еще один параметр, который может свести все достоинства конкретной локации в ноль. Это возможность использования этой локации в тех целях, в которых она позиционируется в том предложении, которое вам делается.
Нужно понимать, если ЗУ может быть использован под строительство дома, и есть возможность подведения к этому дому необходимых коммуникаций, сотка земли в таком месте должна соответствовать сотке земли в соседнем коттеджном поселке, который уже построен, и дома в нем хотя бы частично сданы в эксплуатацию. Если не соответствует, то использовать ее для этих целях нельзя или такое использование требует таких затрат, которые делают такое строительство нерентабельным.
Понимаю, что люди, которые все-таки что-то такое странное покупают, обычно не читают каналы, подобные моему. Да и те, кто читает, часто попадается на удочку. Но иногда достаточно ничего не читать, а просто пройтись по полям, например, какого-нибудь Мытищинского района, особенно в местах которые в пешей доступности от водохранилищ, где стоимость сотки достаточно высока. Много раз наблюдал, как люди нарезают на местных полях участки, ставят столбы для электричества и даже строят капитальные заборы, развалины которых потом можно встретить на лесных границах.
Есть примеры, когда люди вкладывали в такие земельные участки немалые деньги, делали скважины на известняк, ставили септики, но и скважины, и септики стоят уже около 10 лет невостребованными.
Есть еще одно правило, которое в данном контексте имеет смысл повторить. Если вы хотите построить дом, строительство которого оценивается, скажем, в 6 миллионов рублей, земельный участок, на котором такой дом строится, должна быть примерно такой же.
И наоборот, если вы планируете построить дом как в соседнем коттеджном поселке, а земля вам «достается» в разы дешевле, будьте уверены, что вложить в эту землю придется столько, что купив уже готовый дом в этом поселке вы сэкономите очень приличную сумму.
Это не значит, что при покупке земельного участка нельзя сэкономить. Можно. Но экономить нужно правильно.
Например, некоторым исключением из этого правила являются участки около станций МЦД или около воды. Таких участков ограниченное количество, поэтому цена от миллиона за сотку выглядит вполне адекватно. Нужно только понимать, что участки у воды, особенно у больших водоемов, востребованы людьми, у которых есть водные транспортные средства, или просто те, кто может платить дополнительные миллионы за вид. Если вы хотите просто ходить на волжский пляж или на пруд, на стоимости земли вы можете сэкономить примерно вдвое.
А то и больше. Например, цена сотки на берегу входящего в моду и «в цену» Московского моря в р-не Конаково-Завидово с возможностью выхода к «своей» береговой линии точно не может быть меньше миллиона рублей, даже, если это не т.н. старая деревня, в то время как в продаже в тех краях есть участки по цене около 1.5 миллиона за 15 соток, но до причала, слипа или зоны отдыха вы будете идти около 10 минут.
Ну, и земельные участки в населенных пунктах вблизи МЦД нужно рассматривать в контексте стоимости квартир, это по сути место для жизни рядом с метро, т.е. по сути достаточно дорогой пригород, со всем вытекающими последствиями. Если вы любите бродить по лесам и полям, собирать грибы и ягоды, в текущей ситуации эти потребности можно будет удовлетворять только за счет снижения транспортной доступности, и… значительно снижения цены локации.
Еще одно актуальное правило – покупая земельный участок в пределах ЦКАД или по ряду направлений в пределах 3-го бетонного кольца, вы должны понимать, что побродить по соседним полям и лугам вы скорее всего не сможете. Поля и луга будут застроены. Как риэлтор, знающий сколько проектов застройки существует и планируется к реализации в самых живописных мест Подмосковья, могу подтвердить этот факт. Хотя обратные тенденции, когда по каким-либо причинам разрекламированные коттеджные поселки теряют сначала самих жителей, потом охрану, потом и самих собственников, которым уже нет смысла поддерживать дома в таком месте в нормальном состоянии – таких мест тоже становится больше.
В общем, будьте внимательны, следите за трендами через «Механику недвижимости» и наш телеграмм канал. Все это можно делать совершенно бесплатно, а хотите поддержать Механику - жмите на кнопку "поддержать". Ну, и сейчас появилась возможность получить платную консультацию, если это актуально, вам сюда (работает в тестовом режиме, если что-то не получилось, пишите).
В общем, возможность не делать тут целиком и полностью в ваших руках.
Ну, и удачи!