фыва
Основные способы оформления дома в собственность
Дачная амнистия.
Позволяет в упрощённом порядке оформить право собственности на построенный жилой дом даже, если нарушены некоторые строительные нормы и правила. Например, когда дом построен ближе 3 метров от границы земельного участка. Дачная амнистия действует до 2031 года.
Уведомительный порядок.
Позволяет оформить жилой дом в соответствии с согласованным Уведомлением о планируемом строительстве и завершённом, что является юридически правильным способом. Дополнительно можно получить согласования с ЗОУИТ и другими обременениями и ограничениями и тем самым построить жилой дом не нарушая правила застройки земельного участка.
Самые главные плюсы Дачной амнистии - это быстрота, а так же обход нарушений, если они есть (но не всех нарушений).
А вот минусов тут больше.
- Если есть ЗОУИТ и они внесены в ЕГРН, тогда вам всё равно прийдётся дополнительно их согласовывать.
- Если дом построен ближе 3 метров от границы земельного участка сосед может инициировать судебные разбирательства, где будет назначена экспертиза, которая установит нарушение при строительстве вашего дома.
- После строительства дома без разрешения и надеясь на Дачную амнистию вы рискуете не оформить право собственности так как выявятся ограничения или запреты на строительство.
- Банк в праве не одобрить вам ипотечные кредит, если он льготный.
- Вы не сможете воспользоваться материнским капиталом.
- Дачная амнистия только регистрирует право собственности, а вот юридически и фактически вам ни кто не даёт разрешение на строительство дома.
Как подготовить и согласовать Уведомление о планируемом строительстве
Путь согласования Уведомления считается наиболее правильным и именно он позволяет вам построить дом и оформить его с получением полного пакета документов, которые будут юридически защищать вашу недвижимость.
Подготовить СПЗУ и Уведомление о планируемом строительстве вы можете самостоятельно, а подать его можно через личный кабинет сайта государственных услуги. Второй вариант это обратиться в кадастровую компанию, чтобы они провели работу по проверке вашего земельного участка на возможность застройки, а так же учли все параметры застройки при подготовке СПОЗУ и Уведомления, а если будет приостановки в согласовании оперативно исправили замечания или же провели дополнительные согласования.
На каком этапе строительства можно оформлять жилой дом в собственность?
Данный вопрос актуален как для Дачной амнистии, так и для уведомительного порядка. Давайте разбираться.
Для начала нужно отметить, что дом оформляется в собственность на основании технического плана, который подготавливает аттестованный кадастровый инженер в xml-формате и подписывается своей ЭЦП.
В состав технического плана включаются:
- сведения о координатах характерных точек всех контуров (подземных, наземных, надземных) жилого дома - для определения его местоположения в пределах земельного участка;
- поэтажные планы, на основании которых в ЕГРН вносятся сведения о планировке дома, а также рассчитывается общая площадь;
- декларация, которую заполняет кадастровый инженер - в ней содержатся основные характеристики жилого дома (местоположение, назначение, количество этажей, материал стен, год завершения строительства);
- иные документы (решение суда, разрешение на строительство, экспертиза, заключение, и т.п) - они включаются в состав приложения к техническому плану. Если оформление дома проводится в уведомительном порядке, в состав приложения ОБЯЗАТЕЛЬНО включаются уведомления о планируемом строительстве/реконструкции, о завершении строительства/реконструкции, уведомления о соответствии всех заявленных параметров.
Что такое технический план и кто его подготавливает
Для того, чтобы можно было подготовить технический план, поставить дом на кадастровый учет и оформить право собственности, жилой дом должен быть достроен до определённой стадии. Какой именно?
У дома должны быть:
- стены
- крыша
- внутренние перекрытия
- внутренние перегородки
- вставленные окна
- вставленные двери
- балкон (если он предусмотрен проектом)
- терасса/крыльцо/веранда (если они предусмотрены проектом)
Необязательными условиями являются:
- наличие подключённых сетей (электричество, газ, водоснабжение, канализация)
- внутренние перегородки тоже не обязательно устанавливать в полном объеме, но так как их нужно показывать на поэтажных планах, потребуется проект или же условное обозначение перегородок внутри дома
- внутренняя отделка в доме
- наличие лестницы
Если вы планируете оформить в собственность жилой дом, который ещё не достроен, тогда оформить его можно, как объект незавершённого строительства. Кстати, у такого объекта будет рассчитана кадастровая стоимость и будет начисляться налог на недвижимое имущество.
Новый дом на месте старого. А как правильно?
Вы снесли старый дом и начал строить новый. Возник вопрос, а новый дом регистрировать со старым кадастровым номером или же с новым?
