На московском рынке качественной офисной недвижимости консультанты и заинтересованные компании отмечают весьма ограниченное предложение крупных, от 5000 кв. м, помещений в аренду и на продажу. Дисбаланс между предложением и спросом создает серьезные вызовы для бизнеса, стремящегося к расширению или переезду в престижные деловые районы столицы.
Согласно аналитическим данным NF Group, на конец II квартала 2025 года в пределах Третьего транспортного кольца доступно всего 10 офисных блоков класса А и B, превышающих 7000 кв. м. Такой показатель можно назвать критически низким для рынка, особенно учитывая высокий спрос. По оценкам экспертов, на столичном рынке присутствует не менее 200–250 компаний, активно ищущих офисные помещения площадью более 10 000 кв. м.
Хватают на лету
Рынок офисной недвижимости Москвы столкнулся с устойчивым снижением уровня вакантных площадей. Особенно это заметно, если рассматривать строящиеся объекты, ввод которых запланирован на 2025–2027 годы. По данным аналитиков Nikoliers, по итогам первого полугодия 2025 года свободными останутся 637 000 кв. м, однако лишь 12% из них будут доступны для аренды или на продажу. В результате многие компании вынуждены переносить планы по переезду на более поздние сроки, ориентируясь на ввод объектов в 2027–2029 годах.
Эксперты прогнозируют сохранение дефицита крупных офисных лотов на ближайшие три года. Это обусловлено активным заполнением площадей еще на этапе строительства в условиях нехватки готовых решений.
«Структура спроса на офисы претерпела существенные изменения. Если ранее значительная его доля приходилась на иностранный бизнес, ориентированный преимущественно на аренду, то сейчас место западных компаний заняли российские. Они не только оперативно заполнили освободившиеся площади, но и демонстрируют устойчивый интерес к покупке крупных объемов для дальнейшего расширения», — комментирует заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов.
С экспертом соглашается директор коммерческого управления STONE Кристина Недря. Она подчеркивает, что владение офисом становится привлекательным инструментом для защиты от потенциального роста арендных ставок, которые в настоящее время демонстрируют тенденцию к увеличению, особенно в наиболее востребованных локациях.
В начале лета 2025 года ставки аренды в Москва-Сити достигли 72 000 руб./кв. м в год, в Центральном районе — 64 800 руб./кв. м в год, а в Ленинградском коридоре — 57 600 руб./кв. м в год, все с НДС, по данным IBC Real Estate.
Среди крупнейших сделок первого полугодия 2025 года опрошенные аналитики выделяют приобретение ГК «Эфко» бизнес-центра «Аркус IV» в Москве. Площадь объекта, который станет штаб-квартирой компании, составляет около 25 000 кв. м. Т-Банк приобрел здание Центрального телеграфа (сейчас на реконструкции), заняв под свои нужды около 28 000 кв. м. Что касается аренды, то опрошенные консультанты называют сделки ретейлера «Магнит», занявшего около 11 000 кв. м в Tower A квартала STONE Towers на «Белорусской», и компании Helix, заключившей договор на 10 000 кв. м в бизнес-центре Neopolis.
Партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина отмечает сохраняющийся высокий интерес к крупным офисным площадям со стороны компаний государственного и производственного секторов. Однако в условиях низкой вакантности — 5,6% по всем классам — подходящие предложения на рынке практически отсутствуют.
Новые деловые
На офисном рынке довольно активны девелоперы, которые осваивают новые перспективные локации, предлагая крупным бизнесам готовые решения для размещения штаб-квартир. В настоящее время среди наиболее востребованных районов для строительства офисных центров класса А наряду с Большим Сити выделяются также Ходынка, Мнёвники, районы у метро «Савеловская», который уже можно считать офисным кластером «Белорусская-Савеловская», и «Калужская». Общее предложение офисов класса А внутри МКАД, доступных для покупки блоками, оценивается почти в 400 000 кв. м с учетом проектов, запланированных к вводу до 2029 года. По данным Nikoliers, предложение крупных блоков (от 3000 кв. м) ограниченно, в основном доступны помещения площадью от 36 до 2000 кв. м.
