Большинству людей свойственно желание иметь «свой дом». Свое небольшое хозяйство, свой небольшой мир. Кому-то такое желание свойственно с детства, кто-то начинает думать в эту сторону только с возрастом, кто-то не думает об это вообще. А кому-то просто важен определенный комфорт, который дает только свой дом.
Прерывание опыта домовладения в 1917 году вызывал на наших просторах довольно причудливые явления. Это желание стало основой возникновения такого явления, как многочисленные коттеджные поселки.
Изначально, насколько я знаю, коттеджи возникли как гостевые дома при французских и английских усадьбах-холлах. Это небольшой капитальный дом на одну семью со всеми необходимыми для жизни вещами. Однако у нас они строятся в чистом поле, обычно на бывших или настоящих сельскохозяйственных угодьях.
Но у нас – поселки. Почему именно поселки?
Для этого есть соответствующие исторически корни. Люди на многих территориях жили общинами, деревнями. Они привыкли подчиняться внешним силам: феодалу-барину, колхозу, профкому предприятия, выдающему участки в СНТ.
Это принцип сохранился. Человеку более важен комфорт, вытекающий из тог, что он живет как бы в коллективе. Так проще провести коммуникации, сделать дорогу, по старой привычке поставить охрану. И… отдать ответственность за все управляющей компании или товариществу. И не париться.
Что в этих поселках не так?
Начнем с того, что в административном делении населенных пунктов такой категории как коттеджные поселки нет. Термин придумали риэлторы. В их понимании это поселок из коттеджей. Где все существенно лучше чем в обычном СНТ, хотя с юридической точки зрения коттеджный поселок может располагаться на землях с разными статусами. От земель ИЖС до сельскохозяйственных. Сейчас с появлением ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) эта разница стала стираться, тем не менее, с юридической точки зрения, коттеджные поселки могут быть организованы по-разному. Например, коттеджи могут выходить на улицу, имеющего статус улицы населенного пункта, со всеми последствиями, вытекающими из Градостроительного кодекса РФ, на проезд по территории СНТ или вообще на участок, который по факту является улицей или проездом, а на бумаге, в кадастровом реестре числится участком в собственности ДНП со статусом сервитута. Последствия этих различий довольно существенные.
Что в них странного с точки зрения деления застройки по типам и функциональности?
1. В них спутаны типы домов. Те дома, которые характерны и уместны для пригорода или наоборот – ранчо, усадьбы - строятся на природе в виде довольно компактных поселений без соответствующей пригороду инфраструктуры, даже близко не напоминающей городскую. Или представляют собой усадьбы, на участках слишком маленьких для усадьбы. То есть дома часто явно не соответствуют типам застройки для таких мест.
2. Дома, которые внешне выглядят как те, в которых люди должны жить постоянно, такими по факту часто не являются. В них не всегда проведены нужные коммуникации, отсутствует нормальная канализация, и в лучшем случае, есть только то, что нужно для отдыха в выходные дни.
3. Многие поселки по сути представляют собой что-то вроде резерваций. Поселения обнесены серьезным забором, в них один выезд, который легко заблокировать в случае какой-то непредвиденной ситуации. Это поселения не столько для жизни на природе, сколько для жизни в строго огороженных личных участках. С точки зрения режима самоизоляции (люди в таких поселках как бы добровольно самоизолируются) это дает не намного больше свободы по сравнению с городскими домами.
4. Стоимость владения домов в таких поселках часто завышена относительно стоимости такого домовладения в, так сказать, естественной среде.
Впрочем, для возникновения коттеджных поселков есть и объективные причины.
Мы живем в обществе, где для многих воровство исторически не является чем-то абсолютно предосудительным. Оно относится к категории «если очень хочется, то можно».
Отчасти это отголоски крепостного права. У крепостного нет такого чувства собственности, как у свободного крестьянина. Оно ему просто не нужно. Он сам – собственность. Причем чужая собственность не только дом и земля, на которой он живет, но и его жизнь, судьба.
Потом произошла революция. Крестьяне радостно разворовывали и жгли барские усадьбы, и это было поощряемым социальным поведением. Потом раскулачивание, уравниловка. «Все вокруг народное – все вокруг мое». Мы многие десятилетия жили в ситуации, в которой собственность было очень трудно удержать и очень легко потерять, подвергнуться раскулачиванию.