1й вариант - это когда сносится дом и на земельном участке на новом месте строится новый дом. В данном варианте оформлять снос дома уже нужно, а новый дом можно оформлять или по Дачной амнистии или же путём согласования Уведомлений о планируемом и о завершённом строительстве. Оформлять снос дома нужно до оформления нового дома, если снесённый дом был закоординирован и отображался на публичной кадастровой карте.
2й вариант - это когда сносится дом и на его месте строится новый путём реконструкции. В данном варианте оформлять снос дома не требуется, а оформлять реконструкцию вы можете или по Дачной амнистии или же путём согласования Уведомлений о планируемой и завершённой реконструкции дома. Важным является то, что новый дом должен располагаться в границах того же пятна застройки, что и снесённый дом.
А как можно сохранить кадастровый номер, чтобы в случае продажи не платить НДФЛ?
Чтобы сохранить кадастровый номер новый дом нужно оформлять через реконструкцию старого, но тут может потребоваться консультация кадастрового инженера так как нужно будет учесть закоординирован дом или нет, пятно застройки больше или меньше, чем исходное, а так же не нарушены ли правила застройки земельного участка согласно ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Если пятно застройки меняется возможно, что решить задачу получится через исправление реестровой ошибки, но данный момент лучше обсуждать с кадастровым инженером так как многое зависит от региона в котором расположен объект недвижимости.
Строительство дома билиже 3 метров от забора.
Про необходимые отступы от забора можно узнать из ГПЗУ, который собственник может заказать через Личный кабинет сайта Госуслуг. Если дом построен с нарушением отступов, а вы собираетесь оформлять его путём согласования уведомлений - вам откажут, и не поможет даже подписанное у нотариуса согласие соседа на размещение вашего дома ближе 3-х метров от забора. Данное согласие может пригодится в суде, если возникнут споры с соседом, но на решение Росреестра не повлияет. А вот если дом оформляется по Дачной амнистии, тогда Росреестр на отступы не обратит внимания. По крайней мере, пока по этому вопросу имеется повсеместная положительная практика, и есть большая вероятность, что она продлится до 2031 года, пока будет действовать Дачная амнистия. Причём это работает и в СНТ, и с объектами на участках ИЖС (ЛПХ).
Однако, если есть возможность, старайтесь при строительстве дома соблюдать необходимое противопожарное расстояние от соседних построек. Причину и последствия описывать не будем. Ну и не забывайте - если сосед не согласен с тем, что ваш дом построен ближе 3-х метров от забора, он может обратиться в суд, и тогда дело может дойти до сноса, но это уже крайний случай.
Однако, если есть возможность, старайтесь при строительстве дома соблюдать необходимое противопожарное расстояние от соседних построек. Причину и последствия описывать не будем. Ну и не забывайте - если сосед не согласен с тем, что ваш дом построен ближе 3-х метров от забора, он может обратиться в суд, и тогда дело может дойти до сноса, но это уже крайний случай.
Можно ли построить гараж по границе земельного участка
ВАЖНО! Вы должны учитывать, что отступ должен считаться не от забора, а от границы по кадастру, поэтому границы по кадастру и по фактическому ограждению должны совпадать. В противном случае могут возникнуть сложности с оформлением дома в собственность!
Также важно понимать, что размер отступа не всегда составляет именно 3 метра. Величина отступов в особых случаях может быть больше/меньше, может быть не установлена совсем (как для большинства участков на территории Москвы, в т.ч. и новых округов).. Еще раз повторюсь - чтобы знать точную величину отступов и иметь представление о пятне застройки участка, следует заказывать ГПЗУ.
Порядок работ при регистрации дома в собственность
Проверка.
Предварительная проверка возможности регистрации жилого дома в собственность, если он уже построен или достраивается. Этот же пункт актуален, если вы только планируете строительство дома на земельном участке ведь можно построить и не оформить дом в собственность.
Геодезия и внутренние обмеры.
К вам на земельный участок выезжает геодезист, который выполняет геодезические обмеры границы земельного участка, контура жилого дома, а так же проводит внутренние обмеры. Далее границы по факту сопоставляются с данными кадастра, а так же отрисовываются поэтажные планы и рассчитывается общая площадь дома.
Уведомление о планируемом строительстве.
Кадастровый инженер формирует СПОЗУ и подготавливает Уведомление о планируемом строительстве, которые далее передаются на согласование. Уведомление можно согласовать и в ситуации, когда жилой дом уже построен, но дополнительно это лучше уточнять у кадастрового инженера.
Согласования ЗОУИТ.
Может получится так, что ваш земельный участок попадает в охранную зону и потребуется дополнительно согласовать возможность размещения жилого дома на земельном участке.
Подготовка технического плана.