Аналитики CMWP отмечают: в структуре сделок с качественными офисами в первом полугодии 2025 года 1% сделок купли-продажи пришелся на лоты более 10 000 кв. м. Аренды таких площадей не было вообще, 1% пришелся на площади 5000–10 000 кв. м. И не потому, что нет спроса, — почти нет подобного предложения.
Внимание на рынке привлекает девелопер STONE, чей портфель насчитывает 2,5 млн кв. м, из которых 850 000 кв. м находятся в стадии строительства. Компания предлагает 15 бизнес-центров класса А, включая как целые здания, так и крупные офисные блоки, что является отдельным направлением в стратегии Stone Office.
«Растущий спрос на офисные площади во многом обусловлен стремлением крупных российских компаний к созданию комфортной, человекоцентричной рабочей среды. Это требует увеличения площадей для организации зон отдыха и развития внутренней инфраструктуры», — комментирует Кристина Недря.
Примером такого предложения является премиальное офисное здание «STONE Ходынка 3» общей площадью 72 000 кв. м. В нем можно разместить штаб-квартиру компании, в общей сложности до 6500 человек. У здания будет прямой выход в парк, удобный выезд на Ленинградский проспект, собственный подземный паркинг и коммуникации, а также выделенный земельный участок в собственности.
Предложения офисных блоков в бизнес-центрах «STONE Ходынка 1» и «STONE Ходынка 2» также заслуживают внимания. По словам девелопера, интерес вызывает офисный блок площадью 7500 кв. м, расположенный на 6–11-м этажах башни G2 в комплексе «STONE Ходынка 2». Прямой выход в парк «Ходынское поле», близость к метро, видовые характеристики и развитая инфраструктура (включая рестораны, SPA-центры и конференц-залы) делают предложение привлекательным для компаний, ориентированных на создание современной и эффективной рабочей среды для сотрудников.
Еще один новый деловой кластер, в котором строит STONE, — у метро «Калужская». В офисном квартале класса А «STONE Калужская» доступен лот площадью около 10 000 кв. м с собственной террасой, рассчитанный на 1180 сотрудников. Расположение в сложившемся деловом районе на юго-западе, где преобладают офисы класса В+, позволит удовлетворить отложенный спрос на качественные пространства в этой локации. Особого внимания заслуживает предложение отдельно стоящего здания под штаб-квартиру площадью 24 260 кв. м, рассчитанного на 2390 сотрудников. Просторное лобби с двусветной зоной и высотой потолков до 8 м, функциональные офисные этажи, а также впечатляющая терраса на 57-м этаже с возможностью размещения вывески на кровле, подчеркивают статусность данного предложения.
Также до 10 000 кв. метров можно приобрести на верхних этажах бизнес-центра класса А STONE Римская, недалеко от Таганки. Проект, состоящий из двух офисных башен, объединенных стилобатом с инфраструктурой, рассчитан на 1225 сотрудников.
Ситуация на рынке такова, что арендные ставки растут, особенно в престижных районах, что несколько даже обескураживает заинтересованные компании. Неудивительно, что владение собственным офисом становится все более привлекательным. В связи с переносом сроков ввода новых проектов и сокращением доступных альтернатив ожидается дальнейшее повышение арендных ставок с продолжением этой динамики в 2026 году.
Но активность именно покупателей сегодня все больше мотивирует девелоперов, многие из которых пришли из жилого сектора, делать более мелкую нарезку офисов на продажу, это проще и зачастую дешевле. Построить здание под одного пользователя целиком стоит дорого даже после того, как ЦБ понизил ключевую ставку до 18%, и немногие девелоперы идут на это. Можно ожидать, что крупные лоты останутся редким товаром на столичном офисном рынке, но именно они нужны ведущим и развивающимся российским бизнесам.