Это наша историческая память. Думаю, ни у каких народов нет идеальной исторической памяти. Нужно просто знать ее свойства. Для тех, кто знает «свои» свойства не удивительно, что дачи, домики в СНТ и дома городских жителей в деревнях периодически подвергались разграблению. Особенно в условиях тотального дефицита на вещи, свойственных социализму.
Поэтому СНТ нанимали сторожей, огораживали забором. Городские жители, покидая деревенские дома и дачи, прятали ценное имущество. Знаю людей, которые каждый год закапывали инструменты, посуду и всю кухонную утварь, а для холодильника у них была приготовлена специальная большая яма в сарае, которую для маскировки потом заваливали сверху всяким хламом.
Поэтому обычный коттеджный поселок это отчасти крепость. С охраной на въезде, воротами, часто напоминающими крепостные, с забором по всему периметру.
Это объективная необходимость. Впрочем, сейчас она обусловлена скорее большим имущественным расслоением, чем дефицитом вещей. Ну, и привычками еще тоже.
Самое близкое подобие российских коттеджных поселков, это курортные зоны, которые строят на побережьях Турции, Египта и некоторых других стран. Компаунды Шарм-Эль-Шейха и Хургады построены примерно по такому же типу. Это закрытые, охраняемые постоянно обслуживаемые территории, на которой расположены виллы и малоэтажные дома. Но это – курортные зоны. Коттеджные поселки строятся в таких местах, которые к курортным часто причислить столь же трудно, как и к пригородным.
Но – во многих случаях такие зоны делаются из-за тех соображений безопасности.
Например в Египте, где за пределами дорогих районов Каира, дельты Нила и нескольких курортных анклавов люди живут очень бедно, существуют специальные зоны, в которые существенно ограничен доступ местного населения. Что бы попасть в тот же Шарм-Эль-Шейх или Хургаду, нужно пройти несколько пропускных пунктов, а сам Шарм-Эль-Шейх огорожен стеной, кроме того, его обступают с одной стороны – море, с другой – сотни километров неприступных гор и пустынь, эффективно контролируемых с воздуха в силу полного отсутствия растительности.
Многие эксперты полагают, что такое деление территорий на анклавы с более комфортными условиями жизни и остальную территориею страны – это будущее постиндустриальной жизни, наиболее перспективный типа расселения. И коттеджные поселки это первые попытки создания таких анклавов.
Какой вывод можно сделать из всего вышеизложенного, если вы ищите участок для строительства?
Нужно понимать, что у коттеджных поселков в их текущем исполнении сложное будущее. Какие-то из них будут постепенно трансформироваться в пригороды, а какие-то будут заброшены жителями. А это будущее поселка - это будущее ваших вложений.
Кроме сложного будущего есть и другие вещи, о которых стоит подумать. С одной стороны, конечно, по возможности строить имеет смысл там, где, нет дополнительных ограничений, в виде администраций и управляющих компаний коттеджных поселков. В тоже время, среда должна быть примерно однородной, в которой то, что вы построите, будет мало отличаться от того, что у других. Даже лучше, если вы построите что-то немного дешевле и на вид более аскетичное. Да, такое место бывает сложнее найти, и будет больше затрат на собственно участок, но объект получается вполне ликвидным и потребует меньше затрат на охрану.
Если под то, что вы строите, трудно подобрать среду вне статусного коттеджного поселка, тут, конечно у вас два выхода. Или иметь домовладение в таком соответствующем поселке или обеспечивать все от коммуникаций до охраны самому, зато в том месте, в котором сочтете нужным.
Если, ваша мысль, следуя этим путем, уперлась в противоречие или тупик, вернитесь на шаг назад и еще раз проанализируйте свой образ жизни. Многие люди приходят к выводу, что им, на самом деле, достаточно несколько раз в году арендовать коттедж или апартаменты в какой-нибудь базе отдыха и ездить на дачи друзей. Такой образ жизни не только окажется только более спокойным и комфортным, но и намного менее затратным как по деньгам, так и по времени, которого мало кому хватает. А затраты на содержание загородного дома, включая стоимость текущего ремонта, часто больше, чем стоимость аренды такого же дома на несколько выходных дней, не говоря уже о затратах на строительство такого дома.
И, тем не менее, эти же самые люди строят.
В общем, такой анализ и ясное понимания, что образ жизни вполне может быть комфортным и без загородного дома, часто все равно не помогают. Люди приходят и говорят, что все-таки будут строить дом. Вот тут и вот такой.
Это что-то вроде болезни. И, если вы чувствуете у себя похожие симптомы, читайте о правильном выборе участка дальше.