После согласования Уведомления кадастровый инженер формирует технический план в xml формате и подписывает своей ЭЦП. В состав технического плана включаются: общая информация о жилом доме, схема привязки, декларация, уведомление о планируемом строительстве и завершённом строительстве и иные документы, если это предусмотрено действующим Федеральным Законом.
Кадастровый учёт.
Оплачивается государственная пошлина и Технический план подаётся в Росреестр или кадастровым инженером или же собственником или его представителем и на основании данного документа Росреестр вносит сведения об объекте недвижимости и выдаёт выписку ЕГРН.
В процессе проверки технического плана регистратор может написать замечания, которые устраняет кадастровый инженер и технический план подаётся повторно.
Как рассчитывается площадь жилого дома
Общая площадь жилого дома определяется как сумма площадей всех этажей (включая надземные, подземные, мансардные, технические и другие), а также эксплуатируемой кровли.
Что включается в площадь дома:
- Площади этажей — измеряются в пределах внутренних поверхностей наружных стен
- Балконы, лоджии, террасы и веранды — включаются в площадь этажа
- Внутренние перегородки и стены — учитываются при расчёте
- Лестничные площадки и ступени — включаются в площадь этажа
- Мансардный этаж — определяется в пределах внутренних поверхностей стен с учётом высоты наклонного потолка
Что не включается в площадь:
- Подполье для проветривания
- Технический чердак и подполье
- Инженерные коммуникации в межэтажном пространстве
- Тамбуры, портики, крыльца
- Наружные открытые лестницы и пандусы
Особенности измерений:
- Измерения проводятся на высоте от 0 до 1,1 метра от уровня пола
- Плинтусы, декоративные элементы и системы коммуникаций не учитываются
- Площадь рассчитывается с округлением до 0,1 квадратного метра
Особые случаи:
- Многосветные пространства учитываются только в площади нижнего этажа
- Гараж включается в площадь дома, если он встроенный или не может эксплуатироваться автономно
- Высота мансарды учитывается по особым правилам в зависимости от угла наклона потолка
Более подробно ознакомиться с Приказом Росреестра и требованиями вы можете перейдя по ссылке.
Дом оказался частично за границей участка
Если вы построили дом и он выходит полностью или частично за границу вашего земельного участка, тогда необходимо для начала разобраться совпадают ли граница земельного участка по факту с данными кадастра и далее уже выяснять чья земля под вашим домом. Вариантов не много, если дом построен на государственной земле тогда можно попробовать оформить прирезку и после уже оформлять дом, если земля соседа, тогда нужно договариваться с соседом, а если ошибка в межевании, тогда необходимо исправлять данную ошибку и уже после заниматься оформлением дома в собственность.
Как исправить ошибку в межевании границы земельного участка
Нотариальное согласие, если дом построен ближе 3 метров
Важно понимать: нотариальное согласие соседа не является достаточным основанием для регистрации дома при нарушении отступов от границ участка.
Что говорит закон.
При подаче уведомления о строительстве — согласие соседа не поможет, регистрация будет отклонена
При оформлении через дачную амнистию — есть шанс на успешную регистрацию, так как Росреестр может не обратить внимания на нарушение отступов
Возможные пути решения.
Получение разрешения на отклонение от предельных параметров строительства
Важные моменты.
Согласие соседа может пригодиться в суде при возникновении споров
Необходимо учитывать противопожарные расстояния между постройками
Отступы следует измерять от кадастровых границ, а не от фактического забора
Размер отступов может варьироваться в зависимости от региона и типа застройки
Рекомендация: перед началом строительства обязательно проверьте градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), чтобы узнать точные параметры допустимой застройки и минимальные отступы для вашего участка.
Присвоение адреса жилому дому
Присвоение адреса жилому дому осуществляется одновременно с регистрацией права собственности, когда вы оформляете дом путём согласования Уведомления о планируемом строительстве и Уведомления о завершённом строительстве.
Как оформить баню в собственность
💡Совет: если планируете или уже строите или даже может быть закончили строительство на своём земельном участке жилого дома, тогда обязательно согласуйте Уведомление или же проверьте охранные зоны и ограничения по ГПЗУ. И лучше, если вы оформите дом в собственность не по Дачной амнистии, а путём согласования Уведомления о планируемом строительстве.
Понравилась моя статья ставьте лайк и оставляйте свои вопросы и комментарии. Хотите больше интересного и полезного подпишитесь на мой Телеграм-канал, чтобы ничего не пропустить.
📝 Вы можете Скачать инструкцию "Как оформить дом в собственность" и/или Заказать услугу по оформлению жилого дома в собственность "под ключ", если ваш земельный участок находится в Москве или же в Московской области.
Прочитать ещё:
Смотрите мои подкасты: